前言：一份经常被忽略内容的昂贵账单

当年电视剧《蜗居》热播时，任志强曾说过，“中国年轻人就该买不起房。”

他直言不讳，在发达国家，30岁以下的人没工作几年，就靠自己独立收入买房的几乎为0，但中国的传统习惯让大家不得不买房。

当年这部剧还引起了”要爱情，还是要房子？“ 的热烈讨论 /  来源：《蜗居》剧照

事实上，许多在澳洲的年轻人就算努力攒了首付，可能还得面对着一个难题：

买得起房，却住不起。

有的只好选择了“以房养贷”，自己却仍然与父母合住或在外租住更便宜的房子——毕竟除了房贷之外，琳琅满目的账单也造成了不小的生活压力。

而对于购置了公寓或联排别墅的人来说，不可避免的还有每年几千澳元的Strata Bill（分契式物业管理费）：

以悉尼为例，Strata的收费从市中心呈辐射状减少——CBD地区一般每季度平均可达2050澳元，5公里之外比如Neutral Bay、North Sydney等区为1150澳元/季度，而如果在50公里之外的Mt Druitt、Penrith等区则约为550澳元/季度。

其实连许多澳洲人都弄不清楚这份账单的条目，甚至极少关心这项支出的去向——直到有一天，真正的问题出现。

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所有人都知道真相，业主除外：钱都花在哪儿了？

据统计，在澳大利亚有近90%的人口住在城市；在新州，有超过三分之一的人口住在由Strata管理的房屋中，而这个数字预计到2050年还将翻一番。

据Strataville统计，在2018年Strata业主委员会的总数约为31.6万，所覆盖地块数量约为258.7万。

而Strata管理费一般包含两个部分：

1.日常支出：包含物业日常维护成本，比如公共水电、保险、清洁、普通维修等支出；

2. 储备金：用于大型维修计划或添置设施等用途，以“单元权益数”来分摊给每位业主。

据统计，全澳的Strata至少支撑起了规模达57.3亿澳元的维修维护服务收入，其中三大业务包括园丁、管道工与电工；以及9亿澳元的专业服务收入，排行前三的为律师、估价师与保险。

但是这其中每一笔资金的去处，真的是“有路可循”吗？

为了监督Strata计划的运作，Strata的业主委员会（Strata Committee）由业主法团（Owners Corporation）的代表组成，一般在一年一届的业主会议上选出。

其实，业主委员会就像是另一层政府：他们可以批准收取建筑物的各种维护费用；制定规章制度，比如在楼层中具体能做和不能做哪些事情。而这些一般作为”志愿者“被选举出来的业主代表们，实际上掌管了价值数百万澳元的共有物业资产，每年经手的营业额可达到几十万甚至数百万澳元。

虽然道理是这么说，但是很多业主实际上都几乎不曾出席过Strata的“年会”，更别提什么所谓的选举加投票了。

在悉尼Zetland区购置了一套公寓的余先生告诉《澳洲财经见闻》，他最近一次也是唯一的一次参加业主大会，是大约三年前的时候了。“真的太久远了，一开始开会选了代表，选完代表就没什么事了。”

余先生所在的公寓，每个季度需要缴纳Strata管理费1300澳元。他对这笔费用表示了理解：“楼里有24小时的安保、垃圾管理、还有游泳池、草坪的修护…其实具体的我也不是很清楚。” 

现实生活中，与余先生一样“心大”的业主还有很多。

然而三年前，那时在西澳刚刚购入一套公寓不久的Gary（化名），却对此多长了一个心眼。

在搬进来后不久，Gary问了所在建筑的Strata经理，是否可以发一份上个年度的年度会议记录副本给他。

没想到收到的回复却是：“记录不小心被丢失了。”

于是他又询问对方，是否可以查看该建筑的保险证明，这时对方直接爽朗地回复，“好的，今天之前发给你。”

没想到一等，就等了足足三个月。

最后，却等到意外发现了Strata欠下的一张高达1.2万澳元的水费欠款单。欠款单上粗黑的大字写着——“法律诉讼通知书”。

在Gary锲而不舍向其询问下次集体会议何时召开时，对方回答“很快”，并且补充说明上次会议在大概12个月前。然而却没有证据可以表明，这三年间是否真的开了一场会议。

当Gary终于失去了耐心，要求与Strata经理一对一见面；但是毫不意外地，约了三次，最后都以对方“告病”无疾而终。

最后一次他去堵门，他正巧赶上了整个Strata办公室被金融部门搜查的时候——他坐在接待处的大厅里，眼睁睁地看着被贴着“证物”标签的箱子被一个个搬走。

那时正值圣诞与新年之际，他联系了公寓中其他一切可以联系上的业主——但是其中很多人都住在国外，而他们也对在这栋楼发生的事情也不怎么关心。

不管怎么样，Gary还是约了几个业主出来喝咖啡，并一致决定：新年后，他们就会更换掉这个Strata经理。

可是新年过完了，这个神秘的Strata管理办公室仍然没有开张，甚至连电话与邮件都再也没有回音。

终于，在和参与调查的法务会计师小组沟通的时候，Gary终于揭开了一直困惑自己的真相：

这位Strata经理曾向他以及其他业主们出示的文件，似乎都是他一手捏造出来的。

他曾收到了Strata的财务记录，其中显示信托基金的账户中有3万澳元，但实际上却是9.85澳元。而该经理在事发前的几个月里，一直从信托基金中提取资金。

他还曾看到过一份证明该建筑物受到保护的保险证明。然而一张与保险公司的支票显示，这份文件是假的。甚至保险证明的整个文件都是伪造的，这栋财产已经两年没有上保险了。

在与该经理失去联络之后，Gary还曾尝试联系这家公司的其他雇员——但是神奇的是，他们对这个自己所在的公司目前财务状态一问三不知，甚至还对Gary的描述表示十分惊讶。

事实上，这家房地产管理公司两年前就已宣布破产，但仍然继续经营，业务也没有变化。

所有人心照不宣地都知道这个事实，只有业主除外。

事实上，正是这些人的无知和共谋，摧毁了人们对一个组织的信任。在该公司的工作人员透露，其实“每个人”都知道这位经理在用这些钱做违法的事情，但他们相信他把钱用在了个人投资上，一旦他赚了钱，就会“把原来缺的坑给堵上”。

后来，Gary曾在一些论坛网站上公布自己的遭遇。因为在描述中指名道姓，而被对方律师联系，声称涉及有关人物的人格诽谤与收入损失。Gary无奈地说，“如果我不正式撤回所有的陈述，他们就会威胁我采取法律行动。”

在与这个Strata经理与公司“斗智斗勇”辗转了两年之后，Gary与其他业主们也终于赢来了法院的判决：

2018年8月24日，该公司被判犯有12项指控，涉及从该机构的信托账户中向无权接受资金的人支付22，0742澳元，违反了“房地产和商业代理法”，以及其他3项不当使用资金的指控。

最后，该公司被珀斯法院罚款7，500澳元，并被命令支付1，237.50澳元的法律费用。

而这家公司的名字听起来也颇具讽刺意味：Austpride.（中文：澳洲的荣光）。

Gary的案例绝不是唯一。

事实上，如果没有他想尽办法告知并召集各位业主，很多人这个时候可能还仍然被蒙在鼓里。

除了一季度一交的费用（很多人可能究竟连交多少都不清楚，直接自动扣账），有多少人真的明白每一笔花销的去处呢？

有哪些人会去参加会议？

还有哪些人会认真地读一读Strata会议的明细纪要呢？

Blair（化名）表示，自己卖了联排别墅的原因就在于如此。“不幸的是，大多数人只是漠不关心，总是想去找最便宜的Strata经理。”

她补充，“这是令人震惊的，因为毕竟这栋房子可能是很多人一生中拥有的价值最高的资产之一。在我们的78个单位中，只有16个参加投票，而实际上只有6个参加了年度会议，在讨论了具体某个计划之后，没有一个参加表决。”

2

屋漏偏逢连夜雨：年老失修的“联排别墅”之痛

澳大利亚虽然平时不怎么下雨，但是一下就经常下一连几天的倾盆大雨。对于上了年纪的“联排别墅”而言，“屋漏偏逢连夜雨”可能是这些业主们最大的烦恼之一。

住在悉尼西区的Chris（化名）告诉《澳洲财经见闻》，该建筑所在的Strata经理在得知他所住屋子漏水的情况下，一直“巧妙”地回避问题与他周旋已有一年有余。

他表示，“这间房子原来是出租的，直到我一年前自己搬进来住才知道原来漏水这么严重。” 他补充，“我打了很多次电话了，一开始都转到语音信箱或者是他挂靠的一个房地产管理公司。后来又说会派人看看，但是之后就一直没有回复。”

“后来我见邻居家来了一个修屋顶的工人，一问才知道几乎这个建筑群的绝大多数别墅都有屋顶漏雨这个问题，而且他还正好认识Strata经理。”

Chris表示自己连对这个工人都失去了信任，“他来了几次，也就是象征性地检查了几下屋顶，还都是选在周日（额外工资）来看，最后用硅胶枪把那几个所谓的缝隙堵了。但是前两天下雨，又漏了。”

“他和Strata经理好像很熟？你说，他会不会故意不换屋顶的砖，却这样勉强地修修补补…” 在采访过程中，他似乎好几次想到什么但欲言又止。

当被问到在拥有这栋房产的数年间是否曾去过业主会议的时候，他有些赧然：“好像…一次都没有。”

他补充，“其实有一次我想参加的，但通知上只写了这个建筑群的地址，具体也没说在哪一栋举行。后来还有一次会，我在会开完后才收到一封会议纪要的抄送信。但是我根本就没收到会议的通知。”

3

澳大利亚最糟糕的Strata法律

根据《澳洲金融评论》的分析师Jimmy Thomson的观点，目前澳大利亚最糟糕的Strata法律是允许在昆士兰州预售建筑管理权。

在那里，新建筑的开发商通常在单个公寓出售之前，就可以出售一个25年的管理合同。

然后，当业主买入公寓时，他们发现他们必须为他们没有签过的合同支付费用，而这份合同几乎是不可能终止的，并且还可以在未经他们许可的情况下转售给另一个实体。

在新南威尔士州，之前经常被诟病的问题则是相关资质认证、审核的匮乏。在新州Strata法的最后一次更新中，Strata经理的合同年限被削减至第一年为一年一续，此后三年一续。

而在维州，“在业主法团可以采取法律行动之前，必须基本上达到75%的业主投票才能实行决议”的这条法规，也曾引起了一番不小的争论。

虽然这条法规看似提高了民主平等性，但也可能导致很多决议由于人们的不积极参加会议与投票而无法实行。

文章内容转载自澳洲财经见闻