我们纠结于于纽约和旧金山的高房租时，却忽视了真正的危机

　　2015年9月，抵达洛杉矶后，我匆匆赶往通过网络预定的位于洛杉矶西区的一家民宿，准备开始我在加州大学洛杉矶分校（UCLA）的研究生生涯。

　　我提前一周就预订了那间民宿，当时还以为自己不会在那里住太久。我手头有全洛杉矶出租房的清单和房东的联系方式，还带着身为纽约人的无比自信，“我在全美最难租房的纽约都租到过房子，洛杉矶还能糟到哪里去呢？”

然而，5个月内被迫搬家5次之后，美国“住房危机”对我来说再也不仅仅是个学术研究课题了。

　　关于在纽约、旧金山租房的恐怖故事俯拾皆是：租客们每月要为一间卧室支付6000美元，租房市场中介费高企，而某些租房手机应用甚至迫使租客出价要高于其他人才能抢到房子。我们以为只要离开纽约或洛杉矶等大都市，租到房子就是小事一桩。比如最新一期彭博视点节目就认为，人们应该离开租金昂贵的东西海岸城市，搬到房租更低的地方。

　　事实上，你根本不必住在昂贵的沿海城市，同样能体验到美国租房市场的严峻。有一个残酷的现实并未引起足够重视：全美有数百万个家庭每年不得不拿出他们全部收入中相当高的比例支付房租，这笔费用常常高到使他们维持正常生活都已十分艰难。美国的公共政策又往往将租客当成二等公民对待，他们常常既享受不到法律上的稳定性，也享受不到情感上的安全感，而对于房屋产权所有者而言，这些权利再自然不过。

　　经济学家通常将那些房租开销超过全部收入30%的家庭定义为“租金负担沉重”的家庭，而超过50%则被定义为“租金负担极为沉重”的家庭。根据纽约大学弗曼中心3月份的一份报告，从2006至2014年，全美前11大城市中，有9座城市“租金负担极为沉重”的低收入家庭比例日益上升。2008年以来，由于收入增长停滞，房屋闲置率下降，中产家庭的租金负担也日益沉重。学者们常常将亚特兰大、费城和芝加哥等城市视为昂贵沿海城市的平价替代城市，然而这些二线城市如今也难以避免高房租的窘境。截止2014年，美国最大的11座城市中，有8座（包括以上提到的三座城市）已被评定为“租金负担沉重”。

　　透过“租金中位数”等数据对房租问题有了更全面的认识之后，就可以更好地解释我在洛杉矶糟糕的租房经历。2015年Zillow的一项调查显示，洛杉矶人平均花费全部收入的48.9%在房租上，这一数据位居全美第一。据哈佛大学最近的一项研究估计，洛杉矶和奥兰治几乎60%的租客都负担着沉重的租金。与此同时，由于未能扩大住房供应量，南加州的住房问题也正变得更加严峻。从1980至2010年，该州的住房与人口的比例持续下降，这导致了令人忧虑的现状：新增的住房价格对中低收入家庭而言几乎是难以承受的。

　　我在洛杉矶的租房经历正好能说明问题。我在洛杉矶的第一个住处在Mar Vista社区，前文提到过，这是我在网上租到的房间，准备住几天后搬到附近更稳定的房子里。在抵达之前我就联系过附近一间公寓的房东，她刚好在寻找租期一年的房客，她随后寄给我一份租房协议，让我人一到就带着押金过去找她。可之后的几天里，我一直联系不上她，而当她终于出现时，却告诉我她已经决定将公寓租给别人了。

　　接下来我到了好莱坞，接手了一个同学未住满的最后一个月租约。我填了申请表格，支付了转租费用，还提交了相当体面的信用评分。然而我却被告知，作为研究生，我必须支付相当于两个月租金的押金，而由于之前搬家已欠下债务，我无力承担这笔费用，只好无奈地放弃。

　　这时，恰好碰上我一个朋友的朋友在为公寓里一个剩余房间寻找租客，我就搬了进去。三个月后，这位室友儿时的好友搬来洛杉矶工作，他们俩想住一起。于是，我不得不在30天内找到新住处。在熬过长达数月的不眠之夜，数百次的租房请求未得答复，多个房东在最后一刻收回租房协议，并支付了超过1000美元的搬家费之后，我终于找到了容身之所。

　　如果我的遭遇在这座大部分人都在租房的城市里已成为常态的话，那么我们这个国家就是房产所有者的领地了。这一现状有着深刻的历史背景：正是“人人都应有栖身之所”的信念推动了美国20世纪的繁荣发展，在这一过程中，房屋产权成了公民身份的象征。而那些租客，无论他们主动选择租房还是迫于现实不得不租房，总是受到人们的忽视。

　　加利福尼亚等州则通过立法，使得房屋产权变得更为诱人。1978年，该州选民投票通过了一项法案，锁定已评估的房屋价值，并将房产税上限设定在1%。这一结果极大地推动了财富向上层集中。正如埃里克·金斯博瑞在最近一份报告中指出，“任何房产价值的增加，都仅仅惠及房产所有者的利益。由于无需支付任何额外的费用，房东将积极推动房屋租金的提高，而让租金保持在高位的最好方式就是尽可能限制房屋供应量” 。

　　加利福尼亚本地的租客自然都清楚自己在该州房产市场中的地位，而我这样的新居民很快也发现了这一点。社会学家马修·德斯蒙德在研究密尔沃基的租客驱逐状况后，呼吁将租客权利也纳入美国的房地产相关法律。他在一次采访中表示，“如果你查询密尔沃基写在书面上的房客驱逐法，你会觉得很公平，从条文上看这些法律都很给力，但在执行中就显得力度不够了”。总体而言，加利福尼亚有着比威斯康辛更完善的房屋租赁法案，但即使在这个“对租客友好”的州，长期的住房短缺仍然无可避免地导致房东们成为最大受益方，他们在长期的摸索中掌握了复杂的房地产相关法律，学会了如何利用这些法律去压榨他们的租客。

　　相信本文的很多读者出生于“婴儿潮”时代，你们拥有足够的财富在恰当的时机拥有自己的住房，在读完这篇文章后你们可能会这样说：“既然事实如此，那就只能接受了”。错了，不能就这样随意做出你们的政治选择。当我们自己创造的体制赋予土地所有者以特权，而我们其他人只能争夺剩余的可怜的财富面包屑时，我们不该接受这种状况的合理性，不该默认房产所有者的特权。

　　暑期我去了国外工作，开学前，我兴奋地回到洛杉矶，迎接第二年研究生生涯。我回到以前租住的公寓，想要拿回剩余的租房押金，却发现其中的三分之二已被房东扣除。原来，我不在的日子里，我的室友在公寓里堆满了垃圾，积累了大笔保洁账单，而房东将保洁费用分摊到我们俩的账户。我只好就当这笔钱被偷了，虽然我搞不明白小偷到底是谁。尽管如此，我仍然接受了这一事实：我永远也别想追回这笔钱了。　　（加州大学洛杉矶分校城市规划学院在读硕士乔丹·弗拉德。青年观察者黄郁译自《华盛顿邮报》，观察者网马力校）