由于新房建设已陷入停滞，房地产市场都集中在现有的出租公寓上。现有公寓价格已经在上涨，但这还只是开始。专家担心部分人口很快将无法再负担得起住宿费用。

德国租户正面临困难时期。目前的一些进展表明，未来几年房租上涨速度可能会比以前显著加快。一方面，新房建筑几乎陷入停滞，审批数量几乎每个月都在下降。但城市的住房需求仍然很高。与此同时，建筑领域气候保护的政治需求日益增长。这意味着，房东很可能会将高昂的翻修成本转嫁给租户。

数据已发现房租上涨的苗头

最新的统计数据已经可以看出相应迹象。房地产服务商第一太平戴维斯(Savills)的市场分析显示，六大城市新公寓的平均租金要价首次突破每平方米20欧元。在德国房地产市场非常活跃的法国巴黎银行(BNP Paribas)记录显示，与2021年相比，今年下半年独立城市的租金上涨了8%，新建筑的租金上涨了12%。如果这种趋势持续下去，租金的上涨速度很快就会超过通货膨胀。

第一太平戴维斯德国公司分析师Matti Schenk表示：“虽然德国人口持续增长，但住房建设还看不到好转的迹象。” “住宅建筑许可证持续大幅下降以及取消的住宅建设项目数量不断增加就证明了这一点。因此，空置率将下降，租金将继续上涨。”

行业普遍反映悲观

这一发展尚未触及到所有租户。今年欧洲最大的房地产博览会的气氛已经达到了低点，至少在住房建设方面是这样。慕尼黑展会参观者听到最多的话就是， “所有项目都被搁置”、“我们不再碰新房产”、“我们正在转向国外其他市场”。

专业人士之间新房和二手房的交易目前比上一年的水平低 70%。住宅建筑许可数量比去年减少了约 30%，而且这一趋势还在下降。

德国最大的住房集团 Vonovia 几周前宣布，将暂停所有建设项目。

Bonava 是一家瑞典项目开发商，也是在德国最大的房地产开发商之一，主要活跃在大城市的周边地区建造联排别墅。他们去年竣工了约1900 套住宅单元，该公司在通常报告好消息的博览会的第一天宣布，将解雇1000 名员工中的 300 人。

Trei Real Estate 是一家尤其在柏林打造密集化住宅的公司。他们当然希望在德国承担更多项目，但目前已将重点放在美国和波兰。Trei 老板 Pepijn Morshuis 表示，在波兰获得建筑许可证比在德国容易得多。他抱怨，“德国要求的细节太多，有时会后期增加要求，例如增加无障碍通道的比例等， 这极大地增加了成本。”成本高、审批时间长、需求还高，这些都无法匹配。

欧洲共同的问题，以德国最甚

由于利率上升，欧洲其他地区的房价也大幅下降。新房建设陷入停滞，购房者的选择也在减少，因此人们现在的关注点都集中剩余的出租公寓上。欧盟统计局当前的统计数据显示，现有公寓的房租正在上涨。 2023 年第二季度的平均租金与去年同期相比上涨了3%。

然而这一影响在德国最明显。因此，经验丰富的汉堡项目开发商Dieter Becken 认为房地产市场将迎来一场灾难。他说，“我们正经历一场45年来从未有过的房地产衰退。利率从 0.8% 跃升至近 5%，建筑价格也大幅上涨，通货膨胀率很高，土地稀缺且昂贵。在如此短的时间达成这样复杂的组合绝无仅有。”

“部分人根本无法再找到栖身之所”

Becken说，项目开发商目前“根本无法对建造公寓进行经营活动。”建筑商和开发商现在先感受到了后果，租户很快也会感受到：“我们正面临经济适用房方面的紧急情况。 我看到了巨大的社会政治风险，因为部分人根本无法再找到栖身之所。”

他预测：“租金将会显著、非常显著地上涨。新房每平方米20至30欧元的租金将成为常态。日益严重的短缺也将反映在现房的租金上涨上。”国家如果不进行强力干预，这种紧急状态就无法停止。Becken确信：“为了创造新的居住空间，必须长期支持经济适用房的建设。”

Trei 老板 Morshuis 认为德国租户的发展与美国类似：“与国际标准相比，德国的租金仍然非常便宜。我们观察到，美国的租金发展已经对新建筑的下降做出了反应；有时涨幅巨大，尤其是在大城市。我预计德国的房租也会大幅上涨。”