相信大家在英国租房应该或多或少都曾有过关于“租约”的疑问，尤其对于初来乍到的留学生来说，想要体验自己在外租住房子的乐趣，但同时又搞不清楚关于租约、租期的相关规定，心里面很是纠结。其中大家比较多的问题，都是在于“租约到期后该怎么办？”，“在租期内能不能提早离开？”，“如果可以（或者不可以）又该怎么做？”等等……

尤其现在临近1月，冬季开学或者是要开始新学期的留学生们，都可能处于正在找新房子的阶段，所以针对大家常见会有的租约问题，今天就做个总整理。

讲到终止租约的问题，首先我们必须要分成两个方面来看：1. 约满离开；2. 在约期内提前离开。

一般来说，在这类的私人住房租赁上，房东或者中介通常会提供租客具有固定时长的“短期保证租房协议（Assured Shorthold Tenancy）”。这类租约通常是提供1年、2年或者更短的6个月租期（尤其是针对学生来说）。

这种租约的租期是属于“固定时期（fixed term）”，也就是说，租客不可以在固定时期之前提早结束租约，否则房东可以要求租客支付剩下时期的租金。

举例来说：小明的租期是8个月，但他在住满6个月时就想要提前搬走，这个时候在没有其他特殊条款的情况之下，房东是有权利要求小明把剩下2个月的租金也给付了才可以搬走的。

知道了这个大前提后，我们就可以再回来看看两种不同的情况下，租客想要搬走、终止租约的详细做法：

1. 在约期内提前离开

中断条款（break clause）

在租约上有“中断条款（break clause）”的情况下，租客是可以依照租约上的规定来提早结束租约的。换句话说，假设你是正在找新房子的租客，你在要签约的时候，可以向房东或者中介询问看看，是不是可以在租约内加入“中断条款（breakclause）”。因为对于某些人，尤其是留学生来说，也就是在英国呆个几年的时间（尤其是硕士课程，也就是1至2年的时间），扣除掉一开始住在宿舍的时间，有可能自己只需要找个可以住个几个月的房子。

但是，许多房东或者房屋中介，提供的租约往往是1年起跳，留学生如果什么都不知情就傻傻地签约了，之后很可能会反而损失了一大笔钱。这也就是为什么，如果租客们觉得自己不会租到所规定的租期那么长，可以事前跟房东或中介讨论在租约中加上“中断条款（break clause）”的可能性。

所谓的“中断条款”，指的是在固定时期（fixed term）内，房东和租客双方都有提早结束租约的权利。租客和房东须在固定时期内，以书面通知对方来中断租约。

举例来说：小明和房东签了1年的租约，里头加上了中断条款，规定租客必须至少住满6个月。那么，即便小明没有住满1年，但他已经住满了６个月，他就可以按照租约内的规定，提早告知房东自己想要搬走（通常是提前1个月至2个月告知）；而房东也不能无理拒绝他。

转租（Assign）或分租（Sublet）条款

这类条款指的是原租客想要在租期内提早搬走，而租约里又没有中断条款（因为在很多时候，房东们会倾向于把房子长租出去，而不是不停地找新租客，因此不太愿意加入中断条款），那么原租客在找到其他人来顶替自己的租约的情况下，也可以提早搬走。

需要注意的是：在这种情况下，租客必须提前（按租约的规定）通知房东，自己什么时候想要搬走，以及找到承租者想要承担余下的租期。房东一般是不可以不合理地拒绝转租的许可。

获得房东同意

如果租约中既没有中断条款，也没有转租或者分租条款的话，那么租客若是想提前离开，就必须和房东商量了。只有在房东允许租客离开的情况下，租客才可以离开；否则就是违反合同。房东有权追究租客的违约责任。需要注意的是：在询问房东的意愿时，最好是以书写的方式，像是书信或者电邮，才能留下确切的证据，避免之后的误解或纠纷。

一般来说，如果租约到期后，租客没有搬离房屋的话，原本的“固定租期（Fixed term）”就自动变成“周期性租期（Periodic tenancy）”。周期性租期可以是无期限的。根据租约各自的规定，周期性租期的“周期”可以是以“周”，或者以“月”计算。

如果租客住到约满的几个月后，决定要搬走的话，也是需要依照租约上的规定，提前告知房东（像是提前1个月告知），房东同样也不能拒绝租客的终止要求。那如果是租约刚到期的那天（也就是租约最后一天）想要搬走呢？你的租约上同样会有规定，你是否应该要提前告知房东。需要提前告知的情形有以下：

你的租约上有写说：如果你打算在租约到期当天离开，你需要提前告知房东；

你的租约上有写说：在“固定租期（Fixed term）”结束后，这份租约会自动以“周期性租期（Periodic tenancy）”持续下去。

需要注意的是：你需要提前多少时间告知，也是要依照租约上的规定（像是1个月）。另外，如果你的租约没有特别指出来，那么租客不需要提前告知也能在固定租期（Fixed term）租约的最后一天搬走。

对留学生来说，和自己的同学和朋友一起租房，也是留学生活中很大的乐趣之一。而这时候，像这样三五成群的租客们一起租房，就可以跟房东签订“联合租约（Joint Tenancy Agreement）”。“联合租约”就是要求租客一次性地把房子里面所有的房间都承租下来，也就是不以单独房间（一间一间地）各租各的。

每位租客在这栋房子内都有着一样的权利和责任。如果其中一位租客想要离开，就需要找到新的租客来替代他或她，否则留下来的租客就需要负担离开的这位租客的租金。

这种租约的好处在于简化了租约合同，不需要针对每个房间分别签合同。但是也有一定的坏处，因为若是联合租约中的其中一个人违反了合同（例如：没有按时交付房租），其他人也会被视为，同样违反了合同。因此在这种情况下，如果你有意想通过联合租约来租房的话，一定要找到非常了解、非常值得信赖的朋友，以免将来发生不必要的纠纷。

最后，在租房方面，除了租约以外，还有其他方面如押金，房屋修缮，地税和水电账单等问题，都是租客们在英国租房前需要事先做好功课的。