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关于“meiguomaifangjiage” 共 117 个相关问题
您好，美国一般分为公寓和别墅，大部分位于美国郊区的木质别墅使用时间并不是很长。纽约有很多公寓和联排别墅建筑时间较长。我们这边主要讲纽约的情况。
大部分客户购买的都是纽约的公寓，纽约的公寓有专业的物业公司对公寓大楼进行日常维护。可能一定时间需要更换大楼的设施，这些费用会有业主平摊。购买公寓新旧不是很大的问题。另外在纽约的保险一般不覆盖大楼维护的问题。
对于联排别墅，具体要看房屋的维护情况，尽管外观老旧，很多房东对房屋的设施进行更新。需要具体对房屋进行检测，当然联排别墅的日常维护成本比公寓更大。
美国房地产投资税务考虑至关重要。根据房产用途不同，持有及处置时间不同，投资者个人身份不同，投资持有方式不同等，税务区别很大，以下分别解释。
首先个人在美国投资房产会区分自住用房或是投资用房。对于自住而言，在购买时以下费用可以抵税。1 房地产税 2 房屋贷款利息及点数 3 贷款保险金对于过户的相关律师费，房检费，财产转让税(transfer tax)等closing costs可以计入购买成本,将来出售时降低资本利得。在处置自住用房时，如果满足过去5年累计住满2年，可以享受个人25万美元，夫妻双方50万美元资本利得抵减额。该条款可以反复利用但是要注意每两年中只能使用一次。 对于投资用房而言，虽然不能享受上述优惠，但是美国税法有一个特别的1031财产置换条款。该条款规定处置投资用房时，只要满足在45天内锁定新房源，6个月内完成交割的话，原投资用房处置的资本利得可递延到新房产上面。该条款可以反复应用无限次数。同时，财产置换条款允许同时锁定三个房源，不超过房产原值200%即可。
其次，房产持有时间不用处置时税率也不用。具体来讲，如果房产持有时间少于一年，那么适用短期资本利得税。短期资本利得税从10%到37%不等，根据个人收入及家庭状况不同税率不同。如果持有时间超过一年，那么适用长期资本利得税，税率15%, 对于低收入家庭而言，长期资本利得税为零。如果是高收入家庭，资本利得税为20%。此外，针对部分高收入家庭，联邦政府还会额外征收38% investment ine tax 净投资收入税。具体数字请参考附上图示。
第三，根据投资人身份不同，税务征收方式不同。对于国际买家而言，当出售房产时，美国国税局会预扣房屋卖价15% (注意不是增值额的15%)，需要纳税人在第二年初申报个人所得税单后才能拿回多扣缴税款。如果纳税人事前没有申请个人税号，那么税款退回会拖很长时间，少则半年多则数年，需要国际买家充分重视。如果是本土买家则需要考虑卖出房产原值的计量及前两点从而达到税务最优。
第四，购置房产时需要考虑以个人名义持有还是以公司名义持有。总的原则是以自住为主，那么用个人名义持有比较普遍。个人名义持有房产手续相对简单并且享受个人25万夫妻50万美元处置资本利得抵减额。弊端包括可能面对个人无限责任及遗产税问题。如果以公司名义持有好处是规避风险，不追究个人资产，保护隐私等，比较适合专业投资房产且房源较多的客户。弊端是费用较高，需要专业人士编制财务报表，卖房时税率通常比个人税率较高。此外，以公司名义投资时也要区分以llc名义持有还是以一般的c corp名义持有。前者的收入和支出通常和股东个人所得税单联系在一起，避免了
双重征税，后者好处是公司税率将为21%，但是如果公司分红的话股东在个人所得税上还需要再次缴纳所得税。以上讨论问题都需要地产投资时予以充分考虑做到心中有数。
我们之前沟通了特拉华州注册公司的利弊，接下来讨论下什么类型或性质的公司适合在特拉华州注册。
1 打算赴美上市的公司
例如实体运营公司在国内，拟上市公司设立在特拉华州，香港设立壳公司，通过vie（variable interest entities可变利益实体）架构的形式协议控制国内实体公司以达到上市的目的。和在其他州注册相比，投行，律师，注册会计师等中介机构更倾向于被服务的拟上市公司在设立时就把公司注册在特拉华州，省时省力提高效率。
2 渴望风投的初创企业
很多初创型公司starup panies 打算将来从各类风险投资机构方拿到种子轮seed/a/b/c等轮投资，计划走向美股上市道路或将来转让出售或并购等等。很多天使投资/vc/pe等投资机构从保护自身投资者利益，融资、出售、上市套现退出等方面考虑会更倾向于投资特拉华州注册的公司。
3 投资美国地产的中资公司
如果中国企业选择采用llc(有限责任公司)的形式设立美国子公司时，从税务筹划的角度上看，应该优先考虑选择在特拉华州等免税州作为llc的设立地点，然后根据每个地产项目所在州分别设立llc来持有各个物业，最后由在特拉华州的注册的llc作为母公司来控制拥有这些子公司llc。
另外，值得注意的是由于美国国税局要求海外直接控股公司披露其全球范围收入，为了避免中国实体公司披露财务状况，可以考虑再注册一家中间控股公司，这家控股公司可以考虑设立在香港/开曼/bvi/中国大陆等。
此外，设立中间控股公司的另一个好处是在退出投资时，可以采用出售中间控股公司的股份来间接出售特拉华公司llc(包括各个子公司llc)从而避免美国国税局firpta(foreign investment in real property tax act)15%预提税的产生从而达到税收筹划的目的。当然这些复杂架构的设立应该尽量在前期咨询有经验的会计师和律师，这里仅仅探讨设立的思路。
4 在美专注于各类投资的公司
比如资金来源于国内，在美国境内没有实体经营，专注于投资美国各类型初创公司(比如uber/airbnb)/二级市场股票债券/基金公司fund of fund/reits (real estate investment trust)房地产投资信托等投资公司。此类投资公司因为没有境内实体，仅专注于投资各类资产，很适合在免税州注册成立。
5 其他类型公司
比如控股公司，实体企业总部，美国非盈利组织基金会501(c)(3) (irs 美国国税局批准设立) 等等均可以考虑在特拉华州注册, 从而达到税收筹划的目的。
您好！在纽约租房一般要求是租客要有月租金的40倍的年收入。比如说，如果一个公寓是3000美金，那么租客必须要提供报税记录和雇佣信证明其收入在12万美金以上。对信用分数的要求，大多数租赁大楼也会要在720分以上。如果是学生没有收入，或刚到美国的人没有信用记录，则需要有担保人，或使用租房担保公司来做担保人。在纽约比较常用的租房担保公司有the guarantors 和 insurent 这两家。如果达不到收入要求，则一般要求年付租金。
对于国际学生，一般要提供学校的录取信，选课记录，i-20表格，护照，签证，以及银行存款证明。学生一般也是年付租金，或有担保人则可月付。
对于持工签人士，需要提供护照，签证，工作雇佣信，银行存款证明。
我只能这么回答你，一般购买公寓，你所拥有的不是土地，而是买入公寓的室内空房间，比如室内1000平尺，其他公共空间都是住户共享的，你将来转手卖也只是卖你拥有的公寓的室内空空间。
如果考虑想拥有你自己的土地面积，请去郊区购买别墅，到时你会有土地测量图，凡是测量图标出来的土地，从天上到地下都是属于你的，永久产权只要你准时交地税。
short sale 与 foreclosure 是有很多不同的，举例如下：
a 先生 2007 年前买了一栋 100 万的房子，贷款80 万。2010 年由于次贷危机的影响，a 先生的房子价值跌倒了75 万，但是贷款依然是 80 万。a 先生不想再拥有这个房子，但是又不想因为不付贷款，直接导致foreclosure 被拍卖，所以考虑选择做 short sale。a 先生首先选择做 short sale 而不是foreclosure 的原因之一，也是二者的区别之一 1）short sale 和 foreclosure 对于借款人信用记录和信用分数的影响严重程度是不同的：通常情况下，对于short sale，信用记录会影响4 年；而 foreclosure 会影响7 年，分数降低更多。区别 2）程序不同：当a先生决定尝试short sale 后，他会先联系贷款银行，申请short sale。这个short sale 的申请不一定会马上得到批准，如果a先生已经开始不付贷款了超过1-3 个月，银行方面可能已经开始启动foreclosure 程序了。但是这个时候 a 先生仍然是他房子的所有人，所以他可以选择接受一个买方的出价来和银行进行交涉和协商，看是否可以以买方的出价进行short sale。这个过程是比较复杂和漫长的，和借款额，借款银行，借款数量，以及是否涉及贷款保险等相关，审批时间3-6 个月不等。
如果a 先生不考虑 short sale, 而直接不付贷款了，那么一旦连续超过3 个月，通常情况下，银行就开始启动foreclosure 程序了：先进行公开拍卖auction。a 先生这种情况，拍卖auction 的起始价格是a先生的欠款额80万，已经超过了房屋价值75 万，所以基本不会有人按照拍卖价格买走这个房子，于是就流拍；如果房子一直没人买的话，那么银行只好自己吃下这个房子，成为房屋的拥有者，银行会委托房地产经纪公司卖掉这个房子，那么这个房子就被称为reo, 或者foreclosure home。
2009-2012 年间，我做了很多short sale 和 foreclosure(reo)的房屋买卖。但是近些年，在旧金山湾区这一带，因为房屋增值很多，很难出现short sale 和 reo 的房子了。
在short sale 的买卖中，需要注意1）有几个贷款，是哪一个贷款开始的short sale 程序。2）是否有请有经验的short sale negotiator 协调人介入。
买 reo 的房子，程序和买普通的房子类似，但是因为reo 的房子的拥有人是银行，而银行并不住在房子 里面，所以无法提供正常买卖卖方必须提供的房屋文件disclosure，那么买房人就要自己尽可能的进行调查，并且也有一定的风险；有的reo 房子状态很差，需要提前进行检查。
特朗普的当选对全美的房地产市场都是大大的利好！对休斯顿来说也是的。因为特朗普是经济发展优先。最近几个月全美房地产市场交易量创新高。休斯顿最近一两个月交易活跃。我的客户有好几次准备下单都因为晚了一步而只能望房兴叹。当然这也许和石油价格最近已涨到$60有关。另一方面，特朗普当选后，不少先知先觉的华人到休斯顿开办企业。第商业地产的需求也在增加，比如warehouse, 商用店铺等。因为德州没有州税。连续多年被商业周刊评为best state to do business的前列。
如果准备在美国买房，开设一个海外的银行账户是必要的。因为从准备买房的签订买卖合约的头期款到成交过户的尾款，都需要美国本地银行出示的支票，汇票（official check/certified check）或者电汇来交易。
在买房以后的，物业管理费，水电煤，地税，保险，贷款，租金的一系列业务也都需要通过海外账户完成。
对于中国的客人，选择银行需要关注几个重点：
第一，当地银行对于外籍人士（非美国居民或公民）的开户要求。可以开外籍人士的开户银行非常有限。
第二，银行必须在美国各大州具有营业网点。在还没具体确定在哪里买房的情况下，购房者可能在加州，德州，纽约州等等的美国50个州进行选择，所以营业网点是个很重要的条件。
第三，银行需要有强大的网银服务，购房者在离开美国时也可以通过网银进行各类操作。
第四，开户时，一定选择一个可以信任和良好沟通联系的客户经理。当然，可以讲中文是其中一个条件。中国和美国时差10到13小时不等，紧密联系也是很重要的。中国国内客人因为国家严格的外汇管制，基本会通过“蚂蚁搬家”的方式来转移资产。而全球对打击反洗钱的监管，中国客人收取多笔国际电汇和现金交易的账户是重点审查对象。所以客户经理就是一个关键因素，是客户与银行各部门沟通的重要桥梁。
花旗银行是一家可以开外籍人士户口，并且是家喻户晓的国际性银行。
根据douglas elliman最新的市场报告，10月曼哈顿的租房空置率达到了25％。 9月份，这一比例是26％，为全年最高。优惠比例上涨，28％的新租赁提供了优惠，比去年同期增长了大约4％。与此同时，10月份中位数的租金保持在3,400美元，与9月份持平。
曼哈顿目前较高的空置率，部分原因是由于需求季节性下滑。
另一方面，有门卫和新开发的公寓的租金中位数与去年同比上涨，主要是因为10月份高端住宅供应量增加。新发展租金的平均租金为4,688元，比去年同期增长3％。 有门卫公寓的中位租金为3900元，同比上涨13％。
在纽约市场的另外几个区中，其中皇后区，新租赁优惠的比例上升到483％，比2016年10月份的181％高近三倍。中位租金同比上涨08％，至2,923美元。与此同时，布鲁克林中位租金连续第六个月继续下滑，同比下降29％至2760美元。
首先,房屋分租一般只适用独立别墅,公寓和联排不适合,因为物业(hoa) 都反对分租(整租是可以)。独立别墅的分租的租金高低还要查看当地城市的规定,注意不能超过规定的上限。此外,分租需要保证每个租户都有适合的卫生等生存环境,不能只追求多租人数而降低基本的生活条件。一般房东应该在出租的广告内注明租户人数限制等。