墨尔本租赁市场动荡 低收入租户面临住房危机

经历了动荡的一年后，墨尔本的租户被迫住进破旧的房屋，或者搬回家与亲友同住，以保持有屋顶可遮盖头顶。

在2022年11月，National Shelter和SGS Economics and Planning的租赁可负担性指数显示，像养老金领取者和单亲兼职工作的家长这样的低收入者已被市场挤出墨尔本租赁市场。

National Shelter的首席执行官艾玛·格林哈尔表示，当涉及到寻找可负担的住处时，没有“安全港”。

格林哈尔说：“这不仅仅是关于年轻的单亲父母或者租房且领取养老金的老年人的问题。这是横跨澳大利亚所有人群的问题，关于谁有足够的收入在租金上涨时继续留在他们的家中，以及在寻找可能负担得起的租赁物业方面的竞争。”

同时，Launch Housing的无家可归解决方案和影响执行总监劳拉·马奥尼在7月表示，随着越来越多的租户面临无家可归，对危机住宿和租赁援助的需求激增。

马奥尼说：“我们在墨尔本的三个危机接入点遇到了显著的需求增长，对于那些没有安全住所的人来说，紧急住房的选择越来越少。”

此后，Launch Housing的首席执行官贝文·华纳表示，他们对危机中的人们的应对能力“从未如此紧张”。

华纳说：“我们并不是真正反映潜在需求的指标，因为我们有能力限制，所以我们只能帮助有限的人。实际情况是，将危机中的人与紧急住宿联系起来从未如此困难。”

这一住房危机凸显了墨尔本租赁市场的紧张局势，特别是对于低收入群体来说，找到合适的住房变得越来越困难。

缺乏可负担的租赁选择导致许多人不得不面对生活环境的恶化，或者迫于无奈选择与家人或朋友同住。

这种情况对于那些生活在边缘的租户来说尤其严峻，他们往往是市场中最脆弱的一部分。

随着租金上涨和住房短缺的加剧，政府和社区组织需要采取行动，为这些租户提供更多的支持和住房解决方案。

这可能包括提供更多的紧急住房、增加租赁补贴，以及推动建设更多的可负担住房。

只有通过这些措施，才能真正解决日益严峻的住房危机，保障所有人都能获得安全、可负担的住房。

澳洲首置业者逆势激增两成！

澳洲统计局（ABS）的最新数据显示，生活成本压力和加息导致购房者的可借贷的金额减少了约三分之一，但在截至2023年11月的一年里，首置业者的数量反而增长了20.3%。

为了跟上不断上涨的房价，首置业者的贷款额度也在增加，目前平均贷款额度为50.5万澳元，接近历史新高。

墨尔本购房中介巴科斯（Cate Bakos）说，许多年轻人开始厌倦租房生活，有了稳定的工作，再加上偶尔得到“父母银行”的帮助，他们就能踏上房市阶梯。 “主要原因是他们不喜欢租房，”巴科斯说，“他们认为，如果我能想方设法入市，再也不怕被房东赶出去，再也不必忍受房租一涨再涨，我绝对要这么干。”

几年来，租房市场长期供不应求。住房研究机构PropTrack最近的数据显示，全澳范围内的出租房空置率只有1.2%，但到2023年，澳洲的周租上涨了11.5%，每周中位数为580澳元。 不过当前全澳首置业者人数大大低于2021年的高峰期，当时，购房者可以获得廉价贷款。

11月份，昆州的首置业活动增幅最大，比上月增长了10.8%，ACT增长了14.2%。西澳的首置业人数比上月增长了4.7%，南澳（增长3.5%）和维州（增长1.2%）也出现了增长。

但在房价仍在下跌的塔州，入市人数大幅下降，11月比上月下降了34.1%。 新州和北领地也出现了下降，分别下降了4.8%和1.4%。

澳洲房地产协会（REIA）会长皮尔金顿（Leanne Pilkington）说，政府应该做得更多。 巴科斯说，联邦政府的“首置业担保”（First Home Guarantee）政策仍然很受欢迎，该政策允许购房者只需支付5%首付即可购房。

联邦政府将从下周一开始帮助提高社会保障房和经济适用房的供应量，届时将开放100亿澳元的“澳洲住房未来基金”（Housing Australia Future Fund）和“国家住房协议”（National Housing Accord）的第一轮资金申请，以帮助资助4万套房产的建设。

澳洲人口迅速增长推动对商场交易需求

分析师表示，澳大利亚人口的快速增长和较低的资本化率将在今年推动对邻里商场的需求。

私人投资者追逐以非必需消费为主的资产，在圣诞节前几周就完成了价值4500万澳元的三笔交易。

去年晚些时候成交的三个昆士兰东南部的邻里商场——Mount Warren Park购物中心、Collingwood Park购物中心和Spring Marketplace——分别以超市Coles、Woolworths和IGA为主导。

MSCI太平洋地区房地产研究负责人本·马丁-亨利表示：“作为主导租户的超市对于仍在寻求投资零售部门的投资者来说变得越来越有吸引力。人口激增只会增加这些当地中心的吸引力。”

根据MSCI数据，2023年65宗购物中心交易中有39宗是邻里商场。这比2022年的59宗有所减少——当时利率上升正在改变商业房地产估值——但仍占所有零售中心交易的60%。

从金额来看，它们是较小的组成部分，总计销售额为9.82亿澳元，占所有购物中心交易的19%。

分析昆士兰东南部的交易，Mount Warren Park购物中心以1800万澳元售出，而Collingwood Park购物中心以1530万澳元成交。这两处资产均由上市的以便利为基础的购物中心运营商Region Group所拥有，该集团拥有价值42亿澳元的此类物业。

根据Region的数据，这两笔交易代表了平均资本化率（估算收益率）约为5.5%。

马丁-亨利表示，这两笔Region的销售证实了卖方和买方

在2023年下半年开始就邻里商场的价值达成了共识，资本化率约为5.5%。

他说，由于Region的加权平均资本化率在12月份又下降了18个基点至6.04%，以反映较低的估值，预计2024年私人投资者对商场的需求将进一步增加。资本化率的增加导致Region在12月前六个月的同类投资组合估值下降了2%。

由私人投资者所拥有的Spring Marketplace以5.41%的收益率售出，价格为1085万澳元。

这些交易和市场动态显示，随着澳大利亚人口的快速增长，对于便利性高的商场的需求正在上升。投资者们正寻求那些能够依靠非必需消费支出的资产，尤其是在当前经济环境下，这类商场因拥有超市这类主要租户而显得更具吸引力。

尽管面临着利率上升和市场估值变化的挑战，邻里商场仍被视为稳定的投资选择。这一趋势不仅体现在交易数量上，也体现在资本化率的调整和市场估值中。随着市场环境的不断变化，投资者和开发商需要对投资策略进行灵活调整，以适应这一不断发展的市场。

Mascot Towers业主不满公寓出售计划，直言不公平

悉尼开裂公寓Mascot Towers的业主们对于将建筑物出售给商业财团的和解提议感到绝望，他们称这一提议具有剥削性，许多人表示，他们感觉是被迫接受这笔交易。

据《每日电讯报》报道。在一份联合声明中，一群Mascot Towers公寓业主呼吁新州政府提供更多的财政援助和更多的沟通。此前，新州建筑专员David Chandler给予业主们取消未偿还的Strata债务和抵押贷款的选择。

根据协议，业主将亏本出售公寓给包括Strata贷款提供商Lannock Strata Finance在内的商业财团。作为交换，他们将摆脱自公寓楼开始出现裂缝，近5年以来困扰他们的持续法律噩梦。超过75%的业主将在2月份对该计划进行投票。

然而，许多业主表示，这些提议只有利于那些贷款未还清的业主，而对投资者和那些已经还清贷款的人则置之不理，他们必须自己应对。此外，年龄超过65岁的人将接受资产审查，以确定他们是否有权获得额外的支付。

退休夫妇Veronica和Clifton Baker卖掉了他们的家庭住宅，全款购买了价值110万澳元的Mascot Towers公寓。这对现年80多岁的夫妇担心，他们在这样的提议下将无法获得任何财政援助，这会剥夺他们的毕生积蓄，并迫使他们余生都要租房住。

这对夫妇的女儿Kate Baker表示，她的父母在向Lannock出售公寓时不太可能拿回超过30万澳元，而且由于有养老金，他们不符合额外补贴的资格。Kate说道，“他们买不起房子，太老了也不能工作，也不能贷款。”

“我父亲在军队工作了27年，他们一生都在工作，存钱并还清了贷款，他们不是特别富有，但不太可能符合资产审查的资格。”Kate和她的父母是许多表示感到被迫接受交易的业主的一部分，他们担心如果不接受，可能会得到更少的钱。

Kate认为这个提议完全不合理且具有剥削性。公寓业主Derek Williams在这项提议下面临着损失80万澳元。根据新提议，62岁的他将免除28万澳元的抵押贷款，但仍将损失数十万澳元。

他的妻子Rachel Williams说道：“业主们感到非常有压力，因为如果你不接受，就会被迫成为那25%必须自掏腰包修复建筑的业主。”

“Lannock说他们无法告诉我们需要多少钱来修复建筑，需要多长时间，甚至是否可以完全修复——这是一个巨大的风险。”

去年6月，Williams被诊断出患有血癌，他的妻子认为这是由Mascot Towers的压力引起的。公寓业主居民Treacy Sheehan也面临余生都要租房的前景，她说在房产抵押贷款被免除后，她仍然一无所获。

55岁的她和6岁的儿子Eamon一直住在由新州政府资助的替代住宿中，但已被告知财政支持将在4月底结束。

Sheehan说道：“提议不公平，我工作了40年，现在一无所有。”新州建筑委员会的一位发言人表示，与居民的讨论仍在进行中。