澳洲国民银行（NAB）的经济学家表示，大流行期间向小规模家庭转变的趋势造成澳洲12万套住房的结构性短缺，并正在加剧住房危机，这一现实不太可能在短期内改变。

虽然疫情后创纪录移民人数的激增超过了新建住房数量的供应，但NAB市场经济学负责人斯特里克兰（Tapas Strickland）表示，澳洲甚至在边境重新开放之前就已经供不应求了。

根据澳储行(RBA)的数据，在2020年至2022年期间，由于人们选择搬出家庭住宅，与他人合住，要么独居，要么与伴侣住在一起，平均家庭规模下降至每户2.5人左右。

澳储行的同一项研究表明，这一转变将在两年内使住房总需求增加约12万套——如果建筑业供应没有实现大幅增长，这种结构性转变将难以弥补。

斯特里克兰周三在给客户的一份报告中表示：“住房市场的压力来自两方面的综合因素：一是人口迅速重建——人口水平已回到疫情前的趋势水平——二是疫情引发的住房偏好变化，导致平均家庭规模下降。”

在过去的一年里，澳洲的人口增长了60万人，与此同时，低迷的住宅批准量仅达到16.7万，低于2019年的水平。斯特里克兰表示，这一人口涨幅“远远超过”市场的追赶的速度。

他说，“每处新住宅的人口比例是3.6人，这是自1984年以来该系列史上最差的。”

联邦银行经济学家奥特利（Harry Ottley）指出，目前的人口增长为50多年来最强劲。

今年以来，住房供应一直是一个热点问题，尤其是在阿尔巴尼斯政府试图以谈判方式通过具有里程碑意义的100亿澳元、澳洲未来住房基金之际。

但许多经济学家质疑该基金在未来5年内建造120万套住房目标的可行性，即每年建造24万套住房的速度，这是以前从未有过的。斯特里克兰表示，很难想象如何在不产生通胀压力的情况下做到这一点。

澳储行前行长罗伊(Philip Lowe)认为，如果没有进一步的供应来满足人口增长并填补家庭构成留下的结构性缺口，租金和房地产价格的上涨压力不太可能消退。

统计局(ABS)周三发布的房价数据显示，10月份房价上涨0.9%，高于此前3个月0.7%的月度涨幅。

自今年1月触底以来，全澳房价平均上涨了7.6%。

圣乔治银行高级经济学家布斯塔曼特(Pat Bustamante)表示，“尽管央行在现金利率上收紧了400个基点，但鉴于目前的增长速度，到11月中旬，房价预计将超过2022年4月创下的历史高点。”

与此同时，由于租房供应有限，在截至9月30日的一年里，澳洲平均租金上涨了7.6%，为2008年以来的最高水平。

今年，罗伊博士曾建议那些付不起房租的人应该考虑找个室友合租或搬回家住。

他说，“遗憾的是，最终解决问题的方式是通过更高的房价和租金来实现。”

“随着房租上涨，人们决定不搬出去住，或者你得找个室友。房产供应不是一蹴而就的，但更高的价格确实会导致人们在住房上节省开支。”