澳洲房产贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为 4.99%，那么它的固定利率就可能为5.01%，这也是很正常的，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。

一、浮动利率贷款（Variable rate loan）

浮动利率贷款是一种最常见的住房贷款，顾名思义，浮动利率贷款的利率会随着时间的变化而改变。

这意味着，如果其他市场利率下降，贷款利率和还款金额会相应下降，但如果其他利率上升，贷款利率和还款金额则会随之上升。因此，相对于选择固定利率贷款的借款人来说，选择浮动利率贷款的业主往往较难规划未来的财务状况。

利率变化的难以预测性只是浮动利率贷款的特点之一，与其他贷款类型更为不同的是，浮动利率贷款允许借款人免利息支付额外还款。不仅如此，许多银行还提供对冲账户（offset account）和提取还款功能（redraw facility），以便借款人在后期使用额外还款部分。

因此，潜在买家必须根据浮动利率贷款的利弊做出权衡，既应考虑浮动利率贷款潜在的加息的可能性，又应看到其自身特点所带来的灵活性。

二、固定利率贷款（Fixed rate loan）

与浮动利率贷款相对的则是固定利率贷款，它允许借款人在既定时间内将利率“固定”在一定的范围。

固定利率意味着每月还款额是固定的。因此，固定利率贷款的借款人往往比浮动利率贷款的借款人更容易规划预算和计划未来。

但固定利率贷款也有它的弊端，利率的固定使得借款人无法享受利率下降所带来的优惠。而且大多数固定利率贷款的灵活性有限，对额外还款也有诸多限制，这使得借款人很难尽快还清贷款。

一般来说，如果当前的利率较低，并且预期未来利率还会不断增加，那么固定利率贷款是不错的选择。但是澳洲房地产贷款公司（Australian Real Estate Home Loans）总裁Andrew White说，潜在的借款人在选择最适合自己的房屋贷款时，也应该考虑到他们目前的财务状况。在他看来，虽然选择稳定的固定利率便意味着放弃利率下降的潜在好处，但这是值得的。

他说:“我们正在为一位独自抚养两个孩子的单亲妈妈申请贷款。她刚刚离婚，为了让自己的生活回到正轨，她将未来3年的房屋贷款利率锁定在了4%。”

“她并不在乎未来利率是否会有微小下调，她只想确定未来三年需要多少还款，所以固定利率贷款对她来说是最佳的选择。”

三、拆分利率贷款（Split rate loan）

并不是所有借款人都将自己的可贷金额全部用于申请固定利率贷款，因为大部分人还是想在利率下降的时候，享受浮动利率贷款带来的还款优惠。

因此，许多借款人在申请贷款时都会部分选择固定利率贷款以降低风险，部分选择浮动利率贷款，以便保持未来偿还金额的灵活性。

White说:“分拆利率贷款可以满足借款人的以上两种需求——在知道固定利率将是多少的同时，把额外的(还款)放在可浮动利率部分。”

“如果某人借了80万澳元的贷款，他们可能会选择将60万澳元用来申请固定利率贷款，而剩下20万选择浮动利率贷款。”

四、只还息贷款（Interest only loan）

只还息贷款在以前只是贷款部门向投资者开放的一种抵押贷款，在这种贷款方式下，借款人只需在一段时间内支付贷款的利息，而不必偿还本金。

只还息贷款的意义在于，投资者可以在等待房产增值的同时，仅偿还贷款的最低金额。而一旦到了合适的时机，他们就可以卖掉房产以还清最初的贷款额，还能额外获得一定的利润。

White表示:“投资者经常用这项贷款申请负扣税以达到减税目的，但现在银行规定将更严格地审核这一贷款方式。总之，银行最担心的是借款人一直不还清贷款。而从目前看来，这种风险还是比较高的。”

临时转换为只还息贷款也是减轻抵押贷款还款压力的一个好办法——尽管银行会在审批这类转贷事务时格外谨慎。

(一些买家在申请贷款时会选择一部分固定利率贷款以降低风险。图片来源：Getty)

五、投资贷款（Investment loans）

住房贷款部门对于投资者和自住者的要求是不同的。

首先，大多数针对投资者的贷款，贷款部门会要求更高的贷款价值比(LVR)，这意味着这些贷款通常伴随着更高的利率。

此外，澳大利亚审慎监管局(Prudential Regulation Authority)目前对投资者申请贷款设限要多于对自住者。

不过，房产投资的好处之一是投资者可以从应纳税收入中扣除这些额外的借款费用，进而减少他们的应纳税金额