科利斯(Sam Collis)正在考虑是继续为两处投资房产和他的住所支付三笔抵押贷款，还是卖掉一处房产，以缓解利率上涨快于租金收入带来的财务压力。

越来越多的房地产投资者也正面临这一问题，他们在利率处于创纪录低点、租金很容易就能覆盖成本的时候购买了投资性房产，现在却要努力维持收支平衡。

科利斯表示，“如果情况变得更糟，我可能会卖房。”他住在维州，有三个年龄在10岁至15岁的孩子。他已经为自己的房产进行了估值，准备出售。

根据房地产市场监测机构CoreLogic的数据，最近，通过私人协议和拍卖，市场上投资房产的数量占每月总交易量的比例从20%-25%跃升至30%以上，这一比例在2021年达到35%的峰值。

CoreLogic的研究显示，在墨尔本和悉尼，100%有独立屋租赁市场的郊区，以及97%以上有单元房租赁市场的郊区，现金流都是负值，这意味着成本支出比租金收入更多。

CoreLogic研究主管劳利斯(Tim Lawless)表示，“房东一直在涨租金，以抵消不断上升的债务成本，但市场的承受能力是有限的，而我们现在已经接近这个极限。租金价格增长正开始放缓。”

一位悉尼房地产投资者拥有价值120万澳元的独立屋，并背负96万澳元的贷款，每年的成本支出比收到的租金高出约3万澳元，迫使越来越多的人出售房产。

根据市场监测机构CoreLogic的分析，每年约9%的租金涨幅，至每月3200澳元的中位数，也未能抵消房产价值15%的跌幅和不断上升的利率。目前的利率水平比自住者高出约30至44个基点。

另外，根据利率监测机构RateCity的数据，自住者的基本浮动利率为5.39%，投资者为5.69%，两者相差0.30%。在折扣浮动利率中，差距扩大到0.44%。

分析显示，在墨尔本，中位数价值约90万澳元的投资房产每年的损益差额为2.2万澳元，因为价格下跌11%，租金上涨约8%。

澳洲房东协会主席肯特(Andrew Kent)表示，“合规成本增加、房东权利和物业管理能力下降、利率上升和房价下跌，意味着房东正在离开市场。”

劳利斯补充说，如果支出超过收入，就可以扣税，但负扣税每年只能申请一次。

根据税务局(ATO)的数据，澳洲有200多万房地产投资者，约占人口的8%。大约70%的投资者只拥有一处房产。

由于新冠疫情后移民人数增加、外国留学生回国以及更多人返回城市，需求激增，紧张的市场面临越来越大的压力。

新州房地产协会(REINSW)的一项调查显示，超过四分之一的新州房东正在考虑出售他们的投资性房产，退出租赁市场。

REINSW首席执行官麦基宾(Tim McKibbin)表示，“绝大多数人认为，租赁法律的变化以及对房东权利的考虑不足，是投资者离开、转向其他投资机会的原因。”

买家经纪人巴克斯(Cate Bakos)补充称，由于担心房东可能会受到租金上涨上限和负扣税限制的打击，许多年长的投资者决定“是时候套现退休了”。

但Ray White Real Estate首席经济学家科尼斯比(Nerida Conisbee)表示，在截至今年2月的7个月里，在其拍卖会上出售房产的投资者比例已从28%的峰值降至21%。

她说，“在市场低迷开始前的几个月和之后的几个月里，拍卖会上出售房屋的投资者数量远远高于过去六个月的水平。考虑到房价已经回升，但同时也因为租金上涨太多，从而为抵押贷款成本上升提供了缓冲。”

她补充称，对于不再提供足够回报的投资性房产，这类销售可能会增加，“如果是这样，考虑到买房的投资者减少，这将给租金带来更大的压力。”