留学后市场的崛起，不仅带来资本市场的关注，同时也为相关行业投资方提供更广泛的发展方向。作为海外房产租赁的新生代力量代表，异乡好居凭借优质房源和服务配搭，在同类平台中脱颖而出。   在2015年的2月和6月，异乡好居分别完成了6000万人民币天使轮融资和价值1.5亿人民币 Pre-A 轮融资，投资方分别为新东方教育科技集团、众信旅游以及利欧股份；在今年7月份的时候，异乡好居又完成了 A 轮融资融资金额5千万人民币，估值 3.3 亿人民币。投资方为天创资本及利欧股份旗下基金。由此可见，异乡好居拥有强有力的资金支撑，并且拥有强大的顾问团队，他们多数都富有海外学习经验，资历丰富。异乡好居异乡好居还提供找室友、留学生机票、接送机、行李托运和签证等一系列增值服务，致力为留学生在海外的生活提供一个值得信任的一站式平台。     作为异乡好居的CEO，印建坤曾经在新东方工作了11年，他从教考研英语的老师，一步步晋升至华北区总裁，在全方面分析当今海外留学生后市场的发展趋势后，毅然离开新东方开始自己创业，从自身经验出发，为大家深度解析海外留学后市场的投资前景。  

 

  7.5英国学生公寓投资 7.5.1英国学生公寓发展概况 截至2015年年底，尽管英国的高等教育学费连年增长，英国大学的申请数量较去年比还是增加了2.1%，其中非欧盟国际学生申请数量增长了7%。实际接收高等教育学生数量为53万人，较去年相比增长2.5%。伦敦地区的学生数量和密集度都是最高的，全日制学生的数量已超过35万人，其中28%的学生来自非欧盟地区，专家预计未来10年内全日制学生数量还将增长50%。 表一 英国学生数据  

 

 

由于宿舍数量严重不足，英国大学一般仅为大一新生提供学校宿舍。这意味着，至少有70%的学生需要自己解决住宿问题。 过去十年，大量资金投向学生公寓市场。这种统一管理的模式受到了广大学生的欢迎。相比学校宿舍，学生公寓的条件更好，设施更新、更完备。相比出租房，免去了看房、选房的困扰，并且学生公寓将水、电、网这些琐碎的费用全部包含在了房租内，公共区域有专人打扫，灯泡坏了、下水道堵了管理公司维修，省心省力，省时省事。 而随着学生数量尤其是留学生数量的连年增长，学生公寓的需求有增无减。英国投资学生公寓严重供不应求. 今年上半学年，整个英国学生公寓的平均租金涨幅为1.59%，伦敦地区为1.55%。而在利物浦、布里斯托、卡迪夫、纽卡斯尔、爱丁堡五个地区，涨幅达到了3%-4%。 表二 全球资本涌入英国学生公寓市场  

 

市场驱使加上政府鼓励，各大地产咨询服务机构如莱坊国际(Knight Frank)、第一太平戴维斯(Savills)、世邦魏理仕(CBRE)纷纷给出了乐观的市场前景预估。这也极大地调动了开发商的积极性，使得他们敢于给出包租和高收益的承诺。 7.5.2 英国学生公寓的类型 7.5.2.1校外私人学生公寓 （PBSA） 根据权威数据显示，目前伦敦地区有52,000个校内宿舍床位，以及27,500个校外私人学生公寓床位（Purpose Built Student Accommodation beds，以下简称PBSA），名列英国各个城市榜首。其中Islington区拥有PBSA床位的数量最多，为4,673个，紧随其后的行政区分别是Tower Hamlets区（4,213个），Southwark区（3,015个），和Camden区（2,848个）。以下统计为2015年度除伦敦地区之外英国排名前25的‘学生城市，按学生公寓比重排名。 表三 英国学生公寓类型供需分析   虽然牛津，剑桥，雷丁等城市学生公寓在当地房产占比最大，但是就全日制学生数量而言，曼彻斯特，伯明翰，利物浦，利兹等中部城市则名列前茅。除伦敦地区外（3,800个新建PBSA床位，平均租金?221/周），这些中北部城市的新建学生床位数量也在飞速增长。换言之就是学生公寓市场稳定，生源充足，再加上英国9月出台的一系列扶植中部城市崛起的新政策，这些城市学生公寓价格必定会水涨船高，因此投资中部城市学生公寓将会获得非常客观的收益。 表四 伦敦地区外 PBSA比重排名  

 

 

同样还是截至今年年底，英国的学生住房的投资项目在各种指标也创下新高，仅在今年上半年，学生住房项目投资额就达到了?35亿，到年底总额将达到?57亿。 表五  

 

 

7.5.2.2.大学周边的学生公寓商品房 除了上面介绍的这种专门用来做学生公寓的整栋物业，随着越来越多的学生尤其是国际留学生会寻求私人出租的学生住房，各个大学周围，开发商开发的学生公寓商品房短短几年就成为了投资者无法忽视得利润增长沃土，投资者也由以前的个人买家扩展到了银行，私募基金和机构投资者。目前，已建成的学区项目中至少1/3的项目已经被挂牌售出，并且出售速度很快。 据英国《英中时报》报道，英国某地产公司在2015年仅10月份就卖出287套学生公寓商品房，其中有超过七成为华人购买者。显然，华人正在成为购买学生公寓的国际“主力军”。 学生公寓商品房是指大学周边以学生为主要出租人群的物业。由于美英大学的学生宿舍一般只能满足新生的住宿需求，导致70%以上的学生都选择到校外租房居住，也就产生了学生公寓以及与之相关的一整条租售链。 正是针推学生的需求，留学租房平台异乡好居顺势在市场上真正提出了”拎包入住“的概念。来国外留学的学生不再需要提交复杂的资料，办理繁琐的入住手续，买家具，开通水电网等一系列入住前的事情，异乡好居帮助大家全部搞定。学生从落地的一刻，异乡好居就开始从接机，手机卡，到入住，全部保驾护航，直到学生开始新的生活。所有这些方法都是以留学生这个接口，以资本为打开海外青年长租公寓的通道，结合地产，金融和互联网，形成闭环。 学生公寓商品房一般是由物业公司或开发商统一管理和租售。这类公寓就如同学校宿舍，房间面积不大（一般十几到二十几平方），有公共的厨房、洗衣房、活动室等。物业公司会配备统一的保安和管理规范。 英国学生公寓商品房之所以大受欢迎主要是因为其投资步骤相对简单，风险较酒店或是休闲产业要小很多，回报却很丰厚。这也是学生公寓项目逐渐成为主流资产类别的原因。 7.5.3 英国学生公寓投资技巧 不同于国内的房地产开发市场，国外的开发商往往较注重实际，他们对新楼盘的开发首先是基于市场需求。有多大的市场就开发多少房产是英国开发商的理念，且政府监管也更为成熟、到位。相比其他投资房产，学生公寓投入少、收益高、租金稳定、免于费心打理，但这不意味着学生公寓投资就没有缺点。 对于初次投资学生公寓的个人买家，建议你牢记以下几点： 1、想清楚你投资的目的。 学生公寓由于单位面积较小，且只能租住给学生，因此未来房产本身增值的空间并不大。如果你购买房产是为了资产增值的话，那么学生公寓并不适合你。 2、选择热门的大学城市。 除伦敦外，最稳妥的地方就是一些著名的大学城市：牛津，剑桥，曼彻斯特，利物浦，伯明翰，诺丁汉，利兹和布里斯托。由于是英国的长青大学城市，因此出租率和回报率都会有相当保证。 3、地点是最重要的！ 选好投资的城市只是第一步，接下来一定要考虑的就是学生公寓所在的位置。位置好的学生公寓即使价高也畅销。不论在哪个城市，只要是市中心的房子就不怕难脱手，如果投资学生公寓就应该买在大学附近，步行最好别超过十分钟。 4、要比价格，但也不能只挑价低的。 学生公寓大体分为两种户型。一种是en-suite，这种户型带独立卫浴，但厨房是公用的，单价较低。一种是studio，这种户型带独立卫浴和开放式厨房，类似于一居的单身公寓，住着自然也更舒适，但价格自然也较贵。英国强大的高校教育吸引了大批国际学生，而这些国际学生往往不差钱，因此对住宿条件要求更高。Studio虽然租金较高，但对追求高质量居住体验的学生来说吸引力更大，因此也更容易租出去。 5、开发商和管理公司的资质很重要。 买之前一定要做好调查功课，好的开发商代表着好的项目、好的位置，因此回报会更有保证，这是毋庸置疑的。 表六 新建学生公寓主要城市及租金回报   7.5.4英国学生公寓的机构投资人 来自莱坊国际（Knight Frank）的数据显示，随着租金的逐年增长，2014年英国学生公寓的投资回报率为6%-10%，已经超过了回报率为4%-4.5%的写字楼，以及回报率范围在2%-2.5%的住宅。同时，由于学生公寓每年需求稳定、空置率低、租客质量稳定。在写字楼、酒店等传统物业类型的收益率逐步下降的情况下，现金充裕的国际投资者纷纷盯上了学生公寓投资这块收益稳定的新蛋糕。 加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB）今年花了11亿英镑收购了英国的Liberty Living Portfolio的一组学生公寓投资组合——包括英国17个城市16700间房间的42幢公寓，以及这些公寓的管理运营公司。“这是加拿大投资者在欧洲最大的一笔投资。”该委员会欧洲投资部主管安德烈·奥兰迪（Andrea Orlandi）此前对媒体称，之所以出现在这个看起来“有点另类”的投资领域，是因为他们在学生公寓领域看到了“非常明显的投资机会”。奥兰迪强调，在公寓资产之外，他们还买下了学生公寓的管理运营公司，这是因为他们长期看好这一投资领域，希望借助管理运营公司未来收购更多的资产，并进行管理以保障高增值。 2014年福布斯排行榜上名列47位的俄罗斯知名富豪米哈伊尔·弗里德曼也在今年上半年盯上了这块新蛋糕。由他控制的投资公司Letter one分别支付了5.32亿英镑和0.83亿英镑购买了来自Pure Portfolio和Union Portfolio的两组学生公寓投资组合——资产遍布伦敦、巴斯、爱丁堡、约克、布莱顿、汉默斯密斯等多个英国教育重镇。 美国Greystar房地产公司以6亿英镑的价格从英国私人股权投资集团圆山资本公司购买了学生住房的投资组合。高盛集团则花费5.4亿英镑购买了Westbourne Portfolio在英国12处学生公寓投资组合。 表七

 

 

自今年1月开始至9月，学生公寓项目共售出40,000套床位，价值高达?43亿，较去年增长?10亿。 在英国，学生公寓的投资出租是完全市场化的行为。十年前，投资运营学生公寓的机构大多为英国本地开发商与机构。莱坊亚太研究部主管霍尼克先生（Nicholas Holt）对界面新闻记者称，随着学生公寓每套的均价从十年前的1000英镑左右的价格上涨的今天3000-5000英镑/套，它吸引了越来越多的国际金融机构加入投资。 目前，来自欧洲和美国的玩家已经逐步与本地机构平起平坐。来自亚洲的金主也在关注学生公寓投资领域。在2012年，中国外管局下属的银杏树投资公司（GingkoTreeInvestmentLtd）就从巴克莱资本手中买下英国重要大学住宿提供商UPP的股权。新加坡主权财富基金GIC也在英国设立了合资企业，专门投资包括学生公寓在内的英国房地产项目。霍尼克先生透露，目前莱坊国际（Knight Frank）正在出售一组包括英国12个大学城25栋学生公寓的Ardent资产包，价值4亿英镑（约合38.82亿元人民币），目前已有两三家亚洲机构正在咨询相关投资。 7.5.5英国学生公寓投资展望 自2012年起，伦敦地区学生公寓床位便开始迅速增加，截至2015年11月，全年PBSA公寓平均房价比去年增加4.3%，预计明年新增床位将达到8,408个，房价增长率会在4.9%左右；2017年新增2,005个床位，房价涨幅或为5%；2018年和2020年分别为866和850个。房价涨势会与居民消费水平（CPI）走势一致。 需要注意的是，2015年之前已公布的学生公寓兴建项目中目前尚未有项目于2019年完工，因此2019年无数据。但2016年开始政府还会获批新的项目，因此2017-2020年的数据还会继续增长。但是由于伦敦地区可规划地面日趋饱和，因此之后总体床位增长量势必会逐渐下滑，伦敦的学生公寓将会成为更加稀缺的资源，投资回报率也会更加客观。  

（小居，即异乡好居Uhouzz，一个专注海外留学生租房买房的平台，致力于帮助留学生在海外找到自己的家。异乡好居的房源遍布美国，英国，澳大利亚，加拿大，新西兰等热门留学国家的300多个城市，覆盖5700多所海外学校，100万套学区房源出租出售。）