自2018年8月原我爱我家副总裁胡景晖对长租公寓哄抬房价的任性“炮轰”，长租公寓市场便笼上了一层雾，先是8月份爆仓的“信贷租房模式”，后至最近的甲醛事件，以上三种被称为长租公寓的“三宗罪”，不仅如此，长租公寓还隐藏着许多的通病，如果不治眼前这些“病”，长租公寓可能迎接黑暗期！

长租公寓第一通病：目标群体集中在白领

针对于目前国内长租租赁市场，更多的公寓商都会把白领定为目标群体，不仅仅是白领收入稳定，素质良好，更是因为白领目标群体基数大，因此白领市场已经成为红海。

大多数的长租公寓都会将房子一分为二，将原来的一房改为二房甚至三房，无论是在时间拆分还是空间拆分都浪费太多的时间和成本。但是，怎样拆分，白领在意的是自己的房间有多少平，而蓝领在意是立方，相当于蓝领只需要一个床位而不是一个房间。因此就收益来看，蓝领市场绝不低于白领市场。

长租公寓第二通病：城市布局集中在一二线城市

年轻人如果说要去外面拼搏，首先就是一二线城市，也正因为背井离乡人群基数大，才致使众多的长租公寓优先布局一二线城市！不仅如此，一二线城市经济发达，人口净流入，租金收益也很高。

杠杆率用的高，才能站的稳！

在高租金的一线城市，需要会利用杠杆。例如在北京拿一套房子，需要改成3个房间，每间房装修需要花费七千元，共需要花费2万元。一个月之后将房子租出，每间房子3000元，一个月就是9千，预收一个季度房租就是2.7万元。而交给房东是时间错配的，因此，你有一笔资金用来继续做规模扩张。也就是说现金流是正。

然而在低租金三四线城市，同样的改造，花费同样的资金，但是月租金可能只有装修费用的六分之一，这样的情况，再付费给房东，现金流很容易为负。

因此，在一线做租赁，想要规模扩张的话，需要有极强的出房能力，将空置率控制在低位的能力；二线城市，需要拿到低价的资产，以及拿到期限足够长的廉价资金。

长租公寓第三通病：更看重分散式

目前长租公寓分为分散式以及集中式。分散式通俗的可理解为规模大，大多数的城市都遍布。而集中式可理解为城市、地方公寓类型，规模不大。

公寓商都是想用最快的速度占领国内市场，也就是上述说的分散式。但更多的公寓商都是小型的公寓商，不仅仅人员匹配上没有达到市场要求，在技术上也没有做到。要知道，一旦拓展城市，势必要管理上千甚至上万的房子，人员数量与技术上落后，直接会导致公寓商的拓展失败。

针对于目前租赁市场的开发商来看，可能集中式多一点，比如自家项目拿出一部分来做租赁。但全部是重资产现金流压力太大，因此即便像碧桂园这样要干长租城市的巨头，租赁的一部分房源也是要到市场上去拿的。

因此，对开发商来说，是集中式为主，最多顺带有点分散式。当然，如果你的规模足够大，分散式也会变成类集中式，比如一个小区里面你管理了上百间房子。

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