公寓和住宅的区别主要在产权年限，贷款利率，上学，落户，交易税等有较多区别，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。公寓和住宅的费用不同，公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。

01、产权年限

公寓大致可以分为三种类型，分别是普通公寓、商务公寓和酒店式公寓。

其中普通公寓的用地性质为居住用地，产权为70年；商务公寓的用地性质为综合性用地，产权为40年或50年；酒店式公寓的用地性质为商业用地，产权为40年。

但是，普通住宅的用地性质是居住用地，产权为70年。

02、购房贷款

公寓属于非普通住宅，一般情况下都是不限购的。

若是购买普通住宅的话，通常就会有诸多限制，比如需要提交社保或者个税证明等。

03、落户要求

购买普通住宅，除了一些城市有特殊规定之外，只要房屋面积或者总价达标，或者你符合当地的规定，通常都是能够落户的。公寓是不能落户的，只有70年产权的普通公寓可以落户，但也需要你符合相应的条件。

如果不能落户，对于家中有学龄儿童的家庭来说，无论购买的房产离学校多近，都无法享受就近入学。

04、缴费标准

40年或50年产权的公寓，不可以使用明火，没有通燃气，做饭只能使用电磁炉，而且是商业用电用水，居住成本高，物业费也比较贵，一般在4元每平以上。

普通住宅为民水民电，物业费相对也比较便宜。

05、户型设计

公寓的户型面积比较小，没有特别明显的功能分区，多为精装修的房屋。

普通住宅的户型面积适中，功能分区明显，符合《住宅设计规范》。

06、住户数量

公寓由于每套房的户型面积小，因此每一层居住的户数也多，通常是10多户一层，很多住户都是门对着门，私密性得不到保障。

普通住宅一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户。

07、税费缴纳

公寓和住宅所要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。

拿个税来说，若同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果是公寓，则不管什么情况都要缴纳个税。

08、采光条件

有些商务公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。

而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。

09、功能使用

一般而言，公寓不仅有居住的性质，还有商务办公的性质。

不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅名义上是不能用来商业办公的，且不能注册公司。