美国最新的租房市场报告显示，美国租房市场连续两个月降温。随着租房市场进入淡季，预计租金可能进一步下调，并在年底及2023年保持下降趋势。租房压力将因此减轻。

Apartment List最新报告显示，10月份全美100个大城市中，有89个城市的租金下降，2个城市保持稳定，只有9个城市的租金价格仍在上涨。全美租金在第三季度下降0.4%。其中一居室和两居室的租金分别下降了0.7%和0.8%。

美国租金价格跌幅前5名的城市为博伊西、匹兹堡、西雅图、底特律和纽约市。下降幅度最大的是爱荷华州的博伊西市，跌幅3.5%。纽约市房租跌幅为2%。

从全美来看，美国房租下降表现为以下几个原因：

人口迁出多 租金起点过高 需求市场后劲无力

在全美52个核心统计区域中，过去6个月全美房租增长最慢的都市区中，加州占了4个，分别是河滨市（第2）、沙加缅度（第5）、旧金山（第8）和洛杉矶（第9）。如果从大流行病开始的2020年3月份开始计算，房租增长最慢的是旧金山（第1）、圣荷西（第2），洛杉矶（第10）。

旧金山一直名列美国房租最高的城市之一。疫情后受居家办公以及租金等生活成本过高的影响，大量人口搬出旧金山。加州人口统计部门的数据显示，从2020年7月到2021年7月，从旧金山搬到其它城市的净移出人数超过1.75万人，几乎是上一年的三倍。

另一大城市洛杉矶在2020年7月1日～2021年7月1日期间，人口流失数量位居全美第二，净移出人口超出20万人，几乎是上一年度净移出人口12.8万人的两倍。

人口迁出，尤其是那些房租过高的城市，租金增长后劲必然乏力。

出租公寓建设罕见地现供过于求

全美公寓建设速度开始发力。连续两年，全美公寓建设超过42万套，达到了50年来多户住宅建设的最高水平。上一次公寓完工量超过40万套的是1972年。

其中，纽约的公寓建设有望超过达拉斯-沃斯堡都会区，位居全美榜首，有望完成2.8万套。在排名全美前20位的都会区中，有一半的地区公寓交付量达到5年来的峰值。

在全美人口最多的加州，公寓建设和ADU的建设也开始发力。其中，洛杉矶市计划到2029年再建造50万套住房，每年需要建设5.7万套，其中可负担房达20万套。这意味着每年将建设2万套可负担房，其中绝大多数是公寓。虽然洛杉矶市仍然处于房屋危机之中，但日渐增加的市场供给，将逐渐稀释租金市场上涨的压力。

美国公寓租赁平台Zumper预计，因为增加的供应降低了房东的议价能力，租金可能会进一步下降。

10月份房屋空置率为5.5%，去年秋天为4.1%。Apartment List报告认为，房租增长下降，反应了市场供给端的持续宽松。

租房进入淡季 季节性调整发力

10月份是租房淡季的开始。在正常年份，冬季租房需求一般会下降。12月份和1月份通常是租房需求最低迷的月份，到3月份后逐渐增加，直到8月份达到租房需求的最高峰。

但今年全美租金从9月份即开始下降，到10月份再次下降0.7%，是连续第二个月下降，也是2017年以来出现的最大单月降幅。租房市场降温时间，早于典型的季节性下降趋势。

第三季度一般是最繁忙的公寓租赁季节，但房地产数据库RealPage于30年来第一次追踪到租赁需求下降。因此，目前的租赁需求下降， 可能整合了季节性调整等多个因素的作用。

对经济衰退的担忧 压缩了租房需求

因美联储持续加息，引发了人们对经济衰退的担忧，也可能会抑制人们搬家租房的需求。

在线租赁数据库Zumper首席执行官安泰莫斯‧乔吉艾德斯（Anthemos Georgiadesy）认为，动荡而不可预测的经济趋势，引发人们对衰退的恐惧，使移民放缓，导致入住率和租金下降。

这些预测在市场上已有体现。据RentCafe网站报导，虽然多户住宅达到50年来最高水平，公寓需求却正在蒸发。RealPage的数据显示，今年第三季度（通常是租赁旺季）随着租金流量的大幅下降，租赁需求正在转向负面。

Aparment List的报告认为：由于通胀造成住房成本和非住房成本同时增加的压力，一些人正在搬回与家人或室友同住，放缓了独立家庭的形成，也推动了市场降温。

从全年看，至10月份为止，租金增长仍比年初增长了5.9%，落后去年同期18%的增长幅度，但仍然超过大流行之前的水平。

房租价格对核心CPI影响巨大，比重约占30%。如果这一趋势保持下去，可能有助于减少租房者的压力，降低CPI数据，减小美联储加息步伐，并降低人们对经济陷入衰退的担忧。