如果您在澳洲拥有一套投资房，而您本人不在澳洲长期居住的话，因为出租房屋涉及到一些法律责任及手续，建议委托专业的租赁公司（租赁中介）为您管理物业。 有专业人士替您打理，能更好地保障您的权益。



下面我为您介绍一下租赁中介的接管程序和注意事项：



房屋交割之前，开发商会通知买家（未来的房东）进行验房，这时买家可以将房屋委托给租赁中介，进行后续的管理和出租。如果买家需要，租赁中介可以帮买家去验房，检查房屋质量是否符合出租标准（通常情况下是符合的，但也会一些小事情需要和开发商再次沟通处理，例如交房前的清洁问题，车位位置等）。



一般租赁中介都会有一份叫inspection record form（验房纪录）的房屋情况纪录表，那么对照该表列出的各条进行检查并且拍照，把看到的情况纪录在其中，请在出租前确认房屋的情况做好检查。



验房完毕，通常情况下会在2～3周内进行ssettle（交割），交割当日可由中介去拿钥匙。中间这2～3周的时间，租赁中介会做以下操作：



中介会准备本好授权合同与房东签署，同意由该租赁中介代为管理房屋。合同受法律约束，签约前可要求中介为房东进行讲解，明确义务和责任，同时确定房东希望地租金范围。

授权合同签署后，中介会将房屋的信息和照片整合之后上传到专门的出租网页中（如 real estate，domain 等），供租客挑选。

中介会联系物业管理公司和社区，将该物业下的council fee (市政府)，water fee (水费)，strata fee (物业管理费)的有机地址改为租赁中介地址，往后物业的所有账单都会寄去中介，由中介代房东交付。（在澳洲，常规下这三项费用由房东支付，物业托管后，这三项费用会从租金内扣除，由租赁公司代为支付）。

当有租客表示愿意租下该物业时，中介有义务安排时间带租客去看房，并介绍该物业，尽快帮房东寻找租客。

等其他出租前准备事宜，



确定好满意的租客后，租客需支付定金(deposit)，定金的数额通常相当于2周租金，定金的作用是表示租客已同意租下此物业，中介从收定金当日起需要将房屋信息从网页中撤出，并不得再带新的租客去看房。



并且，中介需要准备租约，联系租客商榷入住时间并签署租约，明确租客和中介双方的义务和责任。另外，如期间租客反悔不租此物业，定金可以不用退回，作为补偿。租约必须是一式两份，中介和租客各自保管。



在签署租约时，租客必须一次付清全部规定的费用，即:



1，押金(bond)：通常为四周租金，由中介交给rental bond board（政府的相关管理部门）统一管理，中介无权收取或保管押金；



2，（或需要）预付租金：在澳洲需要预付租金，一般为2周或4周交付一次。如果周期是2周的话，则不需要补交，之前交付的2周定金等同于2周租金使用，下次交租为2周后；如周期是4周的话，需要补交2周租金，下次交租为4周后。



手续结束后，中介将钥匙交与租客，租约正式生效。此后定期中介会去查房，记录房屋内部情况，保证房屋质量。同时居住期间如有需要简易维修或处理的地方，由中介进行处理。第一任租约到期后，由中介检查房屋，安排清洁，之后再次刊登广告寻找新的租客。





以上为房屋出租的接管事项，租赁公司代替房东进行房屋管理，会收取对应的manager fee（管理费），在悉尼一般为6%＋gst。此后，中介会定期发送ownership statement（租金清单）给房东，清单中会写明每项费用，租金收入，管理费等等，所得最终租金汇入房东指定的账户。



举例说明：假如房租周期为4周，每周500刀，那么清单大致应包括：



（入账）租金收入：500＊4=2000



（费用）物业管理费：300



市政府：100



水费：80



管理费：120



其他杂费：0（或产生）



所以，入账费用为：1400，并提供所有费用单据和支付凭证。



此外，在特殊情况发生时：



租客要按时交房租。如果租客长期拖欠不交，或不交足房租，业主有权发出"搬出通告"。当然，租客有可能因短期的经济问题要求房东通融一下，尽快补交租金。但如果租客接到业主发出"搬出通知"在十四天内仍置之不理，法律是准许房东（中介），在报警的情况下，有警察赶走这样的租客，并扣除押金。



另外，如果租客和他的访客恶意损坏住宅，或者危害到邻居的安全，房东有权发出马上要他们搬走。



谢谢您耐心的读完我的答复，如果您本人不在澳洲，十分建议您委托中介代为管理您的物业，很多事情不需要您亲力亲为，委托给专业人士可以更好的保护您的资产，维护您的权益。