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关于“yatelandafangjia” 共 13 个相关问题
一 如果要在亚特兰大入手商业地产，都有哪些可以的投资方式呢？
商业地产项目有很多类型 细细道来的话,可以大概分为以下几种
1) industrial, 常见的比如一些工厂厂房,储物仓库
2) retail, 比如餐厅, 汽修店铺, 快餐店,各类零售店铺,银行,药店(cvs等)
3) ping center, 这个不难理解了,一般好几个店铺综合组成的ping plaza
4) multi-family, 各种类型,规模的多户型公寓
5) spetialty, 很常见的是教会的一些建筑
6) office, 办公楼写字楼之类
7) health care, 一些康复中心, rehab center, assisted living
8) hospitality, 比如酒店,motel
9) sport & entertainment, 比如一些球场(高尔夫,橄榄球,棒球),运动场, 马场等
10) land, 土地,已开发和未开发的
二, 华人投资商业地产的多么？一般都是选择怎样的形式呢？
实话是,不多 但是也有我个人目前做的比较多的大都是multi-family和ping center 这两个类型基本上是目前最热门最受欢迎的商业项目了 尤其是multi-family经常好的项目动辄十几个,几十个offer去抢因为亚特兰大整体房价相对比较低,对比其他同类型的大城市,亚特兰大整体租售比很好,投资回报率高,吸引了大大小小各类投资者的目光,很多外州的,还有外国的投资者目光都聚集在了这里, 打算分一杯羹
之前的问答中, 我也提到了前阵子过户的一个公寓楼打包项目 该项目是由5个公寓，8栋大楼，共记69户组合成的一个打包项目，过户价格为370万美元，平均每户公寓的价格约54万美元。该项目月租金大约为45万美元，年资产回报率（cap rate）超过7%，而每年现金回报（cash on cash return）就超过8%。如果加上还掉贷款和升值的部分，每年的总投资收益（roi）更是超过16%。项目过户后，由专业的美国人的物业管理公司直接无缝对接管理等一系列出租适宜，让买家足不出户，安心赚钱。
此处需要重点提的是,商业地产不同于普通投资住房。
一般来说现在市场上商业地产的投资回报会比普通的投资住宅要高一些，不过商业地产交易和运营也更加复杂。
首先，商业地产对买家的资产状况要求会高一些。
其次，商业地产对买家的地产投资经验也比较看中。这点在申请商业贷款时尤其重要。
另外，律师，保险，房屋检查，管理公司，维护维修等也都对商业地产投资的成功有着至关重要的作用。
作为一个专业的房产经纪人,我对这些方方面面的熟悉保证了整个交易过程的平稳顺利。
针对您的第一个问题：在亚特兰大15万美金年收入考虑多少价位的房子合适？
通常来讲，贷款每个月还款额度（monthly payment）建议不要超过收入30%，15万收入的话，按照税后12万吧，一个月一万，那么30%就是$3000， 这$3000中除了贷款部分，还要加上保险，hoa，之类的话，其实估计真正还款额度大概在$2500。如果按照个人首付20%，自住房，利率43%左右， 30年还款来计算的话，那么银行贷款的额度能有50-51万美金，加上自己拿出的首付，其实可以选择的房子大概在$63万。当然，这个只是我的一个预估仅作为参考，具体还要看你拿到的pre-approval letter上的额度具体信息了。
其次第二个问题，亚特兰大和周边城市哪些区域的学区房比较适合年收入在15万美金的家庭？
首先谈谈学区房的一些基本概念：
众所周知，美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校，公立中学和小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个 学区内的孩子，都享有免费教育的权利。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。私立学校由宗教组织和个人开设，收费较高，所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校每年学费起码得交两三万美元。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。
公立学校的经费跟地产税是挂钩的。对于每个学区，也就是「教育政府」，可以征收不同的税率，从而获得不同的教育经费。税率多少，完全是学区自治，所以这是个「教育政府」。
地产税越高，教育经费就越充足，一般来说，学校就越好，这就是俗称的「好学区」。学区好了，大家在买房子的时候自然会倾向于买好学区的房子，继而又带动当地的经济发展，继而又能收更多的地产税，给学校砸更多的钱。
地产税越低，教育经费就越少，一般来说，学校就一般。久而久之，大家买房子的时候会倾向于不买这里的房子，这儿经济就会受限制，继而居民越来越少，或者富人逃离穷人搬入，地产税收的更少，学校经费就更少，变成恶性循环。
接下来讲讲亚特兰大备受青睐的一些学区。
目前我的大多数客人考虑学区房，都主要集中在northview high， johns creek high， lambert high， walton high 这几个顶级学校的学区房。
就先用northview来举例吧。目前市场上挂牌出来待售的northview的学区房以single family独立屋为主，共计有122个， 价格从$300k - $1,650k 不等， 平均价格为$603396k, 中位数价格为$540k。 最少3卧， 最多7卧， 最常见是5卧。 面积最小1931 呎， 最大8300 呎， 平均3862 呎， 每呎的价格从$9074-27433不等，平均价位$15734每呎。
其次讲johns creek high。 目前市场上共计136个active的可供选择johns creek high 的独栋学区房。价格从$225k - $6,750k 不等， 平均价格为$1,047k, 中位数价格为$79945k。 最少3卧， 最多8卧， 最常见是5卧。 面积最小1008 呎， 最大16132 呎， 平均5775 呎， 每呎的价格从$8602-$41842不等，平均价位$16637每呎。
接下来谈谈lambert high。目前市场上共计187个active的可供选择lambert high 的独栋学区房。价格从$280k - $2,250k 不等， 平均价格为$61429k, 中位数价格为$5549k。 最少3卧， 最多8卧， 最常见是5卧。 面积最小1801 呎， 最大14,694 呎， 平均4189 呎， 每呎的价格从$8433-$23052不等，平均价位$14435每呎。
最后讲walton high。 目前市场上共计229个active的可供选择walton high 的独栋学区房。价格从$252k - $5,250k 不等， 平均价格为$864362k, 中位数价格为$649k。 最少2卧， 最多8卧， 最常见是5卧。 面积最小1034 呎， 最大16,080 呎， 平均4542呎， 每呎的价格从$9411-$61412不等，平均价位$17648每呎。
亚特兰大都市，由美国管理和预算办公室指定为亚特兰大 - 桑迪斯普林斯 - 罗斯威尔，ga大都市统计区，是美国乔治亚州人口最多的都市区，也是美国第九大都市统计区。据美国人口普查局估计，2017年的人口估计为5,884,736。亚特兰大地产价格相对其他大都市区有着绝对优势，中位价大约只是纽约，洛杉矶，旧金山，西雅图等城市中价价的1/3-1/5不等，有很大的潜力和升值空间。in town suites 杂志发表的十大最值得投资的城市是duluth, norcross, peachtree city, johns creek, roswell, sandy springs, gainesville, douglasville, conyers, kennesaw。中位价格在20-60万左右。城区和郊区值得投资的社区很多，城区的价格远比效区贵导致投资现金流少但增值空间一般比效区大，许多公寓和联排别墅还有出租限制，选择性小。效区以独立别墅为主，选择多出租限制几乎没有，增值空间相对有限但投资现金回报率更高。投资者如果不限投资金额可选的区域众多，如果投资资金在30万美元以下，基本上只能锁定郊区城市，以新的联排别墅，较新的独立别墅为首选，推荐duluth, norcross, lawrenceville 这几个城市
贷款只跟您的贷款能力有关，经银行或贷款公司评估，能贷出你要的款，就能一直买房，而不管你是买第几套房。第一套全款，名下就没有贷款，除了可以在购买第二套时将第一套房做抵押贷款，其他没有好处。
要说第一套房有何不同，可能体现在税收上。如果第一套自住，后面买的是投资房，投资房每年的税要高于第一套自住房。
也就是说美国买房，到目前为止没有这种限制购买力的行为。你所需要考虑更多的是持有成本。
在亚特兰大您可以买独立别墅投资，整套租给租客，一般合约都是12个月以上。
比如在亚特兰大北部一些城市，比如buford，可以在25-28万之间买一栋别墅，租金在$1700-1800左右每个月。
商业地产投资和住宅投资截然不同，每一项商业投资都各不相同，期难度，复杂和不确定性，大大超过了住宅投资，风险高也是商业地产的一个特点。从经纪学的角度，高风险必然带来高回报，好的商业投资项目是会给您带来颇丰的收益。
常见的商业地产包括：土地、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、公寓等等。。选择商业地产投资，除了考察当地的经济情况，就业率，地产价值，升值情况，人口收入及密集程度等，（像亚特兰大就是一个人口不断增加的城市，商业地产也是日渐火热）。还可以用几个关键数据：cap rate (capitalization rate)，也就是投资回报率 noi ( operation ine) 和收入法ni（ ine）来计算商业地产价值。
此外，在投资商业地产是还要一些问题：
1 地产投资流动性差，要选择合适的卖出时间点，需要耐心，在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性；
2日常管理运营很重要，需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个n的租约形势，管理费可以让租户报销返款给业主。
3 租户违约，比较大的风险之一，在财务计算书中需要综合考虑到。
判断这个项目是否靠谱，除了收集我以上提到的各类数据以外，实地考察至关重要，就像狩猎一样，实地勘察一下预期狩猎的地点，观察一下那里动物的足迹、粪便、动物们经常走过的那些小路，接近水源的地方哪里动物的粪便比较多、公鹿曾在哪里磨过角，埋伏在哪里比较好；实地勘察，是一件很有趣、很辛苦、很有效的方法，狩猎总是要披星戴月，埋伏荒野需要有极大的耐力，和敏锐的观察，即便这样，也不是每次出击必中，但做好实地的功课，对结果而言，就显得相当的重要。
您好,感谢您的提问
首先要肯定的是, atlanta房子允许做airbnb 接下来具体讲
整体来说,airbnb的经营好坏,与城市位置, 社区环境,房子本身,以及网络推广曝光率有很大的关系 热门的旅游城市(比如备受游客欢迎的纽约,夏威夷,迈阿密),良好的社区环境 (治安,便利性,景观), 房子本身的独特设计风格 (比如很有特色的森林里的树屋, 度假房各种配备的娱乐设施), 以及广泛的网络曝光率 (个大平台网站的合作推广) 都会极大程度上促进airbnb的出租率
atlanta目前有3658个active hosts (airbnb的房东), 目前有5487 active rentals, rental demand(租房需求率)达到了74% (数字越大,需求旅越高,房东们越乐见其为 ) 整体来说, average daily rate (平均每日房价) $130, occupency rate (平均入住率) 65%, revenue (月收益平均可达) $1924 整体来看是非常不错的 个别热门地段, 比如 marietta street 的2卧2卫的甚至可以达到92%的入住率
根据mashvisor 的网站提供的数据, 显示出2016年atlanta回报率最高的一个社区 为lindridge - martin manor 据该网站收集到出租情况的分析,该社区平均传统出租coc(cash on cash)回报率为1208%, airbnb收益率为1773% 对比atlanta整体市平均coc 回报率658%, airbnb 平均回报率 1004%, 该社区实在是高出了不少 该网站还显示其他一些热门地区,比如atlantic station, buckhead village, buckhead forest, ridgedale park, and garden hills也有着不错的投资回报率
当然,也不是说所有的房子都适合airbnb,市场上还是有大量的传统出租房,而且收益还不错,具体问题要具体分析了
谢谢冠宇您的提问
通常来讲,房地产估价有三种方式
1) 销售比较法 (sales parison approach) 通过对比近期附近出售的相同或者相似房子的价格来决定 比较适用于我们正常的residential的房子的情况稍后我会具体重点讲
2) 成本法 (cost approach), 就是从买家的角度讲,不会支付超出建造一个类似新房的价格来购买这个待售的房产这种一般是在市场数据严重缺乏的情况下,而且通常都是针对性很强的,特殊用途的房产 - 比如church 这种这里也就不展开讲了
3) 收入法 (ine approach) 一般来讲比较实用于商业地产投资项目 投资者用该投资项目的净营业收入( operating ine)除以资产回报率 (cap rate) 从而得到现在的大概市场估价
选择适合的估价方法,准确定位房子的价值,是顺利卖出的第一步,也是重要的一步 不合时宜的过高的估价,会降低房子的市场新鲜度和吸引力 一般挂牌后的前两到三周是看房的热门期,如果标价过高丧失了吸引力,会错过这段黄金时期, 而房子在市场上呆的越久,吸引力就越差,甚至很多经纪人和买家都会心里不自觉的嘀咕这个房子是不是有什么问题,所以才一直在市场上卖不出去? 从而更加不愿意看房了 当然卖家可以后期降价调整,不过有时候就有点迟了
另一方面来说,其实也不用担心你的估价过低 因为通常来讲,低于市场的估价会很快吸引来大批的买家下offer, 那么这种情况下,一旦开始竞价,通常最后结果反而会拔高价格从而达到预期市场价格 定价本身就是根据市场供需来决定的,不但是门艺术,更有科学道理在里面
现在具体来讲讲第一种 - 销售比较法,也是最适合,最常见的我们市面上用来估价residential房子的方法
销售比较法的中心思想就是“替换”这个概念 要知道,买家不会支付超出购买一个相同或者相类似的房产 (也就是待售房产的替代品)的价格 这个不难理解,如果买家发现有个附近有相类似的房产,作为一个可替换的选择,而且价格更低的话,就自然不会选择目前这个了
通常来讲,专业估价师一般采用半径025 或者05 mile以内的 (除非数据特别少的情况下, 比如地广人稀的大农村或者郊区,会适当扩大搜索半径), 近期内 (一般是三个月内的数据)已经出售的相同或者相似的其他房子作为参考来估算待售房产价值 通常买家如果贷款购房的话,银行会派出专业估价师进行估价,如果估价结果高于待售房产合同上的购买价格,那么都ok,如果估价结果低于购买价格的话,那么贷款的银行则只会按照估价结果的基础上的比例进行贷款,不会支付超出的那部分的钱,买家需要自行弥补差额,或者和卖家讨论解决方案
专业的地产经纪人则会为您提供对比市场分析报告 (parative market analysis), 简称cma, 来帮您分析当前的市场价值 不但会根据附近周边近期内已售出的相似房产来进行分析,更会根据目前市场上当前最新的挂牌的房产信息来作为参考,从而得出更适合当下的估价因为市场也是在不断变化中的,我们不但要了解近期已经售出的房产信息,更要关注当前市场的变动,紧跟供需现状,通过市面上的其他竞争者,来决定自己的估计定位
既然是对比和替换的概念, 那么就应该尽量选择相同或者相似的房产来参考 因此cma中需要关注对比的几个点:
1) 房子本身的特点
建造年代 (year built): 全新的房子和30年前的老房子其他同等条件下,肯定价格也不一样
房间数目 (number of bedrooms): 一般其他同样条件下,当然房间数目越多,价值越高
洗手间数目(number of baths): 同样都是五个卧室,那么如果4个洗手间肯定比只有2个洗手间更符合需求,价格更高
使用面积 (square footage size): 有时候二手房的前任房主会通过翻修改造, 比如装修地下室,那么就能多出来不少使用面积,从而提高房价 选择作为对比参考的房产,最好和待售房产面积不要超过10%,以免误差太大,影响准确度
占地面积 (lot size): 这个也不难理解, 同一个社区,占地面积越大,潜在价值相应越高
2) 地理位置 越近当然越好,如果在相同的社区(neighborhood)或者同小区 (subdivision)当然最好 这里需要提醒的是
3)
4)
5)
不好意思因为字数限制2000字,我这里放不下后面的内容了,欢迎继续提问我来完成补充后面的回答
您好，我觉得长租比较适合亚特兰大，目前亚特兰大的流动人口，大都是因为工作或学习关系待在这边，一待至少一年，而来旅游的人并不是特别多，短租更适合旅游胜地。当然也有很多人在这边做短租，以上只是我的个人见解，希望对您的规划有帮助。
在亚特兰大换房，要看您要卖的房子和要搬去的房子是什么样的，什么价位，卖的房子是不是好出手，买的房子是不是很着急？是不是要在孩子学校开学以前入住？要搬进的房子是不是新房，是不是要等待房子建好？等等因素综合考虑。如果您是亚特兰大的居民，您要在您卖的房子自住2年以上，（注意，这里一定是自住，出租房不在其列），您的房子25万以内个人拥有和50万以内夫妻共同拥有（必须联合保税）的房产，可免交增值部分的税收。 这个一定再咨询一下您的会计师，他们提供法律服务，法律法规问题，他们最专业。
通常在亚特兰大换房时有几种做法：
第一种，先把房子卖掉，在目标搬入的房子周边先短租一个周转房，慢慢找到合适的搬入房。这种方法适合不太着急找房，但又要满足某种需求，比如要在该学校的学区找房子。还有就是不想付两个房贷，经济上不宽裕的客户，再有就是目标房是新房，要等房子慢慢盖起来，自己住的房子已经卖掉，就只能先搬一处短租房。这种方法就是有些不方便，要重复搬家2-3次才能完成换房。
第二种，就是买好了目标房，目标房已经过户好，然后搬去，慢慢再卖自己以前住的房子，这个是我见到的多数人的做法，有人也选择把搬出的房子出租出去，用租金来付每月的一部分或全部的按揭，也是个很明智的做法。这种方法适合已经计划好，有充足的时间来按计划进行。缺点就是没有卖掉的房子如果也是按揭的，在卖掉房子之前要付双份月供。所以再一卖一卖之间要做好充分的资金准备。但是也有客户是从公寓里搬出，要清楚知道公寓搬出的规定，特别是不到租约期满就准备搬家的同学们。
第三种，是买和卖同时进行，如果你的时间不充沛，资金又不能承担卖之前的双份月供，那您可能就要做同时买卖的准备，这种方法风险很大，一定要和您的经纪人密切配合。看起来一买一卖能省时间也省不少费用， 这里面的不确定性很大，不到万不得已，不建议尝试。有几个条件，一定要买的房子容易锁定，卖的房子也不难卖出。中间还有各种发生的事情多数情况认为现在是卖方市场，房子比较好卖，但是买的时候会有难度，因为你买房的时候房主知道你有卖方的条件（contingency offer）在竞争激烈的卖方市场就更难买到理想的房子。实现买卖同时也变得渺茫。
总之不管您是买房还是买房，专业的建议很重要，尽可能雇用经验丰富，有效率的房产经纪。买房买房变得轻松无忧。