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关于“niuyuemaifang” 共 217 个相关问题
纽约地区房型大致可分为condo, co-op, 连体别墅(townhouse)，独栋别墅(single family house)。condo在繁华，土地紧张的大城市最为常见。
condo的优点在于首先价格相对于别墅要便宜不少，适合中产阶级家庭投资。其次是比较容易找租客，可做到“以租养贷”。此外，condo多位于市区或学校附近，比郊区别墅生活更便利。
曼哈顿的住宅以公寓为主，包括产权公寓condo和合作公寓co-op。合作公寓co-op的购买比condo要复杂。除了审批困难，审批过程也需要较长时间，买家一般要求在美国有良好的财务信誉并出示在美纳税的文件。co-op购买后也有出租，使用和出售的各种限制。因此我们推荐海外买家购买产权公寓condo。对于condo而言，每个月的费用支出主要包括管理费（mon charges）和税（monthly taxes)。
根据2018年第三季度的房产报告，曼哈顿二手房产权公寓的中位价格为145万美金，平均价格为2364万美金。其中一居室中位价格为985万美金，二居室中位价格为200万美金。
曼哈顿新建产权公寓中位价格为2476万美金，其中一居室中位价格为157万美金，二居室中位价格为2582万美金。
布鲁克林二手房产权公寓的中位价格为85万美金，平均价格为103万美金。其中一居室中位价格为74万美金，二居室中位价格为119万美金。
布鲁克林新建产权公寓中位价格为895万美金，其中一居室中位价格为755万美金，二居室中位价格为1115万美金。
曼哈顿有着强大的就业市场，这意味着大量的可支付租金的租户，曼哈顿公寓的空置率是很低的。再加上曼哈顿大部分是合作公寓co-op，产权公寓condo的可以算得上是相对“稀缺”。投资在曼哈顿经典社区风险小，收入和增值稳定，因为在这些经典的街区，房子非常好出租，再售也非常容易。
关于联排别墅的升值潜力我们可以看看过去10年曼哈顿市场联排别墅的价格对比。
2007年曼哈顿coop和condo的销售的中位价为86万美元; 该价格在2016年跃升至110万美元，上涨279%。2007年，曼哈顿联排别墅的中位销售价格为3125万美元，但此后上涨59％至2016年的497万美元。曼哈顿不同地段联排别墅的涨幅有很大区别。
在曼哈顿下城，联排别墅的平均价格从2007年的430万美元上涨到2016年的7525万美元。东区联排别墅的平均价格从970万美元略升至978万美元，西区联排别墅则从550万美元上涨至720万美元。曼哈顿北部的联排别墅价格上涨了54％，从136万美元上涨到210万美元。
单纯从投资的角度而言，最具升值潜力的是独栋别墅，其次是联排别墅。独栋别墅的居住环境好，拥有自家独立花园和停车库，土地是稀缺资源，独栋别墅独享其土地产权，自然增值空间大。独栋别墅也有缺点，其价格较高，如果不自住，由于相对高昂的价格，别墅并不太容易出租。但是长期来看，别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。
联排别墅的价格介于独栋别墅和康斗之间，价格适中，适合既想受益于房产升值，又想获得一定租金收益的用户。
一个字（ 税 ）！
美国是一个税收的国家，财政收入的主要来源就来自于税赋，从你每天通话的电话费，日常生活中的吃穿住行的花费，到购置房产，都需要按照比例向国家纳税。买房以后最主要需要缴纳的税赋还是房产税，美国人买房以后每年都要向政府缴纳房产税。房产税是美国财政的主要收入来源。如果你不缴纳房产税，你的房子很快就会被易主，超期不缴纳房产税，还会缴纳罚金。
在纽约进行房屋买卖，买家和卖家涉及的税是不一样的。
买房需要缴纳的税包括：
豪宅税：在纽约价格一百万以上的房屋要收取1%的豪宅税。
贷款记录税：如果是贷款买房，纽约州要收取一笔贷款税，贷款税为贷款总额的180%（贷款50万美金以下）或者1925%（贷款50万美金以上）。如果是全现金买房这个税可以免除。
新公寓交易转让税：纽约市新开发的公寓交易中（如果从sponsor手里直接购买），买方要付纽约市和纽约州的交易转让税：分别为14%（50万美金以下）或者1825% （50万美金以上）。
新公寓交易转让税在一些情况下也可以和开发商协商由开发商来支付。
卖房买房需要缴纳的税包括：
资本利得税：当出售房产为屋主在过去的五年中居住两年以上，单身可以获得25万美金的资本利得税减免，已婚夫妇可以获得50万美金的资本利得税减免。
交易转让税：二手房交易转让税（包括纽约市和纽约州交易转让税）由卖家缴纳：分别为14%（50万美金以下）或者1825% （50万美金以上）。
外国人预交税（firpta）：预交税15%是针对非美国居民身份的“外国人”所收的“暂时”预交税。当非居民外籍人士出售美国房产时，需要预先扣留卖价的15%作为此房产的资本利得税的预扣。此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项可以被退回。
纽约的房子之所以炒不起来，是因为相关税费在制度设计上，给一般投资者的炒房冲动戴上了“软抑制的脚镣”
纽约房地产市场已经发展的非常成熟，法律齐全，所有投机炒作的漏洞都被堵住了。纽约的住房制度和税率的规定，更多地是鼓励自住，而非炒房，因此买房是一种理性行为。各项税费，如地产税、物业费、保险费、修缮维护费和资本所得税等成本，已经让炒房赚大钱几乎是不可能的事。
首先，你在卖房的时候，需要缴交资本所得税。如果在购房后一年以内卖掉，所得利润需交 短期资本所得税，这个税率与卖房者个人所得税率相当，收入越高，税率越高。2017年税率为10%到396%。如果在购房后一年以上两年以内卖掉房子，所得利润则按长期资本所得税缴纳。这个税率一般是15%，高收入阶层是20%。尤其作为投资房，是没有自住房所谓的25万免税额。
再来看持有房产的成本。无论是购买独立house 还是公寓，你一过户就要开始交地产税。大家都知道纽约长岛是个环境优美学区好的最佳居住地，但相应的，房地产税也较高。价值在200万至300万美元左右的房产，房地产税一年就可能要3万至5万美元。由于房地产税中有相当一部分是教育费用，好学校周边的房子，房地产税也会因此增加。
如果是购买公寓，每个月的开支中还有物业费。曼哈顿的公寓由于有完善的设施和大楼管理，因此物业管理公司收费不低。基本上在曼哈顿，每平方尺的物业费是$1-2美元。1000平方尺的公寓，每月物业费一般都在1000元以上。
如果是购买house，平时的维持费就包括维修、换设备、剪草坪、扫雪等费用，一个季节下来也需要1000美元左右。如有不慎还会吃市政罚单，比如丢垃圾不合规，罚款300美元等。
此外，房产交易中每一次买或卖，都要一笔不菲的手续费。卖房时需交付房产中介佣金、转让税及其他手续费，加在一起约为房价的8%-10%，而买房时也要支付房价4%左右的相关手续费用。
所以即使房价上涨，但减去上述种种成本，在纽约投资房产要在短期内大赚一笔是不太容易的。
因此，在纽约投资房产，必须要有客观正确的认识，在纽约购置房产，是因为你居住于此能享受这个国际化大都市的带给你前所未有的居住体验和资源，而且纽约房市的健康有序，房产市场不易出现所谓泡沫。如果用于投资也适宜做长线投资，注重资产的保值性和安全性。特别购买用于出租的房产，不是一直问经纪这个房子未来会涨多少，而是要更关心地理位置和生活设施的便利性。
翻新的大楼，通常只保留外壳，里面全部重新打造，五脏六腑与全新的大楼是一样的。交房检验程序也相同。独立别墅基本不保留外壳，推土重来。重造时务必选择经验建筑商，交房时由房屋检验师彻底检查。在纽约，新建的别墅大多在长岛，翻新的公寓楼在曼哈顿较为常见。
紐約是美國第一大城和最大海港，是美國最大的金融、貿易和文化中心。 位於美國東北部海岸哈得遜河口。紐約是美國大公司的集中地，大銀行、保險公司、律師事務所林立。世界各國大企業大多在紐約設有機構。聯合國總部也在紐約。紐約證劵交易所、納斯達克和美國證劵交易所集中了全國80％以上的證劵交易。紐約作為美國經濟中心與商品流通中心，商品上市量居全國之首。大紐約地區對外貿易總值約佔全國的40％，沿海貿易額居全國第一位。
所以你的忧虑纽约房价不稳定是不要太在意担心
但是今年美国税改法案规定的“降低房屋贷款利率税收减免额度”，或造成购房成本增加，购房吸引力减低，同时房产价值也会降低。美国税改总体来说是公平的，但是唯独不包括2017年底刚刚通过的税改法案，原因是中产阶级“交房贷抵税的礼物”被削减一半。数据显示，预计大纽约地区房子的增值率会下降7%至108%。此外，提醒投资人购房时应考量该地区的投资回报率。
美国的税改总体来说是公平的，保护了中产阶级和国家的经济稳定。但唯独不包括2017年底刚刚通过这次税改法案。为什么这么说？因为它恰恰触犯了“公平”这一原则。90%美国老百姓一辈子最大的资产就是他们自己住的这套房子，大部分老百姓并不拥有股票、债券资产。而这次税改将房屋贷款利率税收的额度降低了，也就是唯一送给中产老百姓的礼物被减掉一半，这是一个很大的打击。因此，这一税改是非常不公平的。
在去年底联邦税改政策出台以后，新税改把纽约州房产抵扣额限制在1万美元；另外只有首次贷款75万美元以下的房贷利息可以抵扣；所以，地产专家们预测，这些抑制市场的因素会使曼哈顿的房价下降9～10%左右。
曼哈顿地产市场活动在2018年第二季度有所降温，主要表现在销售减少，库存增加。目前，潜在买家有很多需要考虑的因素，包括金融市场的新一轮波动，税制改革的影响，相对高水平的供应以及有可能进一步下跌的价格。基于这些因素的考虑，很多买家推迟了买房决策，使市场活动与去年相比有所缓和。
我自己的看法房源已经降价是的，买家正在争夺谈判权任何时候都会，有些人甚至能够在交易中得到优惠。房价增速放缓脚步越来越近。有可能会！
現在购买豪华型房产的买家，由于新楼盘大量涌入市场，这些买家似乎拥有更多的选择权和议价权。与此同时根据外管局的规定，5个以上不同个人，同日、隔日或连续多日分别购汇后，将外汇汇给境外同一个人或机构；个人在7日内从同一外汇储蓄账户5次以上提取接近等值1万美元外币现钞；同一个人将其外汇储蓄账户内存款划转至5个以上直系亲属等情况界定为个人分拆结售汇行为,這對房地产有很大程度上影响！而寻找更多廉价住房的纽约人面临着日益激烈的竞争和更高的成本，像布鲁克林区和皇后区热门地区的房价涨幅就高于曼哈顿。最终都要看在这里。
但是购买100万美元以下的房屋的争夺将进一步加剧。
尽管纽约天际线上的起重机在继续向上伸展，价格上涨的压力仍然是大多数纽约人最困惑的问题。不管怎样，纽约比以往任何时候都更加重视人才和就业机会，高薪的工作机会使更多的人带着现金来到纽约，与现有的居民争夺家园。人们普遍关注的亚马逊第二总部正在纽约寻找新居，而flix和spotify等公司也在曼哈顿开设了新的办事处，其他公司如google等等也在扩大其规模……这一切将导致在未来几年中寻找可负担得起的房屋的浪潮有增无减，纽约人将面临日益激烈的竞争。在市场供应不足的情况下，价格低于100万美元的住房的买家会十分踊跃；同时，许多人也会转向市中心以外的行政区寻找价格合适的住房。
在中国大家习惯用租售比。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。
在美国大家习惯用售租比（price-to-rent ratio)，就是售价和年租金的比值。一般而言，较低的售租比更适合购房者，而较高的售租比更适合租房者。上面表中给出了一些美国城市的售租比。其中旧金山为4588，洛杉矶为3802，纽约为3565。从全国范围来看，售租比从2005年的2273上升到2007年的2450。之后这一比例开始下滑，2016年为1921。
在纽约人们对于买房还是租房还有一个衡量标准就是临界点（tipping point），它是拥有房屋成本等同于在同一地区租用可比房屋的成本的年数。在纽约市，如果一个人打算居住超过49年的时间，可能买房要好于租房。
当然，纽约市的每个社区是不一样的，曼哈顿和布鲁克林区的一些更昂贵的地区会有更长的临界点。然而，总的来说，纽约市的大部分地区临界点都少于五年。临界点是计算累积的租赁净成本超过购买成本的年数。换句话说，如果你计划在一个地方住比临界点更长的地方，那么购买房屋是更经济的选择。
对于购房者而言，房产的主要收益除了租金，更重要的是房产的升值。例如在曼哈顿，根据streeteasy价格指数，2005年至2015年期间，房屋的平均转售价格上涨了31％。在其它条件不变的情况下，房产的增值降低了一个地区的临界点，因为房屋的成本更快地被其价值的增长所弥补。房产增值潜力越大，其临近点越会降低，也意味着对买房者更有利。
如果单从租金上看，2018年9月, 曼哈顿公寓的平均租金价格为$400609。没有门卫的studio的平均租金价格为$2589。没有门卫一居室的平均租金价格为$3259。没有门卫二居室的平均租金价格为$4221。有门卫studio的平均租金价格为$3118。有门卫一居室的平均租金价格为$4327。有门卫二居室的平均租金为$6111。其中，没有门卫公寓占租赁市场的 506%, 而有门卫公寓占租赁市场的494%。
从房产销售来讲，2018年第二季度，曼哈顿整体出售房产中，一居室占36%，二居室占30%，其他户型占34%。从销售速度上看，一居室从上市到卖出，平均市场上停留时间为113天，二居室为126天。
二居室相比一居室会占用更多的资金，不论出售或者出租，在市场上停留的时间相对长一些。但是从房产增值和租金增长的角度潜力也会更大一些。
如果考虑在曼哈顿买房，价格比较高的区域包括tribeca，soho, greenwich village，chelsea等。相对价格低一点的区域包括中城东和上东区。一般来说，曼哈顿东面比西面的价格低。
这要看您签署的合同是怎样写的。在纽约，购房合同针对贷款有两种，一种是带mortgage contingency clause的合同，这种合同在纽约的房地产销售中占极少数，就是说房屋的买卖可以取决于买家的贷款是否成功与否，如果买家贷款失败了，则可以取消这个房屋买卖交易。一般来说，卖方的律师都不会出这种合同，在我所经历过的房屋买卖中，无论是代理买家或代理卖家，都从来没有签署过这样的合同。试想一下，一个卖家为了等一个买家搞定贷款再过户，他/她的房屋每个月都有持有成本，如果房屋空置，没有卖调，对卖家的损失是很大的，时间和金钱上都很大。所以，一般卖家都青睐全现金买家，有时候即使全现金买家的出价比另一个需要贷款的买家低一点点，卖家也更愿意卖给这个全现金买家，因为他/她知道这个买家一定可以成功过户。 另外一种合同是 non-mortgage contingency clause的合同，这个合同就是说，无论买家贷款成功与否都要在指定的时间之内过户，如果不能过户则交的定金就要被卖家吃掉。这是卖家在全现金买家排在之后的第二选择。