近日，加拿大国家银行tera发布了新的国家银行房价指数（tera–national bank house price index）。11月的房价指数显示，加拿大房地产价格增长正在放缓，除了魁北克、哈利法克斯和维多利亚，其他8个城市的价格都有下跌。但tera指出，11月房价指数的下跌并非常态，因为这仅仅是该指数20年历史上的第4次下跌。究其原因，高利率、贷款难是两个杀手。



比房价更惊心动魄的是全加的房屋交易量。 加拿大全国房地产协会（crea）日前发布了11月销售报告和对全国房地产市场的预测。11月全加房屋销量继续下跌，未经季节调整的实际交易量比一年前下跌了126%





11月的数据出炉之后，crea下调了对2018年和2019年的预期。预计2018年全加房屋销量将有两位数的跌幅，至近5年的低点。2019年，央行继续加息，以及各级政府的政策将继续抑制房屋销量和房价，房屋销量比2018年预计有05%的下跌，达到近9年来的地点。



2018年全加房价平均值预计为4886万元，比2017年下跌42%。不过，我们都知道全加的楼市是个不平衡市场，有的涨有的跌。具体到安省，2018年房屋均价较一年前略有下跌。crea预计2019年全加房屋均价会上涨17%，至4968万元。而安省的房价则将成为全国上涨最高的省，将涨33%，至588900万元。



上述是行业机构对加国楼市2019的预测，我拿出其他行业的专家观点来讨论一下2019地产走势



1

投资公司bespoke:为了降低市场负债，利率可能会大涨



宏观策略分析师gee pearkes 认为，过去很长一段时间，加国一直都实行低利率，当利率提升以后，消费者会明显感觉到，花在利息上面的钱突然多了好多。（比方，如果利率从3%涨到4%，有可能导致消费者多花33%的钱付利息。）不过紧缩政策会消化一定的负债率，迫使投资者在投资地产和其他大宗消费时候，做出理性选择



2

住房顾问：负债率再高也能想出办法负担



住房顾问will dunning的观点：过去十年，利率其实一直不算高。因为大家都在担心如果利率高了，买房人负担不起房贷，经济会崩盘。但是，利率还是涨了。5年期的最优固定房贷利率在2017年夏天是26%，2018年11月，升到35%。



在2018年二季度，房贷占可支配收入的651%(之前平均水平一直是598%)。随着房贷政策变更，购房者未来要付的钱会更多。



从目前的数据来看，加拿大人还是有能力应付更高的房贷。房贷一般包括两部分：利息和本金。其实，跟过去比，要还的利息并不算很高，只是要还的本金涨了。我们可以通过调整分期偿还的时间周期，和本金偿还金额来解决



3

laurentian银行：不会“屯”太多公寓

高利率、放贷管制已经让目前的房地产市场放缓，便宜的公寓楼花也变得难卖，虽然还是有不少新项目开工。大温就目前情况来看，这么多新项目和库存项目得花15个月才能消化掉。如果明年销售速度还是跟现在差不多，新项目开工速度大概会下降5%，房价涨幅会稍微高于2%的cpi通胀率。



4

地产行业研究学者：大起大落不可避免



《当泡沫破碎：在加拿大房地产崩了后如何生存》一书的作者hilliard macbeth认为，2019年房贷信用指数还是会涨。参考下2005年到2010年，这个指数连续几年都上涨10%或更高，导致加拿大空前的房地产泡沫。一旦房贷信用指数变负，房价首先会像1980年代那样大幅下跌，衰退不可避免；为了遏制衰退，信贷还是需要扩张，而且必须超过gdp的增速。如果银行继续管制，经济低迷会更严重。而且，只要贷款机构一直放贷给房地产，而不是其他行业的投资项目，总归免不了这种繁荣-萧条周期。为了改变这一点，我们需要制定一套管理贷款的新法规。



5



mountain math数据公司：多理论多房屋空置率低，租金持续增长



知名信息数据公司mountain math创始人jens von bergmann，通过图表分析出3%的空置是健康的。当空置率升至3%以上时，经通胀调整后的租金通常趋于平稳，并出现负值。当空置率降至3%以下时，经通胀调整后的租金往往会上涨。多伦多的自然空置率似乎较低，但租金仍称上升趋势。以空置率分析,近期租金下降的可能似乎不大。



6

better dwelling: 再紧缩贷款会惹上经济衰退



资深地产市场研究机构better dwelling的联合创始人认为，目前通胀压力很大，加拿大银行希望利率正常化。按调整计划，未来利率有可能上调约42%，贷款人要做好加息准备。到时候，房屋信贷数量将下滑，但不会无休止紧缩。因为紧缩政策会带来市场衰退，货币政策仍会偏向在利于经济增长。