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近日，加拿大国家银行tera发布了新的国家银行房价指数（tera–national bank house price index）。11月的房价指数显示，加拿大房地产价格增长正在放缓，除了魁北克、哈利法克斯和维多利亚，其他8个城市的价格都有下跌。但tera指出，11月房价指数的下跌并非常态，因为这仅仅是该指数20年历史上的第4次下跌。究其原因，高利率、贷款难是两个杀手。
比房价更惊心动魄的是全加的房屋交易量。 加拿大全国房地产协会（crea）日前发布了11月销售报告和对全国房地产市场的预测。11月全加房屋销量继续下跌，未经季节调整的实际交易量比一年前下跌了126%
11月的数据出炉之后，crea下调了对2018年和2019年的预期。预计2018年全加房屋销量将有两位数的跌幅，至近5年的低点。2019年，央行继续加息，以及各级政府的政策将继续抑制房屋销量和房价，房屋销量比2018年预计有05%的下跌，达到近9年来的地点。
2018年全加房价平均值预计为4886万元，比2017年下跌42%。不过，我们都知道全加的楼市是个不平衡市场，有的涨有的跌。具体到安省，2018年房屋均价较一年前略有下跌。crea预计2019年全加房屋均价会上涨17%，至4968万元。而安省的房价则将成为全国上涨最高的省，将涨33%，至588900万元。
上述是行业机构对加国楼市2019的预测，我拿出其他行业的专家观点来讨论一下2019地产走势
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投资公司bespoke:为了降低市场负债，利率可能会大涨
宏观策略分析师gee pearkes 认为，过去很长一段时间，加国一直都实行低利率，当利率提升以后，消费者会明显感觉到，花在利息上面的钱突然多了好多。（比方，如果利率从3%涨到4%，有可能导致消费者多花33%的钱付利息。）不过紧缩政策会消化一定的负债率，迫使投资者在投资地产和其他大宗消费时候，做出理性选择
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住房顾问：负债率再高也能想出办法负担
住房顾问will dunning的观点：过去十年，利率其实一直不算高。因为大家都在担心如果利率高了，买房人负担不起房贷，经济会崩盘。但是，利率还是涨了。5年期的最优固定房贷利率在2017年夏天是26%，2018年11月，升到35%。
在2018年二季度，房贷占可支配收入的651%(之前平均水平一直是598%)。随着房贷政策变更，购房者未来要付的钱会更多。
从目前的数据来看，加拿大人还是有能力应付更高的房贷。房贷一般包括两部分：利息和本金。其实，跟过去比，要还的利息并不算很高，只是要还的本金涨了。我们可以通过调整分期偿还的时间周期，和本金偿还金额来解决
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laurentian银行：不会“屯”太多公寓
高利率、放贷管制已经让目前的房地产市场放缓，便宜的公寓楼花也变得难卖，虽然还是有不少新项目开工。大温就目前情况来看，这么多新项目和库存项目得花15个月才能消化掉。如果明年销售速度还是跟现在差不多，新项目开工速度大概会下降5%，房价涨幅会稍微高于2%的cpi通胀率。
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地产行业研究学者：大起大落不可避免
《当泡沫破碎：在加拿大房地产崩了后如何生存》一书的作者hilliard macbeth认为，2019年房贷信用指数还是会涨。参考下2005年到2010年，这个指数连续几年都上涨10%或更高，导致加拿大空前的房地产泡沫。一旦房贷信用指数变负，房价首先会像1980年代那样大幅下跌，衰退不可避免；为了遏制衰退，信贷还是需要扩张，而且必须超过gdp的增速。如果银行继续管制，经济低迷会更严重。而且，只要贷款机构一直放贷给房地产，而不是其他行业的投资项目，总归免不了这种繁荣-萧条周期。为了改变这一点，我们需要制定一套管理贷款的新法规。
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mountain math数据公司：多理论多房屋空置率低，租金持续增长
知名信息数据公司mountain math创始人jens von bergmann，通过图表分析出3%的空置是健康的。当空置率升至3%以上时，经通胀调整后的租金通常趋于平稳，并出现负值。当空置率降至3%以下时，经通胀调整后的租金往往会上涨。多伦多的自然空置率似乎较低，但租金仍称上升趋势。以空置率分析,近期租金下降的可能似乎不大。
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better dwelling: 再紧缩贷款会惹上经济衰退
资深地产市场研究机构better dwelling的联合创始人认为，目前通胀压力很大，加拿大银行希望利率正常化。按调整计划，未来利率有可能上调约42%，贷款人要做好加息准备。到时候，房屋信贷数量将下滑，但不会无休止紧缩。因为紧缩政策会带来市场衰退，货币政策仍会偏向在利于经济增长。
不麻烦呀，如果你是加拿大居民，那跟美国人买房基本是一样的。其实在美国买房不管是哪儿的人，程序基本都是一样的，只是看你是否需要贷款。
迈阿密又很多适合投资，回报率很好的酒店式公寓，可以自己住，又可以做短租。
您好，由于我没有在多伦多从事过投资类房产的交易，尤其多伦多的地理位置、城市规模和政府政策与这边很不相同，因此我没有办法从个人经验上为您比较东西两边投资的利弊。我只能从数据上简单为您总结一下维多利亚当前的一些优势：
首先，在同处bc省，地理位置近似的情况下，维多利亚的房价目前毫无疑问比温哥华的价格便宜。从11月份新出的地产局数据来看，维多利亚的独立屋基准价为$865,200，公寓为$500,500。而温哥华的独立屋基准价仍在$1,500,100，公寓在$667,800。如果瞄准独立屋投资，维多利亚的投入资金比温哥华能少大约40%，如果需要房贷，在目前压力测试的政策下，越少的房贷款也越容易获得批准。
然后，从财产保值和稳定性上来看，维多利亚当下的抗跌能力和增值潜力比温哥华的房产稍好，11月份在温哥华独立屋基准价已经比去年同期减少65%，公寓仅增幅23%的时候，大维多利亚地区的独立屋仍有39%的增幅，公寓则有97%的增幅。再看10年房价变化指数数据，维多利亚在去年为2046%，温哥华为2722%，然而现在维多利亚为222%，温哥华仅为275%。
最后，维多利亚、温哥华和多伦多的整体住房空置率都不到1%，房源可谓非常稀缺，所以投资出租房非常容易获得租客，而维多利亚作为风景优美的花园城市，旅游季的短租市场也很热门。去年11月，加拿大房地产投资网（rein）将维多利亚评为bc省第4名最值得投资城市（温哥华排名第10），赞赏了它“强大的租赁市场，多元化的经济，高收入中位数，固定的省政府机构所在地”等优势。而2018年最新加拿大贷款局报告数据显示，两室公寓租金维多利亚涨幅为78%，温哥华为55%，多伦多为52%——也展现了这座城市作为bc省省会的潜力。
希望这个回答能为您提供一定参考价值。
又一家房贷公司宣布破产。消息一出，大家纷纷联想到最近不景气的房地产市场，尤其是大温哥华区和大多伦多区。但经过调查，这起案件似乎并不直接关系到房屋交易，而是另有原因。
隶属于陷入困境的fortress real developments inc的第三家抵押贷款经纪公司已经停业，关闭了帮助fortress从常规投资者那里筹集$92亿的银团抵押融资的最后一个分行。
根据联邦破产记录，位于多伦多北部安大略省沃恩市的ffm capital inc于12月4日申请破产。
该公司表示，在提交申请时，它的负债为$910,935，没有资产。根据该文件，第一次债权人会议定于（12月21日）举行。
根据公司注册文件，krish kochhar和tony mazzoli——ffm的两位股东，也是ffm的房贷经纪人——周三没有回复电子邮件。打给ffm的电话被转到语音信箱，并说该信箱已满，不接受新消息。该公司还关闭了其网站。
调查：探究fortress堕落之路
ffm是三家附属抵押贷款经纪公司之一，该公司从公众筹集资金，资助由fortress（一家位于安大略省列治文山的联合按揭融资机构）协调的新房地产开发项目。
在2008年至2017年期间，fortress从14,000名常规投资者筹集了大约92亿美元用于资助项目，
其中大部分资金来自三家附属抵押贷款经纪公司：ffm，fds broker services inc和fmp mortgage investments inc
这三家公司都位于多伦多地区，直接与公众打交道，帮助促进fortress项目的银团抵押贷款。
（银团抵押贷款是一组投资者筹集的私人抵押贷款，通常用于资助新的开发项目。）
fds和fmp今年早些时候停业。在4月给客户的一封信中，fmp将其财务问题归咎于“对我们的业务产生负面影响”的行为，包括rcmp针对fortress办事处以及三家附属公司的调查。rcmp表示他们正在调查银团抵押贷款欺诈行为，但迄今为止还没有任何控告。
fortress项目的许多投资者抱怨他们受到抵押贷款经纪人的鼓励去投资银团抵押贷款，尽管他们的风险过高。有些人已经看到他们停止派息，并且在项目停工或远远落后于计划之后没有收到他们的本金。许多项目的高级贷方，其债权排在银团贷款之前，已经开始抓住项目或将其推向破产管理。
ffm，fmp和fds今年2月与安大略省的抵押贷款监管机构，安大略省金融服务委员会（fsco）达成了和解协议 —- 向fsco每年支付$235,000的罚款。
这些公司的主要经纪人也根据和解协议失去了抵押贷款经纪许可证，但这三家公司都被允许命名新的主要经纪人并继续经营。
ffm成立于2012年，最初是fortress financial management inc，但在2013年更名为ffm。
根据其向fsco提交的2016年年度信息报告，ffm在2016年为39个银团抵押贷款项目从投资者筹集了$3320万。
ffm的创始人之一mazzoli先生曾在fortress的内部抵押贷款经纪公司building＆development mortgages canada inc（bdmc）工作，之后转到ffm。 bdmc与列治文山的fortress位于同一栋大楼内，帮助开发商通过三家附属经纪公司安排融资。
fsco在法庭文件中表示，bdmc的所有者ildina galati帮助组建了三家附属公司，这三家公司是在她的指导下成立的。几家前bdmc或fortress员工在成立时成为三家公司的所有者或主要经纪人。
话说回来2012年至今有很多客户咨询过我，手里有几万块闲钱，想拿给一些融资公司做做集资抵押贷款。即借款人不是向银行贷款，而是向不止一个的私人借贷，将资金投入房地产等项目。
当时我还跟踪调研了一段时间，发现这个母公司最大的弊端在于 地产项目的第二或第三按揭并且后期没有项目监管，只是在小散户投资人和开发商之间起到一个桥梁作用。所以当凑够项目款转交给开发商之时，这个公司就可以拿走之前谈好的款项溜之大吉了。项目如期顺利完工还好，一旦出现意外的问题，投资人的利益是完全得不到保障的。近几年项目的失败率大约在6-15%，这是很高的失败率。所以一直没有推荐客户把钱投给这个公司。
说到子公司贷款公司破产，一般会根据程序做清算，有时会有新的公司交接买下来。这样对消费者来说，损失是最小的。
实际上早在2016年，加拿大皇家骑警便已开始针对这个公司的秘密调查，并于4月13 在大多伦多范围内展开行动，搜查了一家涉案公司在约克区的总部及其另外5个营业处。
归根结底，就算在法制严明的加拿大，金融诈骗还是时有发生啊。在这里还是敬告大家：对于那些看似高收益的投资，风险并存，一定要警惕。
留学费用不同地区是有一定的差别的。主要是两部分，一个是学费，另一个是住宿费。
如果对比维多利亚和温哥华，维多利亚的学费会相对便宜一些，住宿费则差不太多。
温哥华的食物种类多一些，相对便宜一些，但如果不是经常外出吃饭，差别不大。
15%的税是针对大多地区的。你如果过户的时候没拿到pr的话，需要先交后退。退的话分三种，你拿pr的话，需要是交房后一年内，超过时间会有麻烦。建议买交房晚一点的比较合适你。现在已经有去年买的业主在申请办理退税了。办理需要你一份pr复印件和住址证明。
个人以为，房地产投资的一个要点就是要投一线城市。会比较稳健一些。像一些小城市，一个大项目，一个利好消息，可能会刺激房市，但一个利空，可能也会打垮大家对房市信心。比如多伦多周边的小镇 oshawa, 本来大家也还看好，大学城，还有美国汽车厂商福特的厂子在哪里。但上个月突然传出消息，福特要关厂，会损失2000个就业机会。这瞬间打压当地房市。这种打压，在多伦多这样的大城市，是看不到的。