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关于“yatelandamaifang” 共 13 个相关问题
一 如果要在亚特兰大入手商业地产，都有哪些可以的投资方式呢？
商业地产项目有很多类型 细细道来的话,可以大概分为以下几种
1) industrial, 常见的比如一些工厂厂房,储物仓库
2) retail, 比如餐厅, 汽修店铺, 快餐店,各类零售店铺,银行,药店(cvs等)
3) ping center, 这个不难理解了,一般好几个店铺综合组成的ping plaza
4) multi-family, 各种类型,规模的多户型公寓
5) spetialty, 很常见的是教会的一些建筑
6) office, 办公楼写字楼之类
7) health care, 一些康复中心, rehab center, assisted living
8) hospitality, 比如酒店,motel
9) sport & entertainment, 比如一些球场(高尔夫,橄榄球,棒球),运动场, 马场等
10) land, 土地,已开发和未开发的
二, 华人投资商业地产的多么？一般都是选择怎样的形式呢？
实话是,不多 但是也有我个人目前做的比较多的大都是multi-family和ping center 这两个类型基本上是目前最热门最受欢迎的商业项目了 尤其是multi-family经常好的项目动辄十几个,几十个offer去抢因为亚特兰大整体房价相对比较低,对比其他同类型的大城市,亚特兰大整体租售比很好,投资回报率高,吸引了大大小小各类投资者的目光,很多外州的,还有外国的投资者目光都聚集在了这里, 打算分一杯羹
之前的问答中, 我也提到了前阵子过户的一个公寓楼打包项目 该项目是由5个公寓，8栋大楼，共记69户组合成的一个打包项目，过户价格为370万美元，平均每户公寓的价格约54万美元。该项目月租金大约为45万美元，年资产回报率（cap rate）超过7%，而每年现金回报（cash on cash return）就超过8%。如果加上还掉贷款和升值的部分，每年的总投资收益（roi）更是超过16%。项目过户后，由专业的美国人的物业管理公司直接无缝对接管理等一系列出租适宜，让买家足不出户，安心赚钱。
此处需要重点提的是,商业地产不同于普通投资住房。
一般来说现在市场上商业地产的投资回报会比普通的投资住宅要高一些，不过商业地产交易和运营也更加复杂。
首先，商业地产对买家的资产状况要求会高一些。
其次，商业地产对买家的地产投资经验也比较看中。这点在申请商业贷款时尤其重要。
另外，律师，保险，房屋检查，管理公司，维护维修等也都对商业地产投资的成功有着至关重要的作用。
作为一个专业的房产经纪人,我对这些方方面面的熟悉保证了整个交易过程的平稳顺利。
针对您的第一个问题：在亚特兰大15万美金年收入考虑多少价位的房子合适？
通常来讲，贷款每个月还款额度（monthly payment）建议不要超过收入30%，15万收入的话，按照税后12万吧，一个月一万，那么30%就是$3000， 这$3000中除了贷款部分，还要加上保险，hoa，之类的话，其实估计真正还款额度大概在$2500。如果按照个人首付20%，自住房，利率43%左右， 30年还款来计算的话，那么银行贷款的额度能有50-51万美金，加上自己拿出的首付，其实可以选择的房子大概在$63万。当然，这个只是我的一个预估仅作为参考，具体还要看你拿到的pre-approval letter上的额度具体信息了。
其次第二个问题，亚特兰大和周边城市哪些区域的学区房比较适合年收入在15万美金的家庭？
首先谈谈学区房的一些基本概念：
众所周知，美国学校按照其支持和附属的对象分为私立学校和公立学校，公立中学和小学和幼儿园，都是采取“就近入学”的原则。美国法律规定，任何居住在这个 学区内的孩子，都享有免费教育的权利。学校质量好的地区，就会吸引有孩子的家庭搬到这些学校周边居住，便形成了所谓的“学区房”。私立学校由宗教组织和个人开设，收费较高，所就读的学校与居住的区域无关。优质私立学校每年学费起码得交两三万美元。而我们通常概念上的美国学区房实际上是讲的可以根据就近入学的原则接纳生源的公立学校。
公立学校的经费跟地产税是挂钩的。对于每个学区，也就是「教育政府」，可以征收不同的税率，从而获得不同的教育经费。税率多少，完全是学区自治，所以这是个「教育政府」。
地产税越高，教育经费就越充足，一般来说，学校就越好，这就是俗称的「好学区」。学区好了，大家在买房子的时候自然会倾向于买好学区的房子，继而又带动当地的经济发展，继而又能收更多的地产税，给学校砸更多的钱。
地产税越低，教育经费就越少，一般来说，学校就一般。久而久之，大家买房子的时候会倾向于不买这里的房子，这儿经济就会受限制，继而居民越来越少，或者富人逃离穷人搬入，地产税收的更少，学校经费就更少，变成恶性循环。
接下来讲讲亚特兰大备受青睐的一些学区。
目前我的大多数客人考虑学区房，都主要集中在northview high， johns creek high， lambert high， walton high 这几个顶级学校的学区房。
就先用northview来举例吧。目前市场上挂牌出来待售的northview的学区房以single family独立屋为主，共计有122个， 价格从$300k - $1,650k 不等， 平均价格为$603396k, 中位数价格为$540k。 最少3卧， 最多7卧， 最常见是5卧。 面积最小1931 呎， 最大8300 呎， 平均3862 呎， 每呎的价格从$9074-27433不等，平均价位$15734每呎。
其次讲johns creek high。 目前市场上共计136个active的可供选择johns creek high 的独栋学区房。价格从$225k - $6,750k 不等， 平均价格为$1,047k, 中位数价格为$79945k。 最少3卧， 最多8卧， 最常见是5卧。 面积最小1008 呎， 最大16132 呎， 平均5775 呎， 每呎的价格从$8602-$41842不等，平均价位$16637每呎。
接下来谈谈lambert high。目前市场上共计187个active的可供选择lambert high 的独栋学区房。价格从$280k - $2,250k 不等， 平均价格为$61429k, 中位数价格为$5549k。 最少3卧， 最多8卧， 最常见是5卧。 面积最小1801 呎， 最大14,694 呎， 平均4189 呎， 每呎的价格从$8433-$23052不等，平均价位$14435每呎。
最后讲walton high。 目前市场上共计229个active的可供选择walton high 的独栋学区房。价格从$252k - $5,250k 不等， 平均价格为$864362k, 中位数价格为$649k。 最少2卧， 最多8卧， 最常见是5卧。 面积最小1034 呎， 最大16,080 呎， 平均4542呎， 每呎的价格从$9411-$61412不等，平均价位$17648每呎。
亚特兰大都市，由美国管理和预算办公室指定为亚特兰大 - 桑迪斯普林斯 - 罗斯威尔，ga大都市统计区，是美国乔治亚州人口最多的都市区，也是美国第九大都市统计区。据美国人口普查局估计，2017年的人口估计为5,884,736。亚特兰大地产价格相对其他大都市区有着绝对优势，中位价大约只是纽约，洛杉矶，旧金山，西雅图等城市中价价的1/3-1/5不等，有很大的潜力和升值空间。in town suites 杂志发表的十大最值得投资的城市是duluth, norcross, peachtree city, johns creek, roswell, sandy springs, gainesville, douglasville, conyers, kennesaw。中位价格在20-60万左右。城区和郊区值得投资的社区很多，城区的价格远比效区贵导致投资现金流少但增值空间一般比效区大，许多公寓和联排别墅还有出租限制，选择性小。效区以独立别墅为主，选择多出租限制几乎没有，增值空间相对有限但投资现金回报率更高。投资者如果不限投资金额可选的区域众多，如果投资资金在30万美元以下，基本上只能锁定郊区城市，以新的联排别墅，较新的独立别墅为首选，推荐duluth, norcross, lawrenceville 这几个城市
贷款只跟您的贷款能力有关，经银行或贷款公司评估，能贷出你要的款，就能一直买房，而不管你是买第几套房。第一套全款，名下就没有贷款，除了可以在购买第二套时将第一套房做抵押贷款，其他没有好处。
要说第一套房有何不同，可能体现在税收上。如果第一套自住，后面买的是投资房，投资房每年的税要高于第一套自住房。
也就是说美国买房，到目前为止没有这种限制购买力的行为。你所需要考虑更多的是持有成本。
在亚特兰大您可以买独立别墅投资，整套租给租客，一般合约都是12个月以上。
比如在亚特兰大北部一些城市，比如buford，可以在25-28万之间买一栋别墅，租金在$1700-1800左右每个月。
商业地产投资和住宅投资截然不同，每一项商业投资都各不相同，期难度，复杂和不确定性，大大超过了住宅投资，风险高也是商业地产的一个特点。从经纪学的角度，高风险必然带来高回报，好的商业投资项目是会给您带来颇丰的收益。
常见的商业地产包括：土地、购物中心、零售、写字楼、工业仓储、酒店、公寓等等。。选择商业地产投资，除了考察当地的经济情况，就业率，地产价值，升值情况，人口收入及密集程度等，（像亚特兰大就是一个人口不断增加的城市，商业地产也是日渐火热）。还可以用几个关键数据：cap rate (capitalization rate)，也就是投资回报率 noi ( operation ine) 和收入法ni（ ine）来计算商业地产价值。
此外，在投资商业地产是还要一些问题：
1 地产投资流动性差，要选择合适的卖出时间点，需要耐心，在资本配置的平衡中要考虑到地产不可随时兑现的特性；
2日常管理运营很重要，需要聘请专业团队来维持比较好的收益水平。很多目前的商业地产都采用三个n的租约形势，管理费可以让租户报销返款给业主。
3 租户违约，比较大的风险之一，在财务计算书中需要综合考虑到。
判断这个项目是否靠谱，除了收集我以上提到的各类数据以外，实地考察至关重要，就像狩猎一样，实地勘察一下预期狩猎的地点，观察一下那里动物的足迹、粪便、动物们经常走过的那些小路，接近水源的地方哪里动物的粪便比较多、公鹿曾在哪里磨过角，埋伏在哪里比较好；实地勘察，是一件很有趣、很辛苦、很有效的方法，狩猎总是要披星戴月，埋伏荒野需要有极大的耐力，和敏锐的观察，即便这样，也不是每次出击必中，但做好实地的功课，对结果而言，就显得相当的重要。
亚特兰大这些年来发展迅猛, 这座位于美国东南部的最大的都市,活力四射,气候宜人,生活成本相对于西海岸或者美东北部地区更容易被大家接受这里有世界一流的佐治亚理工学院和emory大学,教育水平和医疗水平在全美名列前茅 因此,人口增长非常快, 大公司的迁入,导致就业机会不断增加 更好的是,目前亚特兰大地产市场一直处在上升期, 增长潜力巨大,同时大量新建的房屋,超强的潜在购买力,是投资的最好选择
以下引用亚特兰大一些知名媒体的报道文字介绍:
2017年, 佐治亚州连续五年被《选址杂志》评为全美经商第一州, 经济资源更是全美居首
根据2016年kmpg的数据,亚特兰大的商业成本在美国十大城市中最低
根据c2er生活成本指数,亚特兰大的生活成本远低于纽约, 旧金山,华盛顿和洛杉矶等大城市, 并多次被评为最宜居城市
影视业更是发展蓬勃,在佐治亚州税收减免政策刺激下,大量优秀作品不断诞生,比如一些知名大制作《行尸走肉》系列, 《饥饿游戏》系列等等
一些新兴和高科技产业,和高级制造业等产业的发展也甚为蓬勃,从近几年亚特兰大的大量企业迁移入住和扩张就能看出来:
2015 年,共有144家企业入驻或扩张;
2016年,共有154家企业入驻或扩张;
2017年,共有176家企业入驻和扩张;
高速增长的经济和就业,悠久的历史和丰富底蕴, 全美第一的森林覆盖率, 又没的风景和宜人的气候, 运力世界第一的机场和四通八达的陆云网络, 再加上令人心动的房价,共同形成了亚特兰大这座世界级城市的独特魅力 吸引着俩字世界各地的投资者和定居者
商业地产项目更是表现出色,不断在吸引大量投资者涌入 因为目前整体价位尚有十分巨大的涨幅空间,再加上较高的投资回报率,往往一个不俗的项目会迎来众多offer哄抢 十分看涨
5月份的时候,梦尧刚经手过户一个商业地产项目, 就用这个项目来举例介绍下吧
该项目是由5个公寓，8栋大楼，共记69户组合成的一个打包项目，过户价格为370万美元，平均每户公寓的价格约54万美元。该项目月租金大约为45万美元，年资产回报率（cap rate）超过7%，而每年现金回报（cash on cash return）就超过8%。如果加上还掉贷款和升值的部分，每年的总投资收益（roi）更是超过16%。如果对这些具体投资数值不了解的朋友，欢迎关注我的公众账号(mz_investment), 通过链接阅读梦尧以前的一些文章。
项目过户后，由专业的美国人的物业管理公司直接无缝对接管理等一系列出租适宜，让买家足不出户，安心赚钱。
好了废话不多说，先来通过照片揭开这个项目的神秘面纱吧
地区介绍
该项目坐落在college park的最黄金地段，南临世界上最大的机场亚特兰大国际机场（三分钟开车可达机场），北临全佐治亚州最著名的私立学校之一的woodward academy（步行可达，隔条街便是）。该校学费大概接近3万刀一学年。很多富裕家庭的学生家长直接在学校附近买房陪读，周末了再一起回自己家里团聚。美国精英阶层为了孩子教育也是很上心的。
该地区近些年来不断改善，呈明显上升趋势， 投资潜力大（亚特兰大生活网不久前才介绍过该地区航空城计划，
商业地产的特殊性
商业地产不同于普通投资住房。一般来说现在市场上商业地产的投资回报会比普通的投资住宅要高一些，不过商业地产交易和运营也更加复杂。
首先，商业地产对买家的资产状况要求会高一些。
其次，商业地产对买家的地产投资经验也比较看中。这点在申请商业贷款时尤其重要。
另外，律师，保险，房屋检查，管理公司，维护维修等也都对商业地产投资的成功有着至关重要的作用。而我们对这些方方面面的熟悉保证了整个交易过程的平稳顺利。
您好
北部金三角适宜自住或投资，这一带居住环境好，生活交通便利，尤其对华人来说，亚洲超市餐馆多，而且金三角地区的公立学区是佐治亚州排名最前的。
具体哪些地区请看我之前回复过的文章，里面有列出城市名称，同时也在地图上圈出了金三角的位置。
谢谢