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墨尔本是目前全球短租业界发展最快的城市之一。近几年越来越多的朋友把自己的房子的一间或者全部用于做短租（airbnb）生意，也有着越来越多的从事短租服务的公司和平台上线。 那么相对于传统的长租形式，短租有何优点？ 首先从字面上不难看出，短租的特点就是每一份租约期限短，灵活，墨尔本市中心及内城区大约一年中有260天左右是可以出租的。 而墨尔本市场上长租租约一般在一年或者一年以上。因而长租一旦定下来，就会比较稳定。房东不用经常担心下个月或者下下个月的某一天是否会断租或者空置，因为空一天就意味着少一天的收入；
谈到收入，不得不提到两者的单位时间（可以天为单位来计算）带来的租金收入差异。 一般情况下，在墨尔本市中心或者周边热门区域，两卧房的公寓短租一天，非周末时段，每晚价格100-150澳币；而遇到周末或者节假日，每晚价格可以到200、甚至300澳币。相比之下，长租这种形式的租金因为在租约里已经提前约定，每晚的价格都一样，同样的两房公寓，每晚均价约在90-110澳币之间。有数据显示，在墨尔本这座城市，短租的租金综合回报在10%左右；长租的租金回报约在5-6%左右。
还有一点区别，长租一般不需要配置家居，因为这里的长租市场特点就是以空房出租为主，约占到整个长租市场的90%，所以房客在签好租约后，自己才开始去买家具。在租约结束时，房客需要自行清空这些家具，处理好这些家具，还原到签约时房子的状态后，才能达到退租的行业标准。 而短租房东或者委托的管理平台是需要配置家居，并且要尽可能将自己的房子内部装饰打扮得漂亮、温馨。因为短租平台在线上有一个客户评价打分的体系。所以房屋的内部布置和服务的质量就显得尤为重要！
什么是长租？
长租，也是传统意义上最常见的租房模式。从字面上理解就是房屋的长期租赁。一般来说，房东以月为单位，向房客收取费用。而常见的租房模式需签订协议合同。
在澳洲，出租的租约没有法定的期限，但市场上，基本都是按照12个月起。根据租客和房东的具体情况可以随时调整。
什么是短租？
短租，是近年来逐渐兴起的一种租房模式。是一种按天计费的租房方式。因为短租多以天为单位，按天计费，故短租又被称为日租。短租的期限多不固定，通常指代1到90天的出租时限。而最常见的国际短租平台是airbnb。
airbnb
于2008年成立于美国旧金山，目前已扩展到191座城市，提供的出租物业超过200万个。房东可以免费把自己的房子（或一个房间，甚至一张沙发）挂在网站上，注明可入住的时间段，入住旅客的要求及收费等。aribnb对每笔预定收取3%的提成，并向租客收取最多12%的抽成。目前澳洲有70,000多个物业在airbnb的网站上出租，通过短租获取利润。
图片来源：全景网
短租的优势
很多短租的房客都表示，他们通过airbnb短租平台，6个月赚来的租金收入基本上能达到传统租赁价格的2倍。因而，短租的一个最明显的优势就是比起长租，短租获利更高。
向来游客众多的墨尔本和悉尼，airbnb在这里发展的如火如荼，加上澳洲十年多次往返签证的开放，势必也会让更多的人来到澳洲进行短途的旅游和休息。
图片来源：全景网
然而，这两座城市的酒店数量却远远跟不上游客的数量。统计局表示，每年这样的短期访问/旅游人数高达835万人次。而这些住宿需求主要集中在悉尼和墨尔本以及布里斯班这三大城市。因此，澳洲的短租市场入住率高。市场发展空间较大。
除此以外，短租的另一个优势便是其灵活性。假设某天你需要使用房屋，那么，你不需要通知你的租客或者平台协商沟通，你只需要在出租的日期上将该天改为停止对外出租即可。而这一点，为许多出租度假屋的房东带来了便利。
短租劣势
凡事皆是有利有弊。在获得更高收入的同时，短租的劣势也随之而来。
首先，并不是所有的物业都适合做短租。那些距离市区较远的郊区，以及偏远地区非海岸线上的物业，想要通过短租获得更多的租金可谓是非常困难。毕竟，短租的主流群体便是度假人群，而交通便利的市区和环境优美的海边，才是度假人士的首选之地。
其次，房东短租情况下需要付出的资金和劳动比长租要多得多。长租模式下，房东完全可以将空房出租，不需要配备任何家具，也无需装修。但是短租则不同，除了常用的冰箱、洗衣机、床、沙发、桌椅等寻常家具外，房东还需要为入住客户提供如锅碗瓢盆，卫生纸，餐具，晾衣架，毛巾等日用品。
房东还要承担打扫卫生、布置房间、清洗床单被套等类似酒店管理的清洁服务。
而相对而言，长租会相对没有那么讲究，因为公寓和别墅都比较适合长租。
最后还有一种情况：如果是海外投资者，而且本人每年冬季或者夏季都有计划来墨尔本换季度假。可以考虑短租，因为只需要自己把这个时段在短租网络平台自己提前做一个锁定即可。那么也不影响剩下时间段的短租生意的运营。并且可以了解自己物业的硬件设施的维护情况，便于管理。
如果您在澳洲拥有一套投资房，而您本人不在澳洲长期居住的话，因为出租房屋涉及到一些法律责任及手续，建议委托专业的租赁公司（租赁中介）为您管理物业。 有专业人士替您打理，能更好地保障您的权益。
下面我为您介绍一下租赁中介的接管程序和注意事项：
房屋交割之前，开发商会通知买家（未来的房东）进行验房，这时买家可以将房屋委托给租赁中介，进行后续的管理和出租。如果买家需要，租赁中介可以帮买家去验房，检查房屋质量是否符合出租标准（通常情况下是符合的，但也会一些小事情需要和开发商再次沟通处理，例如交房前的清洁问题，车位位置等）。
一般租赁中介都会有一份叫inspection record form（验房纪录）的房屋情况纪录表，那么对照该表列出的各条进行检查并且拍照，把看到的情况纪录在其中，请在出租前确认房屋的情况做好检查。
验房完毕，通常情况下会在2～3周内进行ssettle（交割），交割当日可由中介去拿钥匙。中间这2～3周的时间，租赁中介会做以下操作：
中介会准备本好授权合同与房东签署，同意由该租赁中介代为管理房屋。合同受法律约束，签约前可要求中介为房东进行讲解，明确义务和责任，同时确定房东希望地租金范围。
授权合同签署后，中介会将房屋的信息和照片整合之后上传到专门的出租网页中（如 real estate，domain 等），供租客挑选。
中介会联系物业管理公司和社区，将该物业下的council fee (市政府)，water fee (水费)，strata fee (物业管理费)的有机地址改为租赁中介地址，往后物业的所有账单都会寄去中介，由中介代房东交付。（在澳洲，常规下这三项费用由房东支付，物业托管后，这三项费用会从租金内扣除，由租赁公司代为支付）。
当有租客表示愿意租下该物业时，中介有义务安排时间带租客去看房，并介绍该物业，尽快帮房东寻找租客。
等其他出租前准备事宜，
确定好满意的租客后，租客需支付定金(deposit)，定金的数额通常相当于2周租金，定金的作用是表示租客已同意租下此物业，中介从收定金当日起需要将房屋信息从网页中撤出，并不得再带新的租客去看房。
并且，中介需要准备租约，联系租客商榷入住时间并签署租约，明确租客和中介双方的义务和责任。另外，如期间租客反悔不租此物业，定金可以不用退回，作为补偿。租约必须是一式两份，中介和租客各自保管。
在签署租约时，租客必须一次付清全部规定的费用，即:
1，押金(bond)：通常为四周租金，由中介交给rental bond board（政府的相关管理部门）统一管理，中介无权收取或保管押金；
2，（或需要）预付租金：在澳洲需要预付租金，一般为2周或4周交付一次。如果周期是2周的话，则不需要补交，之前交付的2周定金等同于2周租金使用，下次交租为2周后；如周期是4周的话，需要补交2周租金，下次交租为4周后。
手续结束后，中介将钥匙交与租客，租约正式生效。此后定期中介会去查房，记录房屋内部情况，保证房屋质量。同时居住期间如有需要简易维修或处理的地方，由中介进行处理。第一任租约到期后，由中介检查房屋，安排清洁，之后再次刊登广告寻找新的租客。
以上为房屋出租的接管事项，租赁公司代替房东进行房屋管理，会收取对应的manager fee（管理费），在悉尼一般为6%＋gst。此后，中介会定期发送ownership statement（租金清单）给房东，清单中会写明每项费用，租金收入，管理费等等，所得最终租金汇入房东指定的账户。
举例说明：假如房租周期为4周，每周500刀，那么清单大致应包括：
（入账）租金收入：500＊4=2000
（费用）物业管理费：300
市政府：100
水费：80
管理费：120
其他杂费：0（或产生）
所以，入账费用为：1400，并提供所有费用单据和支付凭证。
此外，在特殊情况发生时：
租客要按时交房租。如果租客长期拖欠不交，或不交足房租，业主有权发出"搬出通告"。当然，租客有可能因短期的经济问题要求房东通融一下，尽快补交租金。但如果租客接到业主发出"搬出通知"在十四天内仍置之不理，法律是准许房东（中介），在报警的情况下，有警察赶走这样的租客，并扣除押金。
另外，如果租客和他的访客恶意损坏住宅，或者危害到邻居的安全，房东有权发出马上要他们搬走。
谢谢您耐心的读完我的答复，如果您本人不在澳洲，十分建议您委托中介代为管理您的物业，很多事情不需要您亲力亲为，委托给专业人士可以更好的保护您的资产，维护您的权益。
墨尔本租赁市场的一直火爆，一房难求。
cbd的公寓更是处于抢租的状态。很多租客户抢一套房源。控制率更是低到12%。意味着房子上市一周就会被租掉。所以在墨尔本投资房产出租是一个很好的选择，公寓有5%的租金回报，别墅有3-5%的回报率。更多问题可以咨询wx，modeclothing。
首先，一般在澳洲留学期间租房分为两种情况，一个整租，二是分租。大部分同学们选择分租的方式，我们就来说说分租的注意事项。其实无论整租还是分组，在选择房子前同学们一定要注意两个情况：一、是否安全，二、交通是否方便。一般留学生租房会在比较集中的地方，比如悉尼的hurstville华人居住区等。选择好安全区域后，便是租房了。
先来说说在澳洲和中介租房
千万小心上当！澳洲租房需要注意什么？
一般情况下通过中介租房，房子的条件会相对好点，而且更有保障些，所以比较推荐同学们采用这种方式。选好中介和房子后，便可以和中介预约实地看房了，如果对于房子满意的话，便可以填写租房申请，不要觉得奇怪，因为在澳在热门区域便是一房难求，房东也要考虑要不要租给你，租房申请需要你提供一些信息，比如说你的信用啊，中介非常看重这个。
千万小心上当！澳洲租房需要注意什么？
租房申请后便是签订租房合同， 这里一定要注意了，认真看好每一项，在签合约的时候，中介会出示一份condition report，阐述房屋的状况，对照报告一项一项看是否属实，避免之后的纠纷。比如说墙上有一块黑啊，这些也要和中介说清楚，添加到上面，否则这将变成你的责任。合同的条款要阅读仔细，这份合同是有法律意义的，请一定要仔细确认好，因为之后你要按照合同履行。
千万小心上当！澳洲租房需要注意什么？
签完合同后便是交押金，澳洲租房的押金一般是两周或者四周的租金，押金不是给房东和中介，而是存在政府监管的基金户头上（房租押金管理处）的，租约到期后，这笔资金需要房东和房客双方签字后才能解冻。注意要索要押金收据以及押金存放在房租押金管理处的存放号码。然后预付租金，有的是一周，也有的是一个月或者半个月。在澳洲付租金一般都通过网上银行转账的方式，提醒同学们保存好转账记录，不建议现金支付。
再来说说在澳洲和个人租房
千万小心上当！澳洲租房需要注意什么？
和个人租房首先要看你是和谁签订合同，是和房主直接签订还是和二房东。好处便是有的可以是短期租房，坏处就是容易产生纠纷。请记住，和个人租房也是要确保好签合同，要押金收据等问题的。
着重说下和二房东租房，和二房东租房，一定要看他和房主的合同，一是确认的他的身份，而是看下他的租期，你和他的合同的租期一定要在他和房主的租期内，而且合同的款项一定要仔细阅读！
你好左洋。在澳洲注册公司。如果作为个人股东。既可以是海外人士（非澳洲税务）也可以是澳洲税务居民。但是作为澳洲公司的法人。至少需要一半以上是需要是澳洲税务居民。澳洲税务居民的评定标准和你的签证没有关系。但是如果你签证到期不能在澳洲居住。这个时候。你就不在是澳洲税务居民。那你作为sole director的话。是不可以的。税务方面应该怎样使用留学生身份避税这个问题。你就等同于澳洲税务居民。你的税务法律是和普通居民是一样的。
你好，留学生在澳洲购房的主要问题有以下几点：1、由于留学生是学生签证，即海外身份，因此在选房的过程中会有所限制，虽然理论上是可以购买二手房，但是由于签证以及未来不确定性所带来的风险太大，一般都不建议去看二手房，应该购买全新现房或者楼花。2、贷款问题，如果留学生购房需要贷款，从2016年开始本地各大银行都收紧海外人士的贷款政策，如今只有少数的开发商贷款和小部分银行以及基金可以给留学生贷款，当然也都是有很多前提条件的，贷款这部分问题一定要在购房前咨询清楚，如果是全款付清就没有这部分的顾虑了。3、项目选择问题，目前悉尼的项目很多，新房和楼花选择起来可能会挑花眼，选购楼花或者现房都有一定的诀窍，不论是投资还是自住都不矛盾，适合自住的房子才适合投资，选房的时候无非是看几大元素，政府规划、交通、教育、购物等，这一方面房产中介的存在是合理的，一个负责任的中介顾问是可以帮买家综合考虑以上几点结合买家预算以及其他需求来帮忙选到合适并适合的房子，
在悉尼投资短租房从税务上来说主要有两个注意事项。
1， 个人所得税的申报问题。 由于你的短租房会产生租金收入， 这部分收入是一定要和你的个人收入合并以后在新财年向澳洲税务局ato申报的， 如果不报或者少报会面临很高的罚款。 同时要注意， 现在悉尼的短租房业务airbnb规定， 一个物业做短租的时间不能超过半年。 所以也要注意房子的短租时长问题。
2，资本利得税问题。 这个问题主要出现在澳洲本地人当中。 如果是纯海外投资是不用担心有这个问题。 对于本地居民把自己的自住房的一间房或者全部拿来做短租的话， 这个物业就不能作为自住房免去资本利得税了。 因为在澳洲对于自住房， 房子卖掉时是不用缴纳资本增值税的， 而做了短租房以后这部分资本利得要按照短租房占整个房产的比例来交纳。 这点是非常容易忽略的。 而对于纯海外人士就没有这个问题， 因为海外没有任何豁免的部分， 都是需要在房产卖出后全额缴纳资本利得税的。
现在的澳洲税务局已经启动了大数据检测系统， 所以漏报或者瞒报收入是会很快被发现从而产生巨额罚款的。 所以一定要注意。