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关于“yatelandafangchan” 共 11 个相关问题
您好,感谢您的提问
首先要肯定的是, atlanta房子允许做airbnb 接下来具体讲
整体来说,airbnb的经营好坏,与城市位置, 社区环境,房子本身,以及网络推广曝光率有很大的关系 热门的旅游城市(比如备受游客欢迎的纽约,夏威夷,迈阿密),良好的社区环境 (治安,便利性,景观), 房子本身的独特设计风格 (比如很有特色的森林里的树屋, 度假房各种配备的娱乐设施), 以及广泛的网络曝光率 (个大平台网站的合作推广) 都会极大程度上促进airbnb的出租率
atlanta目前有3658个active hosts (airbnb的房东), 目前有5487 active rentals, rental demand(租房需求率)达到了74% (数字越大,需求旅越高,房东们越乐见其为 ) 整体来说, average daily rate (平均每日房价) $130, occupency rate (平均入住率) 65%, revenue (月收益平均可达) $1924 整体来看是非常不错的 个别热门地段, 比如 marietta street 的2卧2卫的甚至可以达到92%的入住率
根据mashvisor 的网站提供的数据, 显示出2016年atlanta回报率最高的一个社区 为lindridge - martin manor 据该网站收集到出租情况的分析,该社区平均传统出租coc(cash on cash)回报率为1208%, airbnb收益率为1773% 对比atlanta整体市平均coc 回报率658%, airbnb 平均回报率 1004%, 该社区实在是高出了不少 该网站还显示其他一些热门地区,比如atlantic station, buckhead village, buckhead forest, ridgedale park, and garden hills也有着不错的投资回报率
当然,也不是说所有的房子都适合airbnb,市场上还是有大量的传统出租房,而且收益还不错,具体问题要具体分析了
谢谢冠宇您的提问
通常来讲,房地产估价有三种方式
1) 销售比较法 (sales parison approach) 通过对比近期附近出售的相同或者相似房子的价格来决定 比较适用于我们正常的residential的房子的情况稍后我会具体重点讲
2) 成本法 (cost approach), 就是从买家的角度讲,不会支付超出建造一个类似新房的价格来购买这个待售的房产这种一般是在市场数据严重缺乏的情况下,而且通常都是针对性很强的,特殊用途的房产 - 比如church 这种这里也就不展开讲了
3) 收入法 (ine approach) 一般来讲比较实用于商业地产投资项目 投资者用该投资项目的净营业收入( operating ine)除以资产回报率 (cap rate) 从而得到现在的大概市场估价
选择适合的估价方法,准确定位房子的价值,是顺利卖出的第一步,也是重要的一步 不合时宜的过高的估价,会降低房子的市场新鲜度和吸引力 一般挂牌后的前两到三周是看房的热门期,如果标价过高丧失了吸引力,会错过这段黄金时期, 而房子在市场上呆的越久,吸引力就越差,甚至很多经纪人和买家都会心里不自觉的嘀咕这个房子是不是有什么问题,所以才一直在市场上卖不出去? 从而更加不愿意看房了 当然卖家可以后期降价调整,不过有时候就有点迟了
另一方面来说,其实也不用担心你的估价过低 因为通常来讲,低于市场的估价会很快吸引来大批的买家下offer, 那么这种情况下,一旦开始竞价,通常最后结果反而会拔高价格从而达到预期市场价格 定价本身就是根据市场供需来决定的,不但是门艺术,更有科学道理在里面
现在具体来讲讲第一种 - 销售比较法,也是最适合,最常见的我们市面上用来估价residential房子的方法
销售比较法的中心思想就是“替换”这个概念 要知道,买家不会支付超出购买一个相同或者相类似的房产 (也就是待售房产的替代品)的价格 这个不难理解,如果买家发现有个附近有相类似的房产,作为一个可替换的选择,而且价格更低的话,就自然不会选择目前这个了
通常来讲,专业估价师一般采用半径025 或者05 mile以内的 (除非数据特别少的情况下, 比如地广人稀的大农村或者郊区,会适当扩大搜索半径), 近期内 (一般是三个月内的数据)已经出售的相同或者相似的其他房子作为参考来估算待售房产价值 通常买家如果贷款购房的话,银行会派出专业估价师进行估价,如果估价结果高于待售房产合同上的购买价格,那么都ok,如果估价结果低于购买价格的话,那么贷款的银行则只会按照估价结果的基础上的比例进行贷款,不会支付超出的那部分的钱,买家需要自行弥补差额,或者和卖家讨论解决方案
专业的地产经纪人则会为您提供对比市场分析报告 (parative market analysis), 简称cma, 来帮您分析当前的市场价值 不但会根据附近周边近期内已售出的相似房产来进行分析,更会根据目前市场上当前最新的挂牌的房产信息来作为参考,从而得出更适合当下的估价因为市场也是在不断变化中的,我们不但要了解近期已经售出的房产信息,更要关注当前市场的变动,紧跟供需现状,通过市面上的其他竞争者,来决定自己的估计定位
既然是对比和替换的概念, 那么就应该尽量选择相同或者相似的房产来参考 因此cma中需要关注对比的几个点:
1) 房子本身的特点
建造年代 (year built): 全新的房子和30年前的老房子其他同等条件下,肯定价格也不一样
房间数目 (number of bedrooms): 一般其他同样条件下,当然房间数目越多,价值越高
洗手间数目(number of baths): 同样都是五个卧室,那么如果4个洗手间肯定比只有2个洗手间更符合需求,价格更高
使用面积 (square footage size): 有时候二手房的前任房主会通过翻修改造, 比如装修地下室,那么就能多出来不少使用面积,从而提高房价 选择作为对比参考的房产,最好和待售房产面积不要超过10%,以免误差太大,影响准确度
占地面积 (lot size): 这个也不难理解, 同一个社区,占地面积越大,潜在价值相应越高
2) 地理位置 越近当然越好,如果在相同的社区(neighborhood)或者同小区 (subdivision)当然最好 这里需要提醒的是
3)
4)
5)
不好意思因为字数限制2000字,我这里放不下后面的内容了,欢迎继续提问我来完成补充后面的回答
您好，我觉得长租比较适合亚特兰大，目前亚特兰大的流动人口，大都是因为工作或学习关系待在这边，一待至少一年，而来旅游的人并不是特别多，短租更适合旅游胜地。当然也有很多人在这边做短租，以上只是我的个人见解，希望对您的规划有帮助。
在亚特兰大换房，要看您要卖的房子和要搬去的房子是什么样的，什么价位，卖的房子是不是好出手，买的房子是不是很着急？是不是要在孩子学校开学以前入住？要搬进的房子是不是新房，是不是要等待房子建好？等等因素综合考虑。如果您是亚特兰大的居民，您要在您卖的房子自住2年以上，（注意，这里一定是自住，出租房不在其列），您的房子25万以内个人拥有和50万以内夫妻共同拥有（必须联合保税）的房产，可免交增值部分的税收。 这个一定再咨询一下您的会计师，他们提供法律服务，法律法规问题，他们最专业。
通常在亚特兰大换房时有几种做法：
第一种，先把房子卖掉，在目标搬入的房子周边先短租一个周转房，慢慢找到合适的搬入房。这种方法适合不太着急找房，但又要满足某种需求，比如要在该学校的学区找房子。还有就是不想付两个房贷，经济上不宽裕的客户，再有就是目标房是新房，要等房子慢慢盖起来，自己住的房子已经卖掉，就只能先搬一处短租房。这种方法就是有些不方便，要重复搬家2-3次才能完成换房。
第二种，就是买好了目标房，目标房已经过户好，然后搬去，慢慢再卖自己以前住的房子，这个是我见到的多数人的做法，有人也选择把搬出的房子出租出去，用租金来付每月的一部分或全部的按揭，也是个很明智的做法。这种方法适合已经计划好，有充足的时间来按计划进行。缺点就是没有卖掉的房子如果也是按揭的，在卖掉房子之前要付双份月供。所以再一卖一卖之间要做好充分的资金准备。但是也有客户是从公寓里搬出，要清楚知道公寓搬出的规定，特别是不到租约期满就准备搬家的同学们。
第三种，是买和卖同时进行，如果你的时间不充沛，资金又不能承担卖之前的双份月供，那您可能就要做同时买卖的准备，这种方法风险很大，一定要和您的经纪人密切配合。看起来一买一卖能省时间也省不少费用， 这里面的不确定性很大，不到万不得已，不建议尝试。有几个条件，一定要买的房子容易锁定，卖的房子也不难卖出。中间还有各种发生的事情多数情况认为现在是卖方市场，房子比较好卖，但是买的时候会有难度，因为你买房的时候房主知道你有卖方的条件（contingency offer）在竞争激烈的卖方市场就更难买到理想的房子。实现买卖同时也变得渺茫。
总之不管您是买房还是买房，专业的建议很重要，尽可能雇用经验丰富，有效率的房产经纪。买房买房变得轻松无忧。
现在越来越多的投资者把目光投向亚特兰大，亚特兰大也确实没有叫投资者们失望，低成本，高回报就是亚特兰大房产投资的特点。
您可以有几种选择，现在新房开盘的较多，可以在市郊买$30-$40万的新房，3-4个，最好买在一个社区，这样的管理起来比较容易，管理成本也比较低。一般30万左右的新房出租，可以租到$1800-2200，根据面积的大小。新房除了好出租，管理成本低，维护成本也非常低。
另外，不少投资者看中亚特兰大的城中和大学附近的投资房，这里的房产的特点是增值很快。如果单看现金流的话，不如在市郊的房子划算，但是最重要的他的升值率非常的高，有时是市郊房产的15-25倍。这样把回报率和增值率都加在一起的话，回报率就完胜亚特兰大其他地区的投资房。比如您在城中心，佐治亚理工大学的旁边买了一套35万的condo，您在2年以后卖掉的时候已经是$42万5，您不算出租回报的情况下，这个房子您的收益就达到21%以上了，平均到每年就是10%以上，再加上出租的回报率，可以看出是非常好的投资。
提到大学附近，还有一个学府周边的投资房不容错过，就是艾默里大学。这里周边的新房卖到40万起价，比如50万买一个全新townhouse联排别墅，可以租到$3000，增值率也是6-10%左右/每年，回报率也是很客观的。
还有就是投商业地产，有投资者在商业地产投资中也赚得很可观的收益。但是商业地产风险比较大，如果没有做好功课，或者没有经纪人帮助的情况下最好不要轻易尝试。
目前我们只涉及房屋抵押贷款，如果这个是您所指的担保贷款的话，那是可以申请的。具体申请流程，如果你是在购房的话，需要你的房子作为抵押，同时提供收入，资金，信用记录，合法居住身份等相关材料进行贷款申请。申请的细节相对繁琐，如果需要更多的信息可以提供更多个人情况，我们会跟据个人的具体情况给出相对应的适合您的方案。
部分用于公立教育，贵的社区附近不一定是华人认为的好学区，决定房价的三要素是地段，地段，地段！！！与好学区不成正比关系。不少近郊好学区的房子相对市区而言便宜许多…
房子的价值不是由它本身决定，而是由它所在社区及周边相似房屋最近的交易价格决定。如果你是卖方，你雇佣的挂牌经纪会为你做一份社区及周边房价的销售报告再结合你的房子本身状态来决定开价，除此之外，不同的经纪会采用不同的销售策略和技巧来调整开价。最终准确的房屋估价将由买方贷款银行请的专业估价师对它进行评估，所以无论买卖双方以什么价位签约，最终的交易价格直接被估价师的估价报告所影响，因为合同中附带对买家和其贷款银行估价的保护条款
这个问题比较笼统，主要取决于你目前有多少资金和可持续收入多少。亚特兰大目前的房价从十来万到上千万，对于符合条件的初次购房者，支付几千美金首付就可以购入一套属于自己的永久房产，每个月只需支付几百美金的贷款。美国拥有房产还有地产税，亚特兰大的地税为房屋价格的1%-13%左右。
你好，可以在当地的电子媒体，纸质媒体上发布您的租房信息，如果请经纪人帮您出租，您的房源信息还会出现在亚特兰大房地产买卖租赁数据库里，及时覆盖整个亚特兰大地区。发布信息时，请确保您的发布内容准确，图片清晰，最好是近期的。