过去一百多年中，美国房价年平均增长率与通胀率的关系精准地预测着美国房价，投资者的回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，都可以此为参考。

美国的房价在过去100多年中的年平均增长率约为3％，略高于美国的通胀率(2．8％)。如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此精准，以至于在这100年中只有1943～1947 年是唯一明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。这个规律不仅适用于美国，而且适用于一线城市。到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是货便宜，而是意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3％。这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。

根据美国最权威的凯西·席勒(2013年诺贝尔经济学奖获得者)房价指数，从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23％)，95年是上涨的(占77％)。其中跌得最深的是2008 年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18％。连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929～1933年的大萧条时代，累积跌幅达26％；第二次是2006～2011年由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累计跌幅达33％。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得有多快?在过去的123 年中，美国房价平均内生(几何)增长率为3.07％。这个数字的逻辑从哪里来?在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82％(如图一)，美国房价以高于通胀率0.25％的速度涨了一百多年。一般的常识是房地产抗通胀，此言不虚，在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

美国在过去123年中发生过3次十年累计涨幅超过100％的阶段，分别是1938～1954年、1969～1986年和1995～2007年。

1938～1954年间的地产大牛市是因为1943～1947年因二战带来 的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17％，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10％，其余年份的平均涨幅只有2％，扣除通胀后是负增长。

1969～1986年之间的大牛市主要发生在1974～1979年，平均年增长11％，但扣除通胀后年增长只有2％，其余年份的平均增长率为5％，扣除通胀率后为负增长。

1995～2007年间的大牛市主要发生在1999～2005年，年平均涨幅为11％，扣除通胀后仍然有8％。这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。

美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。上世纪70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，20世纪90年代末到金融危机前的牛市，展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。真正由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943～1947年。长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。

如果把纽约房价在1988年初的房价折成一美元，那么到2013 年，纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0．99美元。换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率，其间经历了上世纪90年代房价大幅度下滑；包括三菱地产于1996 年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3．08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约 房价在21世纪初开始大幅度上涨，2006年达到顶点的1．5美元，到2013年跌回至0．99美元，完成了25年的轮回。

类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1美元，2013年涨到1．08美元，相当于扣除通胀后以每年0．3％的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．12美元，相当于扣除通胀后以每年0．46％的速度增长；如果1988年初把旧金山的房价折成1美元，那么到2013年涨到1．29美元，相当于扣除通胀后以每年1％的速度增长。旧金山房价涨幅最大的一个原因是硅谷造富的驱动。

1、近期美国十年国债利率上升，放水的持续性存疑，有没有对美国的房地产市场销售产生影响？对后续的发展怎么看？

答：我简单说一下几个要点，首先如果你是个人投资者，不管是个人买住宅或者是买小的投资物业，未来因为QE的原因，我们可以预计利率相对会保持比较低的水平，所以流通性会比较高。特别如果是对于买住宅一些人来说，需要拿这个房贷或者其他一些债务的，融资成本相对会比较低，所以在这方面是有一个帮助。

另外一方面QE会不会对cap rate会有影响。如果你是机构投资者或者整售的投资者来说，在这方面主要还是要看几个因素。因为QE之后，对经济刺激有没有比较大的作用？如果是对经济的刺激作用相对比较大，而且随之引发的对地产的投资或者是对写字楼、购物、旅行等等方面的需求，所导致对实际的物业资产的需求的增加或租金增加的话，对你本身的物业的价值会有很大增长。

所以很难简单说会不会通过量化会造成某一方面一定性的影响。主要还要看本身物业的片区或者所在市场，本身物业类别是酒店或者刚需的住宅。刚才我也在这第6页中也显示了国债利率水平跟通胀水平跟cap rate之间有关系，但是不完全是直接的关系。

2、2020年年底，美国房屋拥有率自2005年以来首次超过69％。疫情期间远程工作的常态化引发了房屋拥有率增加，您觉得这个趋势有没有有进一步的上升可能会上升到多少水平？拥有率提升反过来讲就是租户的流失，可能会对美国市区的小业主产生怎么样的影响？   

答：首先第三季度的数据就是美国统计局已发了clarification，第三季度突然间增长到68%的拥有率，他们也觉得十分意外，因为那个是在疫情之前他们做了一个统计，并没有实地去确认，所以觉得这个数据可能会有一定误差。如果刨去这个数据的话，基本上2020年第四季度的时候，住房拥有率大概是到66%左右，其实我们觉得还是有上涨空间的。看历史水平，07年之前，全美的住房拥有率是上升到差不多70%的峰位。未来几年，特别是人口结构性的变化，也会导致需求量的不断的增加。所以未来会不会上到70%，这很难判断，但是起码上涨3~4个百分点应该没有太大压力。

刚才你提到的是不是住房拥有率的出现就会导致租金水平的下降，这也不完全是零和状态，不等于说市场拥有率房屋拥有率降上涨了，然后租金水平就一定会下降。特别是一些就业中心，纽约、芝加哥或者San Francisco甚至西雅图，这些以科技推动为主的经济跟就业中心，虽然说住房拥有率有上涨，但是因为未来人口不断增长，还会继续推动对租赁市场的需求，所以未来租金上涨的空间还是有的。但是如果并不是很主要的一些就业中心的话，可能未来有反复的机会就比较大一点。