广告租金在 2021 年底开始大幅攀升，也就是储备银行开始提高利率的六个月前。图片：ABC News/?Nick Sas

你可能认为租金上涨是由于利率飙升和大规模移民浪潮，但事实并非如此。确实，过去一年中，利率上涨了比任何时候都要多，而且移民规模也已经回归，截至2022年9月（官方数据最近的一个月），净移民人数超过了17万人。

但问题在于，租金广告在2021年末就开始大幅攀升，比储备银行开始推高利率提前了六个月，而当时预测不会发生利率上涨。而当租金开始上涨时，净移民是负数，即抵达人数甚至不能与离开人数相匹配。供需关系是关键导致租金上涨的另一个原因。

事实上，即使利率一直上涨，也没有什么特别的理由认为租金会很快受到影响。如果高利率迫使一些房东出售，而他们又卖给其他房东，那么出租房屋数量不会改变。如果这些房东卖给本来要租房的自住房屋买家，他们既减少了出租房屋的数量，也减少了租房者的数量。

通常居住在私人住宅中的平均人数，趋势和实际。图片：ABC News/ RBA，ABS 微数据

对于租金和任何价格而言，重要的是产品的需求和供应。需求增加（更多租户需要房屋），价格就会上涨。供应增加（有更多房产出租），价格就会下降。从表面上看，在COVID期间，无论是需求还是供应，都没有发生太大的变化，租金开始上涨。澳大利亚的人口增长率是现代历史上最慢的。据我们所知，可供出租的房产数量虽然有所增加，但增长非常缓慢。

根据澳洲储备银行的研究部门的研究，COVID期间发生变化的是每户人口的平均数量。

这种变化听起来不太大——平均每户的居民人数从略高于2.6人下降到略低于2.55人——但对于数百万户家庭而言，这意味着需要比原本预计的多约14万套房屋和公寓。

建筑业很难适应这种突然的变化，尤其是在COVID疫情的打击下。那么，为什么我们突然想要和更少的人一起生活呢？该银行经济部门的负责人Luci Ellis认为，这是因为COVID本身和封锁。我们突然变得更珍视共享空间。

Ellis表示，澳大利亚人居住在合租房的比例下降并一直保持在较低水平。面对与大量室友一起居住和只与一个人——也许是恋人——在一起的选择，许多租户离开了合租房，并搬到一起。她去年说：关于你想与谁一起被封锁，至少有些澳大利亚人通过搬出合租房并和他们的伴侣住在一起来表达了自己的选择。

当然，还有更多原因，但在供求大致平衡的情况下（在COVID爆发前的四年中，租金每年仅增长不到1％，并在COVID的第一年下降），任何供需中的突然变化都可能快速影响价格。

公布的首府城市租金在过去一年上涨了 13%，公布的地区租金上涨了 9%。图片：ABCNews/AAP James Ross

广告上的房租并不代表典型情况。虽然如此，对于大多数租户而言，租金的涨幅仍然比较缓慢。过去一年，广告中心城市的租金上涨了13％，而广告区域租金上涨了9％。但是，所有租户支付的平均租金只上涨了4.8％。

对于已有租户收取的租金上涨速度比对新租户收取的租金上涨速度要慢得多，部分原因是房东通常喜欢他们的租户，而且租户在第一年通常是按固定合同租房的。但随着租户搬家次数的增加和房东变得不那么拘谨，越来越多的租户倾向于支付广告租金。这使得广告租金的增加成为未来租金的不受欢迎的征兆。

而且情况可能会变得更糟。澳洲央行行长Philip Lowe表示，人口增长率预计将达到2％，这大约是资源繁荣时期的峰值。我们无法快速建造房屋。Lowe说，上一次澳洲人口激增，住房供应需要大约五年时间才能完全满足住房需求。

当然，我们有应对的方式。其中一种是重新拥抱合租房，另一种是延迟离开父母家，或者回到父母家居住。但即使这些发生了，Lowe还是说，租金通胀（在COVID之前极为低迷）可能会保持“相当高”相当长的一段时间。

文章来源：ABC中文

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