澳洲为什么现在的出租房空置率如此之低？是什么推动了这种变化？这又告诉了我们一个什么样的租房市场状况呢？

据澳洲房地产网消息，根据定义，出租房空置率是每个月月底所统计（如在realestate网站上）的可供出租的出租房数量，占出租房的总数（包括已出租或空置）的比例。空置是在一个特定的时间点上对可供出租的房产多少的估计。

有两个因素决定了出租房的空置情况。

一是周转量，即进入市场的出租房数量，或者是搬离现有出租房的租户数量，这取决于租户在搬离前在现有出租房中居留的平均时长。如果居留时间长，出租房的周转量就会下降。

二是在市时间，即出租房平均在空置多久后被成功租出。

任何特定时间的待租房数量仅取决于这两个因素。如果每天有10个出租房的租户搬离，每个待租房需要15天才能租出，那么在任何给定的一天会有150个空置出租房。当然实际情况会有细微变化。

目前，较快的租出时间和较小的周转量大致同样程度地推动了空置率的下降。

如果出租房的周转量仍然保持与疫情前相同的水平，那么空置率将比今天高出0.5%以上，即接近2%，而不是5月时的1.4%。相反，如果周转量下降，那么意味着租户在现有出租房中的居留时间比过去更长。

同样，空置出租房的租出去的速度比疫情前更快，这使得出租房空置率下降了近0.5%。

虽然这两个因素在从疫情前到现在的空置率变化中大致起到了相等的作用，但在疫情初期情况并非如此。

周转量的下降发生更早，从2020年中期开始对空置率产生了影响。最近，虽然周转量仍然低于疫情前，但对空置率的影响在过去一年中相对稳定。

相比之下，较短的在市时间开始在2021年底左右对空置率产生影响，并且在2020年期间实际上支撑了较高的空置率，这在很大程度上是由于墨尔本（在某种程度上还有悉尼）的出租房在市时间较长所致。

市场上的其它时间指标显示了类似的情况。在2021年初至中期，首府城市租房平均市场天数仍然接近疫情前的水平，之后才开始下降，而偏远地区在更早时期就已下降。

这有助于了解租房空置率是如何变化的，但还需要了解其变化的原因是什么。

租金上涨是租户在现有出租房中居留时间更长的一个合理解释。考虑到新广告租金的迅速上涨，许多租户可能认为留在原来住房中更有吸引力，希望租金涨幅较小。按消费者物价指数测算，总体租金的上涨速度没有广告上的租金上涨得那么快。

但这可能并不是完整的答案。周转量在2020年开始下降，之后全国范围租金上涨。

出租房在市时间缩短更容易理解，租房者相对于待租房数量增加了。对于任何一个空置房来说，有了更多的租房者，房东更容易找到新的租户。

当然，这些变化之间相互关联。租金因为租房市场紧张而上涨，但空置率低的部分原因可能是租金上涨的结果，这个分析并不能完全解释这种反馈机制。

对租户来说，不幸的消息是，租房周转量降低和出租房在市时长变短这两个变化似乎不太可能迅速逆转。这意味着租房空置率可能会保持在较低水平上，租房市场可能会在相当长的时间内保持紧张状态。