据4月18日晚间报导，在昆士兰政府的租赁法改革的第二阶段中，房东将在扣留押金返还之前证明损坏，租户将有权挂画。

有关民众反馈的五个领域是：安装修改、进行个性化微改动、隐私和进入权平衡、改进租赁押金程序；以及更公平的费用。

为什么这很重要？

因为昆士兰处于住房危机之中。最新的REIQ数据显示，三月季度全州住宅空置率为0.9％，远低于理想的健康比例2.6％至3.5％，租金已达到历史最高水平。

规定修正：

目前法律允许租户和业主就房产如扶手、照明和安全屏幕等进行协商，如无合理理由，业主不得拒绝。

如果他们无法达成协议，租户可以将争议提交住房租赁管理局（RTA），然后循昆士兰民事和行政法庭（QCAT）途径解决。

如果租户在未经允许的情况下对房产进行改动，可能被视为损坏和违反租赁协议，则他们有责任支付维修费用。

选项一：保持现状并予以说明。

选项二：租户寻求许可，但业主只能基于合理理由拒绝安全、保安和可及性变化，其中包括无法安全改装。

选项三：指定租户可以在提前14天通知后无需寻求许可的变化，并强迫业主获得QCAT命令以防止这种情况发生。

上述可包括职业治疗师建议的变更，安装用于防止家暴的安全屏幕或摄像头，将家具、儿童安全门或手持莲蓬头固定在非瓷砖牆上。

个性化轻装潢

法律允许租户和业主协商进行屋内改动，包括挂画、油漆牆壁或种植花园等，业主不得任意拒绝。

选项一：保持现状并进行法规说明，包括何时拒绝许可可能是不合理的。

选项二：租户需要许可才能改动租赁物件，但如果该变化不违反法律、不会导致健康或安全风险、不会变更公共财产、不会对房产造成重大损坏风险、不会增加额外的维修成本，且在合理情况下可进行移除，业主将不得任意拒绝。

选项三：租户可以在提前14天通知后无需获得许可进行更改，并业主需要申请QCAT令以防止改动。

上述包括挂画、安装电话线或互联网连接、种植花园以及在窗户上安装防碎膜。

平衡隐私和进入屋内权

屋主和房产仲介有权进入房屋，但只有在提前通知（通常为24小时）和出于特定原因，例如维修、依法烟雾通报、参房的潜在买家或在紧急情况下才可以进入。

选项一：保持现状，并在事前予以说明。

选项二：租户必须在合理情况下允许业主进入房屋。屋主至少七天前书面通知后，每三个月最多进行一次常规看房；其他入内通知期限从24小时延长到48小时。

在租户不同意的情况下，业主和管理人员必须避免频繁进入房屋进行不必要的维修或服务、拍摄不必要的照片记录房屋状况，尤其是照片包括租户的个人物品；以及过多的参房活动。

选项三：每六个月进行一次常规检查，并提前10天通知；其他原因的通知期限延长至72小时。

租户可以反对展示贵重物品的广告照片，因为这会增加住宅被盗窃的风险，并且仲介不能要求申请的潜在租户提交银行对帐单。

租赁保证金

用于支付可能的租金拖欠和损坏的押金最高是普通租赁周租金的四倍，并必须在收到后10天内向RTA登记。

如果每周租金超过700元，则没有限制保证金最高金额。

选项一：保持现状，并做好事先说明。

选项二：要求屋主扣押金前需提供收据或报价单来证明租户造成的损坏或未付租金。如果租户使用商业保证金产品，则直接退款给租户。

选项三：屋主必须提出扣押保证金的实据，证明租户未将房产恢复到起租时的状态，以及未修复任何损坏或未付租金，包括提供收据、参房和迁出报告。

租金支付方式与水电瓦斯收费

租户担心一些管理人员提供的付款方式会有额外费用。

屋主负责水连接费用，并可以在特定情况下将消费费用转嫁给租户。

当解除租约时，租户可能需要支付广告费用、重新出租费用和任何租金损失。

选项一：保持现状，并做好事前说明。

选项二：向租户提供免费的租金支付方式；公用事业帐单必须在收到后一个月内发送；并针对重新出租设定上限，例如如果同意期剩馀75％或更多，则为四周租金，如果剩馀不到25％则为一周租金。

选项三：必须提供免费的租金支付方式；租户只需支付与可比户型合理消费量以上的过度用量费用。

签租约合同仍可以要求租户在结束固定期限协议时赔偿合理的重新出租费用，但如果租户解除租约以租更便宜实惠的物件或社会住房，或者如果要求租户支付重新出租费用将陷其于困顿之中，则可以豁免重新出租费用。

重新出租费用将为之前未出租时的租金支付金额，或者根据同意期剩馀时间确定，例如如果同意期剩馀75％或更多，则为四周租金。

租赁改革的第一阶段是什么？

第一阶段改革 – 在2021年10月通过 – 租户更能养宠物。

房东仍然可以基于多种原因拒绝租客养宠物，包括缺乏围栏或开放空间。

工党改革中也避免房东无缘由终止租约。驱逐的原因包括固定期限协议的结束，或者业主希望进行重大维修或翻新、出售或自行居住。

上个月，政府宣布将从2023年7月起将租金涨幅限制为每年一次。

接下来会发生什么？

人们可以通过参加在线调查或撰写书面提交来发表意见，截止日期为5月29日。

住房部长Leeanne Enoch认为，这些改革在平衡社区需求。

「现在许多昆州的人面临住房压力，其中租房的家庭比例超过三分之一。」

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