过去18个月，由于利率上升、新的最低租赁标准带来的额外成本以及对投资者征收更高税费，同时叠加生活成本危机，维州的出租物业减少了约2万套。

其他州根据租赁保证金数据的整体情况并未显示出与维州同样显著的下降趋势，但全澳范围内的物业销售正在改变房产所有权结构和房地产行业格局。

Ray White的数据显示，目前65%的拍卖卖家是自住业主，32%是投资者；而在买家中，自住业主占比高达77%，投资者仅占22%。

出租物业的减少引发了投资者群体和房地产行业的警告，他们认为市场上出租房屋的减少可能会推高租金。

维州房地产协会首席执行官Kelly Ryan表示：“这一下降强烈表明投资者正在退出租赁市场，这进一步意味着可供出租的物业减少，推高了租金价格，同时限制了租客的选择。”

但这种影响的显现需要更长时间。AMP首席经济学家Shane Oliver表示，短期内，一套出租物业被出售后，要么会被另一位投资者出租，要么会被自住业主购买，后者不再需要租房。

“短期内，投资者的抛售对市场的影响不大，长期来看，如果投资者持续净卖出物业，则可能导致租金上涨，因为可供出租的物业减少了。”

尽管如此，投资者的兴趣在2023年中触底后开始回升。最新官方住房贷款数据显示，截至9月的一年中，投资物业的新贷款承诺总额达到1250亿澳元，这是连续第七个月同比增长，比前一年增长了26%。

“住房信贷数据显示投资者信贷增长相对强劲，”Oliver博士说。“这表明进入市场的投资者比退出市场的更多。”

各州的市场动态不同，维州的出租物业减少尤为显著。

根据租赁保证金数据，维州的租赁保证金数量从2023年3月的676,791减少到2024年9月的652,766，下降了近4%。

相比之下，同期昆士兰州的租赁保证金略微增加，从620,674增至624,504；新南威尔士州作为最大州，在可用数据的时间段内，租赁保证金也略有增长，从2023年9月的966,172增至2024年9月的969,006。

出租物业的减少对维州依赖租赁管理收入的小型房地产机构带来了挑战。在房地产市场低迷、销售佣金减少的情况下，租赁管理业务（俗称租赁名册）通常是收入的稳定来源。

Ray White集团首席经济学家Nerida Conisbee表示，尽管维州出租物业总量净减少，但Ray White在该州的管理物业数量同比增长了8%，达到61,333套；全国范围内增长了6%，达到218,606套。

“许多小型独立机构正在出售业务，”Conisbee女士说。

即使出租物业数量没有显著减少，市场也面临增长不足的问题。新州房地产协会首席执行官Tim McKibbin指出，目前出租物业的增长速度远远落后于人口增长速度。