short sale 与 foreclosure 是有很多不同的，举例如下：

a 先生 2007 年前买了一栋 100 万的房子，贷款80 万。2010 年由于次贷危机的影响，a 先生的房子价值跌倒了75 万，但是贷款依然是 80 万。a 先生不想再拥有这个房子，但是又不想因为不付贷款，直接导致foreclosure 被拍卖，所以考虑选择做 short sale。a 先生首先选择做 short sale 而不是foreclosure 的原因之一，也是二者的区别之一 1）short sale 和 foreclosure 对于借款人信用记录和信用分数的影响严重程度是不同的：通常情况下，对于short sale，信用记录会影响4 年；而 foreclosure 会影响7 年，分数降低更多。区别 2）程序不同：当a先生决定尝试short sale 后，他会先联系贷款银行，申请short sale。这个short sale 的申请不一定会马上得到批准，如果a先生已经开始不付贷款了超过1-3 个月，银行方面可能已经开始启动foreclosure 程序了。但是这个时候 a 先生仍然是他房子的所有人，所以他可以选择接受一个买方的出价来和银行进行交涉和协商，看是否可以以买方的出价进行short sale。这个过程是比较复杂和漫长的，和借款额，借款银行，借款数量，以及是否涉及贷款保险等相关，审批时间3-6 个月不等。

如果a 先生不考虑 short sale, 而直接不付贷款了，那么一旦连续超过3 个月，通常情况下，银行就开始启动foreclosure 程序了：先进行公开拍卖auction。a 先生这种情况，拍卖auction 的起始价格是a先生的欠款额80万，已经超过了房屋价值75 万，所以基本不会有人按照拍卖价格买走这个房子，于是就流拍；如果房子一直没人买的话，那么银行只好自己吃下这个房子，成为房屋的拥有者，银行会委托房地产经纪公司卖掉这个房子，那么这个房子就被称为reo, 或者foreclosure home。

2009-2012 年间，我做了很多short sale 和 foreclosure(reo)的房屋买卖。但是近些年，在旧金山湾区这一带，因为房屋增值很多，很难出现short sale 和 reo 的房子了。

在short sale 的买卖中，需要注意1）有几个贷款，是哪一个贷款开始的short sale 程序。2）是否有请有经验的short sale negotiator 协调人介入。

买 reo 的房子，程序和买普通的房子类似，但是因为reo 的房子的拥有人是银行，而银行并不住在房子 里面，所以无法提供正常买卖卖方必须提供的房屋文件disclosure，那么买房人就要自己尽可能的进行调查，并且也有一定的风险；有的reo 房子状态很差，需要提前进行检查。