最新分析显示，澳大利亚租房者再次受到打击，最新季度的租金涨幅超过了工资增长。专家表示，在建造更多住房以缓解租房压力之前，需要采取其他临时措施，例如限制租金和放缓移民速度。

澳大利亚统计局 (ABS) 工资价格指数与Domain租金数据的比较显示，3月份季度，独立屋的租金涨幅超过工资增长速度的六倍以上。工资增长了0.8%，而首都城市的独立屋租金上涨了5%。与此同时，单元房租金增长超过工资增长速度的四倍，本季度在所有首都城市增长了3.3%。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，这延续了租金远远高于工资增长的四年趋势，这是近年来前所未有的情况。

“直到2020年之前，澳大利亚的租金都非常实惠。大约10年时间里，租金几乎没有变化。所以人们的工资会有所增加，但租金没有，”Conisbee说。“自疫情开始以来，我们看到了租金的迅速上涨。”

她说，一个主要原因是人们为了寻求更多空间而搬出合租房，选择独自居住，或者需要更多房间作为家庭办公室。

“每个家庭的规模都缩小了——在没有移民和几乎没有人口增长的情况下，这还算可以。但显然，当我们恢复到更正常的移民水平时情况发生了变化，同时我们还遇到了建筑业危机，”她说。“这对于住房市场来说是一个非常艰难的时期。”

她警告说，联邦政府到2029年建造120万套住房的目标在短期内无法解决问题。

Grattan Institute经济学家Joey Moloney同意这一观点，认为尽管建造更多住房很重要，但对今天遭受租金压力的人来说并没有帮助。

“联邦政府可以采取的最重要的措施是不断增加对最脆弱人群的租金补助，”Moloney说。

“在全球范围内，我们的无家可归率并不高，但如果租金保持高位，毫无疑问我们将看到更多的无家可归现象。”

他表示，历史上对社会住房的投资不足是让更多人面临无家可归风险的另一个因素，政府需要确保提供更多的社会住房。

他说，限制房东对租户的租金涨幅也是有一定价值的，这是各州以不同方式实施的措施。

澳大利亚首都领地 (ACT) 的规定可能是最严格的：房东每年只能将租金提高比堪培拉当前租金通胀率高10%的幅度，而且每12个月只能涨一次。

Moloney表示，这比其他州对租户更有利，在其他州，租户通常必须向民事和行政法庭提出上诉反对租金上涨，这个过程令人生畏。

“这减轻了租户的压力，因为它为允许的租金涨幅提供了一个外部基准。如果房东想要提高超过这个幅度的租金，他们需要证明有正当理由。”

然而，他表示，这一规定在其他州可能行不通，因为ABS只衡量首都城市的租金消费者价格指数，而不包括地区，而ACT整个州都被视为堪培拉。

Moloney说，放缓移民速度、限制国际学生数量以及人们开始搬回合租房，都会有助于改善租房者的情况。

“但我们能否回到租金增长与通胀相同的时期？这取决于新住房的建设，”Moloney说。

Conisbee表示，这不仅是因为劳动力短缺，还因为税收和法规，使得在新住房上投资变得更加昂贵，尤其是在市中心地区。

“看看墨尔本的Collingwood。Collingwood真的很酷，是年轻人的理想去处，有很多公寓。这里的房价一直很实惠，即使现在你也可以用大约60万到65万澳元买到一套新的两居室公寓。”她说。

“但是开发商现在说，在Collingwood已经不可能再以65万澳元的价格建房了，尝试建造类似的房子可能要花80万到90万澳元。所以这就是根本问题所在。”她说。

尽管如此，她表示，租金最终会与工资重新接轨，但这将需要比预期更长的时间。

SQM Research周三发布的数据显示，反映租金压力缓解时间之长的一个迹象是，首都城市的要求租金到6月4日下跌了0.5%，这是自2020年4月以来的首次实质性月度下降。