一个字（ 税 ）！

美国是一个税收的国家，财政收入的主要来源就来自于税赋，从你每天通话的电话费，日常生活中的吃穿住行的花费，到购置房产，都需要按照比例向国家纳税。买房以后最主要需要缴纳的税赋还是房产税，美国人买房以后每年都要向政府缴纳房产税。房产税是美国财政的主要收入来源。如果你不缴纳房产税，你的房子很快就会被易主，超期不缴纳房产税，还会缴纳罚金。

在纽约进行房屋买卖，买家和卖家涉及的税是不一样的。

买房需要缴纳的税包括：

豪宅税：在纽约价格一百万以上的房屋要收取1%的豪宅税。

贷款记录税：如果是贷款买房，纽约州要收取一笔贷款税，贷款税为贷款总额的180%（贷款50万美金以下）或者1925%（贷款50万美金以上）。如果是全现金买房这个税可以免除。

新公寓交易转让税：纽约市新开发的公寓交易中（如果从sponsor手里直接购买），买方要付纽约市和纽约州的交易转让税：分别为14%（50万美金以下）或者1825% （50万美金以上）。

新公寓交易转让税在一些情况下也可以和开发商协商由开发商来支付。



卖房买房需要缴纳的税包括：



资本利得税：当出售房产为屋主在过去的五年中居住两年以上，单身可以获得25万美金的资本利得税减免，已婚夫妇可以获得50万美金的资本利得税减免。



交易转让税：二手房交易转让税（包括纽约市和纽约州交易转让税）由卖家缴纳：分别为14%（50万美金以下）或者1825% （50万美金以上）。



外国人预交税（firpta）：预交税15%是针对非美国居民身份的“外国人”所收的“暂时”预交税。当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的15%作为此房产的资本利得税的预扣。此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项可以被退回。



纽约的房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”

纽约房地产市场已经发展的非常成熟，法律齐全，所有投机炒作的漏洞都被堵住了。纽约的住房制度和税率的规定，更多地是鼓励自住，而非炒房，因此买房是一种理性行为。各项税费，如地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，已经让炒房赚大钱几乎是不可能的事。

首先，你在卖房的时候，需要缴交资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交 短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高。2017年税率为10%到396%。如果在购房后一年以上两年以内卖掉房子，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%。尤其作为投资房，是没有自住房所谓的25万免税额。

再来看持有房产的成本。无论是购买独立house 还是公寓，你一过户就要开始交地产税。大家都知道纽约长岛是个环境优美学区好的最佳居住地，但相应的，房地产税也较高。价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。由于房地产税中有相当一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。

如果是购买公寓，每个月的开支中还有物业费。曼哈顿的公寓由于有完善的设施和大楼管理，因此物业管理公司收费不低。基本上在曼哈顿，每平方尺的物业费是$1-2美元。1000平方尺的公寓，每月物业费一般都在1000元以上。

如果是购买house，平时的维持费就包括维修、换设备、剪草坪、扫雪等费用，一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。

此外，房产交易中每一次买或卖，都要一笔不菲的手续费。卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%-10%，而买房时也要支付房价4%左右的相关手续费用。

所以即使房价上涨，但减去上述种种成本，在纽约投资房产要在短期内大赚一笔是不太容易的。

因此，在纽约投资房产，必须要有客观正确的认识，在纽约购置房产，是因为你居住于此能享受这个国际化大都市的带给你前所未有的居住体验和资源，而且纽约房市的健康有序，房产市场不易出现所谓泡沫。如果用于投资也适宜做长线投资，注重资产的保值性和安全性。特别购买用于出租的房产，不是一直问经纪这个房子未来会涨多少，而是要更关心地理位置和生活设施的便利性。