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你好， 墨尔本是一个旅游城市，因为城市发展快，文化底蕴深，自然有很多国内和国外的认识慕名而来，仅仅酒店业已经不能满足游客的游览人数，所以现在墨尔本有很多专门负责短租的公司， 一般回报率在10%-13% 左右。 只要是正规公司都没什么问题，现在也越来越多的人士选择短租业务1回报率高 2 稳定3管理方便4 增至空间巨大
您好，澳洲租赁市场非常活跃而且发展成熟，与租赁方面相关的法规相当完善，住宅空置率仅为05%～15%左右，相比较于北京高达35%的空置率而言，澳洲房产的租赁风险小的多。
您可以让房客提供：1，有效身份证件（如护照、澳洲驾照）2，房客收入证明（如缴税单、payslips、流水）3，房客银行流水 4，房客过去5年居住地址相关信息 5，房客曾经房东出具的reference 6，留学生房客可要求提供国内材料，等等
澳洲房屋有98%以上的出租率（墨尔本的空置率尤其低），一般不会出现房屋空置。下面就为您再介绍下出租自己资产时应该了解的那些法规和其他注意事项。
1、部分房产可选择由开发商包租1-2年，百分比由双方协商决定，之后由租房中介代理出租。而澳洲房产中介会协助客户设立个人账户，用于交纳养房费用和收取租金。
2、委托的房屋经纪公司可以负责替投资者进行房屋保护和维修，同时他们也负责选择高素质的租客；预收的押金等更是可以有效避免风险。
3、有亲戚在澳洲或者自己有精力打理的投资者，也可以选择自己出租。
小贴士：
如果购买的是公寓，房东日常需要支付的有:物业管理费，水费，市政费，占购房价的1%左右。
如果购买的是独栋别墅，日常需要支付的有：水费，市政费，占购买房价的05%左右。
同时，也向您简单阐述房东与租客的权利
1续约权
一般租约是确定第一期，然后租客可终止租约，或继续租下去。这种权利的使用一般有如下的条件。首先租客需要在当前的租约满期之前，先通知业主需要的意图。一般都有时间限制，不能太早或太迟。例如不得超过六个月以前或少于三个月内以书面形式通知业主；其次就是不能经常损毁租约，虽然每次最后都作了补偿，业主在此情况下可不续约。
2转约与分租
一般转约与分租都要取得业主的同意，租约内会注明租客使用物业的用途，例如办公室或旅行社，如果转约与分租后会改变其用途，业主是有权拒绝的。若得到业主批准转约，新租客负责所有租约内的责任，但旧租客在新租客没法履行他的责任时有责任赔偿业主。租约内，业主不得无故拒绝。
3有时房东可以终止租约
比如，新租客经营不法或非道德之行业，或者新租客的使用会令物业价值下降等等。
当然，作为房东，您也有一定维修的责任。住宅楼宇法律规定：业主在租约期内应保持房屋维修妥当，除了是租户本身破坏以外，一切屋内外的维修都是业主负责。
一般商业租户都是自己负责屋内的修理。业主只管结构上的问题。租赁法例规定，业主是提供合理的安全设施，例如门窗都有锁。并且修理好楼宇内的设施。例如：烹食炉、热水系统等等都要工作。
租赁法例把修理责任分为两类：一为紧急修理。在这种情况下，租户若因找不到或者来不及通知业主，有权自行去找人修理，然后再找业主偿还修理费，但费用不能超过一千元，而业主应在十四天内付费给租户。如果租户不愿预先付修理费，或者费用超过一千元，租户就要向租务法庭申请紧急聆听。业主有责任在签租务时，给租户联络电话作为紧急修理之用。
如果业主任用经纪管理物业，则业主需明确授权与经纪修理费用的决定权，否则业主需要给租户联络电话作紧急修理联系之用。法例上紧急修理定义为：爆水喉、厕所堵塞、天花板严重漏水、漏煤气、漏电等等，任何使楼宇不安全或不可靠的事项。
除了这些以外，一切要修理的部分都列入一般修理类别里，业主也有责任去处理一般修理，但租户需书面通知业主。业主应在十四天内处理好那些问题。要是业主在这十四天内不处理或租户依旧不满意，租户可在此时申请到租务法庭解决。当然，业主所负责的维修是一些在正常情况下使用所产生的毛病，要是租户因使用不当，不小心引起的，租户便要自行修理，并且负责赔偿业主所导致的损坏。还有，如果某些设备在租约开始时已是不工作的，例如壁炉，业主则不需要修理。
相应的，您作为房东也有检查物业的权力
在以下情况下，业主或其他代理是有权入屋检查的：
1在租客要搬走的前十四天﹐业主有权带未来的租客看房。
2业主要履行租约内的维修和责任，需要入屋进行。
3业主要给楼宇估价: 业主要卖楼，需要给买家看房。
4业主有权每六个月检查一次物业。
5业主有充足的理由怀疑租客不履行租约的条款。
要注意，在入屋之前，业主一定要在二十四小时之前给租客书面通知，列出理由和准备入屋时间。这书面通知可邮寄或面交，但邮寄一定要准备两天的邮寄时间。
重要的一点是，租客有安排享用房屋的权力，业主要是无理或不合理的损害租客的权利，租客可向租务法庭申请强制令禁止业主入屋，并要求赔偿损失，业主有义务负责一切因业主入屋而导致的财务损失。
业主原有楼宇的锁匙，若租客更换门锁，应通知业主并配给业主一套，不可在不通知业主之前自行更换。
请问你的预算大概是多少？是看小学还是高中的好学区，在墨尔本东南部还是有些区域的房价没有那么高，50，60万澳币可以买到2到3房的好的学区房，如果你可以把具体情况说的更仔细一些，我可以给你推荐几个房子。
看您或者孩子是什么学校了，通常大学的留学生的话一般情况下墨大或者rmit首先一定是cbd，大量餐厅，基本百货都有，非常多。治安相对比较好，半夜不出门的话，cbd被人诟病的就是会有一些酒鬼啊混混啊这类的（其实每个区都有坏人，关键如何怎么自我保护）目前cbd租金的话单间合租在300澳币左右一周，如果整租的话450澳币左右一周，迪肯大学的学生可以选择华人区的boxhill，买菜吃饭看病一应俱全，生活方便。治安也不错。租金的话一房一卫350澳币一周左右，合租的话200澳币一周左右以及莫纳什大学的话可以租在clayton，clayton也是目前华人集中的地方，有香港超市中国餐馆等，生活便利。租金的话和boxhill差不多。
墨尔本是目前全球短租业界发展最快的城市之一。近几年越来越多的朋友把自己的房子的一间或者全部用于做短租（airbnb）生意，也有着越来越多的从事短租服务的公司和平台上线。 那么相对于传统的长租形式，短租有何优点？ 首先从字面上不难看出，短租的特点就是每一份租约期限短，灵活，墨尔本市中心及内城区大约一年中有260天左右是可以出租的。 而墨尔本市场上长租租约一般在一年或者一年以上。因而长租一旦定下来，就会比较稳定。房东不用经常担心下个月或者下下个月的某一天是否会断租或者空置，因为空一天就意味着少一天的收入；
谈到收入，不得不提到两者的单位时间（可以天为单位来计算）带来的租金收入差异。 一般情况下，在墨尔本市中心或者周边热门区域，两卧房的公寓短租一天，非周末时段，每晚价格100-150澳币；而遇到周末或者节假日，每晚价格可以到200、甚至300澳币。相比之下，长租这种形式的租金因为在租约里已经提前约定，每晚的价格都一样，同样的两房公寓，每晚均价约在90-110澳币之间。有数据显示，在墨尔本这座城市，短租的租金综合回报在10%左右；长租的租金回报约在5-6%左右。
还有一点区别，长租一般不需要配置家居，因为这里的长租市场特点就是以空房出租为主，约占到整个长租市场的90%，所以房客在签好租约后，自己才开始去买家具。在租约结束时，房客需要自行清空这些家具，处理好这些家具，还原到签约时房子的状态后，才能达到退租的行业标准。 而短租房东或者委托的管理平台是需要配置家居，并且要尽可能将自己的房子内部装饰打扮得漂亮、温馨。因为短租平台在线上有一个客户评价打分的体系。所以房屋的内部布置和服务的质量就显得尤为重要！
当然，做短租的地理位置选择会比长租的要求更高。短租建议在墨尔本cbd或者近cbd的内城区，因为交通便利非常重要。 而相对而言，长租会相对没有那么讲究，因为公寓和别墅都比较适合长租。
最后还有一种情况：如果是海外投资者，而且本人每年冬季或者夏季都有计划来墨尔本换季度假。可以考虑短租，因为只需要自己把这个时段在短租网络平台自己提前做一个锁定即可。那么也不影响剩下时间段的短租生意的运营。并且可以了解自己物业的硬件设施的维护情况，便于管理。
在经济条件允许下，如果你觉得将来想留在墨尔本，当然是买一处房产，以房养学，哪怕你将来准备毕业之后离开，这个也是可以作为投资物业留在这里，要不然你这3年到4年所花的租金是提别人在养房子，3年到4年下来租金也需要好几万澳元。
墨尔本市区公寓的空置率为1%-2%，在世界范围内都算比较低的了，也就是说100套放在市场上出租只有一两套出租不掉，如果换成天数计算大概是每年空置一周时间，原因可能是价钱过高或房子太差等原因。每年二三月开学前后租房是一年最火爆的时候，这期间每次房屋开放都会有十几组到几十组人来看房，您找一家有资质房产中介代理业务即可，但前提您要先购买一个合适的房子！
澳洲租房和国内有很大不同，现在就详细地介绍一下墨尔本的情况，让各位小伙伴做到心中有数。
墨尔本有上百个区，而离city近的区有以下几个：melbourne city（墨尔本市中心)，north melbourne, carlton, fitzroy, brunswick, carlton north, fitzroy north, northcote, kensington, flemington, footscray, port melbourne, south yarra, richmond。
这些区搭乘几站train或者tram就可以到city了。步行可达city的区域，租房的价格是比较贵的。
单独来说，墨尔本市中心商业区（melbourne cbd）是唐人街所在的地方；parkville是著名高等学府墨尔本大学所在的地方；carlton是意大利餐馆和咖啡厅林立的地方；south yarra是时尚服饰精品名店林立的地方。这么多的选择是不是挑花了眼，小编来告诉你如何在墨尔本选择最适合你的房子。
定位
在选择海外租房时，首先就要考虑在什么地方。先看地图，搞清自己到墨尔本后主要的活动地点在哪里。要清楚你所在的地址是哪所大学的哪一个校区，该校区分布在哪一个区，位于墨尔本的位置以及学习生活的所在区域。搞清楚大概的一个范围，那么该地区就是你需要租房的地区首选。
如果没有的话，可能要选择交通比较便利的地区（近校区、超市、火车站或者电车站的地方）。这样才能避免大海捞针盲目挑选。
墨尔本各大学分布区域：
rmit university主校区在市区，是典型的城市大学，占据了墨尔本市区的很大面积。还有几个分校区分别是：brunswick、bundoora校区和fishermen‘s bend, point cook, hamilton等。monash university 主要分部在caufield 和clayton，此外还有gippsland, berwick, peninsula 等。melbourne university 在calton区，距离墨尔本市区很近。latrobe university 在bundoora区；swinburne university在hawthron区，也有分校在lilydale；victoria university 校区在footscray，另一个校区在市区；deakin university 主要在burwood区，也有很多分校在geelong, woollomboo等。
flinders station，市中心的地标，也是一个火车站，无论住哪里都需要熟知。
federation square，联邦广场。位于flinders station对面，市区的地标建筑之一。
维多利亚州立图书馆，也位于市中心。
价格
当然，做为海外留学生，无论你是土豪还是省钱党，价格都是需要什么在意的。价格与离市中心的距离无关。西区离市中心很近的地方租房价格很便宜，东区、东南区、南区离市中心很远的地方一样价格不低，那么什么因素决定了租房价格呢？供、需。
你认为出租房价该高的地方，投资房子出租的人就多；你认为房价该低的地方，往往没人出租。亚洲人愿意出租房子，西人就不太愿意做合租。因此亚洲人多的地区房源较多，当然愿意租的人也多。总体供求是平衡的。
房子的租赁价格与地区的地理位置无关，与地区的治安好坏有关。如果有特别便宜的房子让你租，那你就要当心了。 总之，在价格问题上，房东总是有经验的，不会随便开价，他会比你更了解行情。租客要有好的心态，尽可能多问多了解，也会少一些失误。
房源
在澳洲，留学生一般是以合租的形式，和房屋中介租房。或者直接找二房东租房。“二房东”在澳洲很常见，就是房东和中介签约，租了一整套房子或公寓，再把其中一间租给租客，这就是二房东。很多留学生会选择找二房东租房，但需要注意，从二房东手里租房也应该签租房合同，这对房东和租客都是一种保障。
1、细查看房子是否符合自己的要求。注意房屋固定设施、设备和家庭用具状况(确保一切整洁干净，完好无损。如果任何设施出现问题，应告知房东或房产代理商。
2、一旦决定租房，需签订法律文件，需要履行协议规定房东和房客(住房者)的责任和义务。书面协议通常有固定期限(一般为6到12个月)，双方必须在协议规定的期限内履行各自的责任和义务。此租赁规定房东应确保所有设施正确安装，正常运转;房客应保持所有设施井然有序，正常使用。
3、租房前，你有权获取房产检查报告，列出房屋内的物品及其状况。房产检查报告应由你和房东或其房产代理商签字。这样有助于保护你的权益，避免为非你造成的损坏而承担责任。
4、只有在你完全清楚明了有关文件内容，并有能力履行必要义务时才在有关文件上签字。若有必要，可咨询学校的国际学生办公室。
5、所有支出都务必索取收据，包括预约金、租金和押金。
投资房的话什么样的房型是最好的呢，其实这个问题需要根据你自己的情况来分析。投资，就是一本账，在墨尔本，投资需要讲究租售比，两房以上租价比就不怎么高了。我们今天拿city作为例子来分析，目前cbd的户型适合投资的有四种，两房两卫，两房一卫，一房一个书房加一卫，最后是一房一卫。现在我们开始分析那种户型比较好：一房一卫的价格便宜，容易出租，非常适合刚来的cp以及白领上班人士。一房一书房的户型很多人是来拿做两房的，所以这种是很多人关注的。书房可以在作为一个房间出租，租金相对高于一房一卫的。价格差不了多少，但是这种在cbd这样的户型卖的很快。两房一卫的是鉴于一房一书房的。最大的区别是都是明房，租金再高一些。最后就是两房两卫。它最大的优势在于你在二次销售这套房产的时候更容易出手。因为澳洲买房未来的趋势就是投资房你就长期收租，如果想出手，还是需要带一个家庭居住，因为你面向的群体是家庭式的。从我的分析中可以明确的是在资金允许的情况下，两房两卫是最合适的。其次租售比最高的是一房一书房。还是那句话，投资看自己的需求和目的。别的都是假的。