菲律宾房价从2010年开始上涨，一般项目施工期约5年，换言之，马尼拉房地产第一波交房潮在2015年才开始出现。以前，菲律宾二手房交易市场未被重视，菲律宾人习惯跟大型开发商买房，因担心房子无法如期完工，故二手房市场交易系统并不健全。与成熟市场相比，马尼拉二手房市场的交易速度慢，需要较长时间的销售期，产权过户更名时间长，想短进短出的投资人不应该有错误期待。

海外投资人应该以长期持有的策略投资菲律宾房地产，才有机会赚到黄金十年的波段涨幅，尤其以下两点是其主要利好：

房价还在上涨

菲律宾平均年收入刚过3000美元，依据中国经验，在人均收入在3000－10000美元这段期间，是中产阶级购买力最强的时候，尤其以民生内需为首的房地产业最受惠。参考菲律宾往年房地产市场数据，菲律宾马尼拉房价平均年涨10-12%，相对其连续五年GDP成长率5%的表现，房市相当健康。

租房需求旺盛

马尼拉超越印度，被誉为国际外包产业(BPO)首都，主要为客服中心。目前光在马尼拉金融中心MAKATI注册企业高达62000家，外包产业公司有1200家，是全球外包公司最密集城市之一，且每年进驻企业还在增加。假设每家外包公司有200名员工，光MAKATI的租房需求就有24万套。目前MAKATI的租房行情为1000比索每平方米，比深圳的租房价格还高，但房价仅深圳三分之一。换言之，马尼拉房地产的租金回报率大概是深圳的3倍，真的是持有越久赚越多！

房价不高、付款政策好（总价50万人民币左右，0首付，首付分期，月供差不多几千块，尾款交房时结），

空置率低、租金回报率高，

税费不低、涨幅很高，

有政治风险和汇率风险。

1、

大环境上，

从前写东南亚很多国家一样，比如越南、柬埔寨，

人口基数大、人口结构好（需要买房子、租房子的年轻人多）、经济发展速度快，

目前，是赶上他们国运的时候。

马尼拉是菲律宾的首都，是这个国家最值得投资的地方。

人口2000万（马尼拉城市人口大概180万左右，而包含17个市镇的马尼拉大都会，即国家首都大区，人口约在1300万左右，再往外延伸，至大马尼拉地区，人口在2000万左右），

密度上，比柬埔寨的金边和越南的胡志明市高。

人口生育率也一直稳定增长，人均年龄23岁，处于人口红利期⤵️

与此同时，中国的这个数据从1993年开始就跌破了2，目前在1.6左右⤵️

GDP增长迅速⤵️

（2010年以后菲律宾的GDP增长速度）

2、

房地产方面，

相比起柬埔寨、泰国、越南在中国的热度，菲律宾房产并不算热，

因为本国市场实际的消化能力已经算不错了，

加上一直以来的日本、新加坡、中国台湾投资者加持，

所以，菲律宾的开发商一直以来就没太看中开发国内市场，中国人相对少一些。

从这个角度，这个市场的炒作氛围不算浓。

马尼拉有三个CBD范围，makati、BGC、ortigas，

如果买房，这三个区域是首选。

makati ：

马尼拉最传统的中央商务区，

各大银行、国内外银行总部、外国大使馆都聚集在这里。

发展成熟，治安良好。

单价在3万人民币/平米左右的样子。

房价和租金都高。

BGC：

BGC是一个新富特区，全新规划，文教区、高级的医院都在这里，菲律宾的富豪和海外人士也在这个区域，居住环境好，外企高管多。

单价在3万人民币/平米的样子。

Ortigas：

ortigas是，著名的商业CBD，菲律宾是世界第二大的BOP（业务流程外包）中心，第一大在印度的班加罗尔。

菲律宾的BOP业务主要就集中在马尼拉的ortigas，

原因是这个地方轻轨比较发达，所以很多跨国公司愿意把业务建立于此，高级白领多。

亚洲开发银行的总部在这地方，就业发达，香格里拉、马可波罗、假日酒店等等。

亚洲最大营业面积的商场SM MEGA MALL也位于此。

在三个CBD里是相对的洼地。单价在2万人民币/平米左右，美国人比较多。

除了这个三个CBD，赌场区也是菲律宾一个比较有潜力的区域。

赌场区：

这几年，由于博彩业的发展，马尼拉的赌场区域的房地产市场也日渐红火，

这个地方的房子大多都租给了几大赌场的工作人员，

这里也是菲律宾这几年升值非常快的一个区域，租赁市场非常好。

找了找几个关于马菲律宾房产的几个数据。

房价涨幅：

中间蓝线是房价指数，红线是通胀指数，黄线是人均GDP指数⬇️

（点击查看大图）

租金回报率：

高力国际的数据，马尼拉的租金回报率在6%+，其实很多都能做到更高。

空置率：

总体的租赁市场还是比较发达的。

总结起来，几个要素——

房价一直在上涨区间，租金回报不错，空置率较低。

3、

一些交易的规则：

房屋为永久产权，按实用面积而非建筑面积计算。

外国人最多只能买一个项目40%的份额，还是以本地人的需求为主。

付款方式：分期付款，大部分都是低首付（20%左右），然后分期，甚至零首付分期（首付每月分期交，一直交到交房，对于40、50万的房子来说，每月可能就几千块钱），

交房时再结清尾款。

比如一套45万的房子，首付总共35%，3年后交房（3年内分期交付首付），

相当于每月交4375元，3年后一次性支付65%尾款。

这种付款方式，对于投资客而言，现金流的压力会小很多。

对于是否要炒楼花，这个不推荐也不反对，

不同的开发商，在交房前有不同的更名费用，有高有低。

相对而言，更建议持有一段时间之后，前期获得稳定租金收益，之后再卖出。

贷款方面：一般人不能贷款，申请当地永居的话，可以申请贷款，但利率高，不建议。

税费：

菲律宾房产交易的税费，相对于其它东南亚国家来说并不低。

大部分开发商在卖房的时候，会有一个closing fee，这个费用各个开发商不等（5%-10%左右），这笔钱一般是交房的时候交，含在房价里面。

如果房价超过320万比索，买家要承担12%的增值税，这个费用也一般是含在房价里的。

如果是二手房出售，交割时要交6%的税费（卖家交），以及3%左右的中介费（交房之前卖出，炒楼花的话，则不涉及6%的税，需要交的是给开发商的更名费，每个开发商收取的费用不同），费用不低。

以房价的涨幅，和租金收益来看，

覆盖交易税费，问题不大。

4、

风险肯定有。

汇率风险：菲律宾本地货币为菲律宾比索，这是近4年比索兑人民币的走势，目前在上涨区间。

政治风险：

一方面是内政，本土的政治风险，政局时常动荡，

另一方面是外交，中菲关系时好时坏，

菲律宾是一个亲美的国家，一度是美国的殖民地，政治体系上也拷贝了美国的宪政体制，首都马尼拉也被誉为“亚洲的纽约”。

如果投资，则需要心理上过了这一关。

以上，

是关于菲律宾马尼拉投资的一些基本内容。

不涉及民族情绪，也没推荐投资，