【欧洲时报记者安东编译报道】法国房地产市场这几年走势很好，房屋投资者也都大多获得了收益。在投资别墅、大面积公寓等新房或旧房的同时，人们往往忽略掉了那些单间小公寓，没有意识到这类小面积住房所具有的巨大投资回报效益。住房需求者的人群显然也是多样化的：有需要大面积住宅的人群，也有急需小面积单间的人群。实际上，在法国房地产市场上，单间小公寓的价格几年来也在不断上升。我们在这里向大家介绍在法国适合投资单间小公寓的几座城市，同时讲述一下如何使投资得到更好的回报。

根据法国房地产线上服务平台SeLoger最近公布晴雨表显示，勒芒（Le Mans），图尔（Tours）和维勒班（Villeurbanne）这几座城市的单间公寓售价大幅上涨。有些城市甚至出现了供不应求的现象，而使不少房产投资者从中受益。

就目前来说，单间公寓，小面积的居室或者面向学生群体出租的小公寓，这些对房地产投资者来说都是一个很不错的投资项目。SeLoger所公布的一些数据显示，这种由单个房间组成的小面积住房，其出售价格在这一年来已经发生了大幅度上涨的趋势。

让我们具体来看看在上面提到的三座城市里实际发生的情况：在勒芒，单间小公寓平均每平方米售价为1，880欧元；在图尔，平均每平方米售价为3，250欧元。这两座城市的单间公寓的价格在一年内上涨了近19％。而在维勒班这座城市，单间小公寓的价格上升比率为17.5％，每平方米的售价将近是5，000欧元。

值得一提的是，梅斯（Metz）和兰斯（Reims）这两座城市的单间小公寓，价格上升得也相关活跃，一年来，单间小公寓在这两座城市都各自增长了16.7％，每平方米的售价，分别为2500欧元和3200欧元。

现在让我们看看，在法国所有的城市中，价格飞涨得最快的这五座城市的具体相关数据，我们还可从中作出一些比较：

1. 维勒班 : 平均每平方米售价为4，849欧元，上升幅度是17，5%；

2. 图尔 : 平均每平方米售价为3.249欧元， 上升幅度是18，7%；

3. 兰斯 : 平均每平方米售价为3.187欧元， 上升幅度是16，7%；

4. 梅斯 : 平均每平方米售价为2.525欧元， 上升幅度是16，7%；

5. 勒芒 : 平均每平方米售价为1.879欧元， 上升幅度是18，8%。

看了这一大堆数据，您一定会问，在人心向往而又房价昂贵的巴黎，单间小公寓的卖价会是什么情况呢？

巴黎20个区的行政区划（图片来源：欧洲时报）

那我们还是先来比较一下巴黎与其它几个大城市的价格情况：先看里昂，在里昂的单间小公寓的售价，每平方米已经超过了6，000欧元；再看波尔多，在那里，每平方米大约5，700欧元；最后再看南法风景宜人，气候条件良好，吸引大量旅游者光顾的普罗旺斯地区，那里的单间小公寓的售价，已经高达5，600欧元。

那么，在巴黎的房价，是上边所提到的里昂，波尔多和普罗旺斯等地区的两倍，这不难算出：在巴黎，一平方米的单间公寓价格约为13，000欧元。

是什么原因导致了单间小公寓的价格飞涨呢？回答很简单，这就是我们俗话所说的“物以稀为贵”的原则：目前在法国房地产市场上，单间小公寓这种类型的商品，出现了稀缺的现象。

让我们再来看看在勒芒发生的情况：在这座城市，单间小公寓的供给量，与去年同期相比下降了67％。而在距离这里不远的另一座城市昂热（Angers），单间小公寓的供给量下降了78％，这是个很有说明性的数据。那么这种情况所产生的后果，我们就不难设想到了：这类商品在市场上的待销期非常短，换句话说，商品一被投放到市场上，很快就被售出。在勒芒，一个单间小公寓，不到两个月的时间就被卖出。在维勒班的出售周期也是不到两个月。这样的出售周期，一年来缩短了一半以上。

既然提到了一个单间小公寓在房地产市场上要等多长时间才能卖出去这个话题，那么再让我们看看这几座城市出现的情况：在巴黎，平均是38天；在里昂平均是46天；而在斯特拉斯堡平均是49天。那么我们不难作出结论，这种价格廉价的单间小公寓类型的住房，在市场上出售的速度目前是相当快的。

房屋租赁：如何使投资得到更好的回报？

-房客长期租用的忠诚度与保持租金的稳固性是同等重要的条件

如果您希望使自己的投资得到更好的回报，那么首先需要广泛收集尽可能多的房地产市场相关信息。如今，通过互联网，我们可以得到房地产行业的各种非常灵通的信息。您可以在网上查寻到购买房屋时应付的合理价格，以避免支付过多。同样，在网上，您还可以得到将房屋向外出租时应该收取多少租金的相关信息。在这个问题上，您最好不要把租金定得过高，因为这样不是很实际：与其把想要租房的房客们都吓跑来，不如把他们牢牢地吸引住，让他们最后都不想离开。其实，房客租用房屋的忠诚度，与租金数额同样重要，是能够获利的重要因素之一。

“五脏俱全”的单间小公寓（图片来源：欧洲时报）

购买单间小公寓时的选择

购买单间小公寓时，首先需要很好地研究一下房屋所在地的环境，看看那里的环境是否将会在很大程度上符合那些潜在租户人群的期望。为了能够保障找到租户，您必须详细地研究房屋所在地那个城市的一些具体情况。

一个简单的办法，就是到房地产经纪公司进行咨询，他们将为您提供很多重要的信息，例如，城市里哪些街区受人青睐，很容易将房屋出租；而哪些街区相反却被忽略，不被人们喜欢，人们不愿意住在那里，假如您在那里购置了房产，会很难租出去。这些实用信息，在很大程度上对您购买单间小公寓时选择街区起到帮助的作用。

同时，您最好避免在这类单间小公寓过多或者过于集中的街区购买。如果这种房屋在一个街区已经过量，那么您到时候很难保障在那里再找到房客。

您还需要考虑到，您要购买的单间小公寓附近，是什么样的具体生活环境？例如，是否有商店？是否有绿化带或者绿化公园？是否有小学校，中学，乃至大学？公共交通条件怎么样，是否有汽车站，地铁或者火车站？如果您已经瞄准好房客群体，例如大学生，或者刚刚开始走上就业市场的年轻人，那么，您要考虑到，小公寓附近的生活环境是否适合于这一类租户的期望。

您还不要忽略，您要购买的单间小公寓附近，将要启动的城市建设规划项目。 例如，如果附近将要兴建一个大型超市，那么这很可能令您的单间小公寓升值。与其相反，如果在您的小公寓附近要兴建一座带有社会福利性质的廉价公寓大楼（HLM），这么一来，您的财产可能会受到损害，您的小公寓的房价将来可能会下跌。

房价

如果您购房时价格比较合理的话，那么您可以期望每年将获得大约 4-5％ 的总回报。很多房屋出售分类广告可以帮助您对房地产供应市场的房价有一个基本的概念，另外，您还可以在政府公共服务部门的税收网站（impots.gouv.fr）上找到相关的信息，因为网站上会公布出在过去几个月内房屋销售的统计数据和相关情况。

很难说，房价有可能会在两三年之内跌落，所以您在签署购房合同前，总是有些余地尝试着将房价略微压低。如果您购买的是新房，其价格比旧房子的价格高出30％以上的话，那么要请您当心：没有任何东西可以为您担保，从长远来看，将来您在转售这房产时，这样的差价到时候还会存在。

房租

在一些大城市，有关的新规定将会严格限制房租的加价幅度。

尽管2018年的房租情况，平均而言，略有1.4％的上涨幅度，但是在里尔，斯特拉斯堡和蒙彼利埃等城市，房租却下降了0.5％至1％的幅度。

随着新的房租管制条例将在2019年年底之前开始实施，因此，我们不应该期望，房租会很快地再有大幅度上涨的发展趋势。

在这种情况下，如果您希望租户继续租用您的单间小公寓，那么没有必要以增加房租的理由把他们吓跑。最好的办法，是向他们提供低于市场价格5％的房租，这样能够把他们吸引住，并且长期地留在您的单间小公寓里。

您还可以设法吸引更多的候选人来租用您的单间小公寓里，然后在众多的候选人中，选择出您认为最认真最可靠的房客。

未来几年房价可能会开始下降吗？

自2015年以来，公寓房的平均价格上涨了2％至3％，而且在一些大都市里，价格甚至上涨得更高。就目前的状况来看，公寓的售价已接近历史最高水平。大家已经注意到了，在巴黎的公寓，一平方米的价格现在已经接近一万欧元。

不过，2019年可能会是这种上升趋势停止的一年。已经有一些专家作出了估计，有些城市房价预计将会下降1％到2％的水平。如果经济增长的幅度在未来两到三年内仍然保持在目前这种不太理想的水平，那么这种下降的趋势将在这两三年中继续下去。这样的预测是否灵验，我们要等到时候才能知晓。不过，无论如何，这都不会防碍您目前在购房时，可以就标出的房价进行协商讨价，从而适当地打些折扣。

（编辑：季节）

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