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关于“niuyuefangjia” 共 176 个相关问题
纽约地区房型大致可分为condo, co-op, 连体别墅(townhouse)，独栋别墅(single family house)。condo在繁华，土地紧张的大城市最为常见。
condo的优点在于首先价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。其次是比较容易找租客，可做到“以租养贷”。此外，condo多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。
曼哈顿的住宅以公寓为主，包括产权公寓condo和合作公寓co-op。合作公寓co-op的购买比condo要复杂。除了审批困难，审批过程也需要较长时间，买家一般要求在美国有良好的财务信誉并出示在美纳税的文件。co-op购买后也有出租，使用和出售的各种限制。因此我们推荐海外买家购买产权公寓condo。对于condo而言，每个月的费用支出主要包括管理费（mon charges）和税（monthly taxes)。
根据2018年第三季度的房产报告，曼哈顿二手房产权公寓的中位价格为145万美金，平均价格为2364万美金。其中一居室中位价格为985万美金，二居室中位价格为200万美金。
曼哈顿新建产权公寓中位价格为2476万美金，其中一居室中位价格为157万美金，二居室中位价格为2582万美金。
布鲁克林二手房产权公寓的中位价格为85万美金，平均价格为103万美金。其中一居室中位价格为74万美金，二居室中位价格为119万美金。
布鲁克林新建产权公寓中位价格为895万美金，其中一居室中位价格为755万美金，二居室中位价格为1115万美金。
曼哈顿有着强大的就业市场，这意味着大量的可支付租金的租户，曼哈顿公寓的空置率是很低的。再加上曼哈顿大部分是合作公寓co-op，产权公寓condo的可以算得上是相对“稀缺”。投资在曼哈顿经典社区风险小，收入和增值稳定，因为在这些经典的街区，房子非常好出租，再售也非常容易。
关于联排别墅的升值潜力我们可以看看过去10年曼哈顿市场联排别墅的价格对比。
2007年曼哈顿coop和condo的销售的中位价为86万美元; 该价格在2016年跃升至110万美元，上涨279%。2007年，曼哈顿联排别墅的中位销售价格为3125万美元，但此后上涨59％至2016年的497万美元。曼哈顿不同地段联排别墅的涨幅有很大区别。
在曼哈顿下城，联排别墅的平均价格从2007年的430万美元上涨到2016年的7525万美元。东区联排别墅的平均价格从970万美元略升至978万美元，西区联排别墅则从550万美元上涨至720万美元。曼哈顿北部的联排别墅价格上涨了54％，从136万美元上涨到210万美元。
单纯从投资的角度而言，最具升值潜力的是独栋别墅，其次是联排别墅。独栋别墅的居住环境好，拥有自家独立花园和停车库，土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。独栋别墅也有缺点，其价格较高，如果不自住，由于相对高昂的价格，别墅并不太容易出租。但是长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。
联排别墅的价格介于独栋别墅和康斗之间，价格适中，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。
您好! 纽约的纳税人是否可以扣减医疗方面的保费，要看纳税人的年度税表是否适用于逐项扣减 (itemized dction) 还是标准扣减 (standard dction)。在医疗保费和其他医疗相关费用的税务扣减方面，纽约州的税法跟联邦国税局的税法很相似的。购买人寿保险的保费在每个年度的报税表上没有免税抵税的作用。税法对一些保险有税务优惠，不过，保险的省税常常是在于纳税人是否知道什么费用能减税、什么收入能够免税。
在2017年和2018年的度报税，医疗费用必须超过家庭调整后总收入的75%以上才能抵税。而新税法规定自2019年1月1日起，所有纳税人只可以扣除超过该年度未支付医疗保健总费用的金额，调整后总收入的10％才可以抵税。换句话来说，您能不能扣减您医疗上相关的费用，还是要看您个人的情况而定，要看纳税人每个报税年度的收入，一个报税年度共付出多少医疗费用，以及您是受惠于逐项扣减还是标准扣减。
先说说关于医疗费用必须超过家庭调整后总收入的75%以上才能抵税是怎么算的。举例说，你年度调整后总收入为8万元。如果医疗费用超过6,000元美元（80,000 x 75%），你的医疗费用可以抵税，如果不超过6,000美元，医疗费用就不可以抵税。这样，除非纳税人一年内有大量的医疗帐单，很多人的医疗费用常常抵不到税，根据个人情况而定。有时今年抵了税，明年还得再付更多税。新的税法门槛更是提高了，一样的例子，如果你的年度调整后总收入为8万元。医疗费用要超过8,000元美元才可以抵税呢（80,000 x 10%)!
个人的人寿险保费是不能抵税的，有利的是将来受益人回收的赔偿等福利时则多为免税。但是，如果保费是公司为员工提供的福利，保费却可以抵税的。例如，符合税法79条的保费是可以减税的。美国主流企业多应用这个条款，来为员工提供团体人寿保险。公司支付的保费（保护额度最高五万）可以减税，不但保费不算员工收入，而且受益人收到的赔偿也是免税的。
当然，应用税法79条款也是有前提条件的。首先计划要平等对待所有员工。例如，所有服务满三年21岁以上的员工均符合该计划。另外，对公司股份的持有者、高级管理人员及关键员工亦有严格的限制。还有，对于10人以下的小公司还有特殊的规定。通常这个保险要由会计师、保险公司及第三方管理者（tpa）共同配合设立。很多华人公司管理者、甚至许多保险经纪都不熟悉这个条款，也就很少应用它。其实，它为企业提供了一条成本低廉的提高员工福利的途径。华人公司多为小公司，老板也是员工，更应该好好利用这个保险条款来省税。
现在来讲我建议在纽约投资还是选择residential property居住类型（非商业）比较好，因为其投资回报比较稳妥。虽然很多商业楼在宣传广告上显示预期回报率会比居住物业要高，但近几年零售行业市场萎缩，整体行业低迷状态的影响很多商铺办公楼空置很久都未找到合适的租客。出租空置率都比预期要久，所以大部分租赁实际的回报率远低于预期值。还有商用物业维护成本也比居住物业高（如地税、贷款利率、utilities开支、维修费用）都比居住物业要高。而相对来讲纽约residential居住类型的市场需求却一直很稳定，空置率低+投资收益更快捷，所以出售转手也较容易。
而关于长租和短租的选择也是同样的道理，虽然短租的收益会比长租要高，但其开支成本也成正比。因为每次租客转手都会涉及一定的维护费用和空置期，而这些开支费用都是直接影响投资收益回报率。我自己涉及的物业基本以residential 居住类型为主，大多都以长租为主，租期至少12个月以上，而转手空置率基本低于30天，特别是交通便利治安好的地区往往在租客搬走前就已经找到新租客，空置期短于一周。
纽约长租的物业有很多选择，可以看各人的经济状况来决定，有condo公寓楼、townhouse一家庭别墅和multi-family多家庭别墅的选择，一般好学区热门的地段回报率会偏低可能在2-3%左右，发展中地区回报率反而可达4-6% 当然相对的投资风险也较高，高风险高回报这个道理大家都懂的。而纽约近几年高端luxury物业市场趋于饱和，此种类型的物业其实比较适合买家自己居住用途。如果购买用来做投资出租，寻找有能力可以承担覆盖所有开支成本租金的租客其实并不容易，毕竟可以负担高额租金的本地人其实基本都有能力可以自己购买。大部分高端出租市场都是跨州/跨境公司提供给其高层员工临时过渡期的居住福利，一般租期时间1-2年左右，而这类租客毕竟是少数群体，可遇不可求。其实纽约市还是以中低产收入家庭为主，我遇到大部分的投资客会更青睐中低档价位物业，购买针对本地居民可以承受的生活开支的租金产业，所以我会建议选择中产收入群体集中的地区来购买。而我主要经营的brooklyn地区正是纽约本地居民集中地段，公寓售价$50-$120万，别墅售价$100-$250万左右。你如果有具体的购买计划，我们可以再约时间详谈。
一个字（ 税 ）！
美国是一个税收的国家，财政收入的主要来源就来自于税赋，从你每天通话的电话费，日常生活中的吃穿住行的花费，到购置房产，都需要按照比例向国家纳税。买房以后最主要需要缴纳的税赋还是房产税，美国人买房以后每年都要向政府缴纳房产税。房产税是美国财政的主要收入来源。如果你不缴纳房产税，你的房子很快就会被易主，超期不缴纳房产税，还会缴纳罚金。
在纽约进行房屋买卖，买家和卖家涉及的税是不一样的。
买房需要缴纳的税包括：
豪宅税：在纽约价格一百万以上的房屋要收取1%的豪宅税。
贷款记录税：如果是贷款买房，纽约州要收取一笔贷款税，贷款税为贷款总额的180%（贷款50万美金以下）或者1925%（贷款50万美金以上）。如果是全现金买房这个税可以免除。
新公寓交易转让税：纽约市新开发的公寓交易中（如果从sponsor手里直接购买），买方要付纽约市和纽约州的交易转让税：分别为14%（50万美金以下）或者1825% （50万美金以上）。
新公寓交易转让税在一些情况下也可以和开发商协商由开发商来支付。
卖房买房需要缴纳的税包括：
资本利得税：当出售房产为屋主在过去的五年中居住两年以上，单身可以获得25万美金的资本利得税减免，已婚夫妇可以获得50万美金的资本利得税减免。
交易转让税：二手房交易转让税（包括纽约市和纽约州交易转让税）由卖家缴纳：分别为14%（50万美金以下）或者1825% （50万美金以上）。
外国人预交税（firpta）：预交税15%是针对非美国居民身份的“外国人”所收的“暂时”预交税。当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的15%作为此房产的资本利得税的预扣。此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项可以被退回。
纽约的房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”
纽约房地产市场已经发展的非常成熟，法律齐全，所有投机炒作的漏洞都被堵住了。纽约的住房制度和税率的规定，更多地是鼓励自住，而非炒房，因此买房是一种理性行为。各项税费，如地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，已经让炒房赚大钱几乎是不可能的事。
首先，你在卖房的时候，需要缴交资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交 短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高。2017年税率为10%到396%。如果在购房后一年以上两年以内卖掉房子，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%。尤其作为投资房，是没有自住房所谓的25万免税额。
再来看持有房产的成本。无论是购买独立house 还是公寓，你一过户就要开始交地产税。大家都知道纽约长岛是个环境优美学区好的最佳居住地，但相应的，房地产税也较高。价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。由于房地产税中有相当一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。
如果是购买公寓，每个月的开支中还有物业费。曼哈顿的公寓由于有完善的设施和大楼管理，因此物业管理公司收费不低。基本上在曼哈顿，每平方尺的物业费是$1-2美元。1000平方尺的公寓，每月物业费一般都在1000元以上。
如果是购买house，平时的维持费就包括维修、换设备、剪草坪、扫雪等费用，一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。
此外，房产交易中每一次买或卖，都要一笔不菲的手续费。卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%-10%，而买房时也要支付房价4%左右的相关手续费用。
所以即使房价上涨，但减去上述种种成本，在纽约投资房产要在短期内大赚一笔是不太容易的。
因此，在纽约投资房产，必须要有客观正确的认识，在纽约购置房产，是因为你居住于此能享受这个国际化大都市的带给你前所未有的居住体验和资源，而且纽约房市的健康有序，房产市场不易出现所谓泡沫。如果用于投资也适宜做长线投资，注重资产的保值性和安全性。特别购买用于出租的房产，不是一直问经纪这个房子未来会涨多少，而是要更关心地理位置和生活设施的便利性。
如果不是自住，用来投资的物业用公司名义llc购买其实比用私人名字买更合适，特别是已经有固定收入的投资项目。用公司名购买可以适当限制自己的责任，如果有法律诉讼并不会牵涉到自己私人财产。但用公司名购买物业在贷款方面会有很多限制，大部分银行对新成立没有收入的公司不授予贷款。公司贷款也属于商业贷款，所以可能利率偏高一点，一般寻求商业贷款中介办理会更有效，如无法贷款就只能现金交易。还有其他税务相关的区别建议咨询纽约会计师。
翻新的大楼，通常只保留外壳，里面全部重新打造，五脏六腑与全新的大楼是一样的。交房检验程序也相同。独立别墅基本不保留外壳，推土重来。重造时务必选择经验建筑商，交房时由房屋检验师彻底检查。在纽约，新建的别墅大多在长岛，翻新的公寓楼在曼哈顿较为常见。