01 澳洲首个短租屋税法获通过 租客须缴税7.5%

维州已成为澳洲第一个立法对Airbnb和Stayz等平台的短期租房预订征税的州。

维州议会上议院周四以21票赞成、15票反对，通过了这项税改法案。从2025年1月1日起，该州会在全州范围内向租客征收短租税。

根据这项备受争议的改革，在Airbnb和Stayz平台预订维州各地短期住房的租客会被额外征收7.5%的税。

那些将其主要住所的部分或全部用于短期出租的人可以被豁免，酒店、汽车旅馆和房车公园也是如此。

但业主委员会可以禁止在其建筑物内短期出租住房，只要75%的业主赞成即可，并且可以将出租的天数限制到少于28天。

该法案中的修正案曾将豁免范围扩大到残疾人和逃离家庭暴力等的弱势群体，但被否决。

维州律政厅长赛姆斯（Jaclyn Symes）表示，州政府反对这些修正，因为它们太难执行。

但该州影子财政厅长罗斯韦尔（Brad Rowswell）驳斥了这一说法。

“我们不应该因为政府和州税收局（State Revenue Office）无法弄清楚如何管理豁免而向维州的弱势群体征税，”他说。

“这项税收并不是向提供短期住宿的业主收取的，而是向选择使用短期住宿的维州人收取的。”

今年8月下旬，维州工党政府宣布地方政府会保留对短租房提供者制定法规的权力，以赢得绿党的支持。这意味着地方政府仍可自行收费，要求短租房业主获得许可，或限制房产作为短租房出租的天数。

当维州政府在2023年的住房声明中公布这项征税计划时，时任州长安德鲁斯（Daniel Andrews）表示，这会建立一个统一的原则，并有效地 “消除”地方政府的收费能力。

这项征税预计每年会为社会福利住房和经济适用房的建设筹集约6000万澳元。

这项法案已遭到包括Airbnb在内的短租平台的强烈反对。

维州反对党承诺，如果在2026年的州选举中获胜，将废除该法案。

02 澳洲租金持续猛涨

澳洲央行在一份调查报告中指出，澳洲租金上涨更可能的原因是住房供应不足，而不是之前的连续加息。

澳洲央行经济学家Declan Twohig、Anirudh Yadav和Jonathan Hambur指出：“房屋存量相对于住房需求的多少，才是租金的关键驱动因素。”

澳洲央行分析了从06-07财年到18-19财年间，房地产投资者的税务申报数据。

报告称，“我们几乎没有发现利息成本直接传导到租金的证据。”

“平均而言，我们发现每当抵押贷款利息成本增加一澳元，投资者只会将租金增加一分。”

报告中提到，由于利率上调，在2022年4月到2024年1月，抵押贷款的中位数增加了约850澳元。

“我们的估计显示，这850澳元的利息增长，每月仅导致租金上涨不到10澳元，或者每周增加约2澳元。”

简而言之，澳联储的研究表明，利率上涨使得使每月租金增加了约10澳元。

该报告得出的结论是，住房短缺才是租金上涨的真正原因——需求很高，但供应不足。

经济学家表示：“住房需求一直很强劲，受高人口增长和对更多空间的偏好增加的支撑，而供应受到持续的产能限制和建筑成本上涨的阻碍。”

“这与标准观点一致，即住房需求相对于可用房产存量的水平是租金的主要驱动因素。”

03 澳洲问题公寓顶层售出 比楼花价低近40万

曾发生结构性开裂的悉尼Opal Tower一套顶层复式公寓最近以172万澳元的价格售出，比2016年的楼花购入价低了近40万澳元，而且是挂牌三次后才终于脱手。

这套位于Opal Tower第35层和第36层的顶层复式公寓是四居室，面积为 231平方米。

记录显示，卖家在2016年以210万澳元的价格买下了这套复式公寓的楼花，公寓在2018年建成。但建成仅4个月Opal Tower在当年圣诞节前夕出现裂缝，大楼居民连夜紧急撤离。

据Realestate房地产网报导， 2018年开裂事故后，这套顶层复式公寓两次挂牌均未成交，其中今年5月的挂牌指导价为220万至240万澳元，但之后撤出了市场。

第三次挂牌换了中介，指导价为165万澳元，但中介在拍卖前就锁定了一位买家，最终成交价为172万。尽管卖家损失惨重，但自从澳宝塔楼开裂事故以来，这是最高的转售价。

负责出售这套公寓的McGrath-Strathfield房地产公司的阿基诺（Ania Aquino）表示，这套顶层公寓有绝佳的视野，给看房的人留下了不错的印象，但许多人无法忽视这栋楼的黑历史，而且这套公寓的物业费每季度高达3100澳元。

但阿基诺仍然认为，172万澳元买下这套顶层公寓是笔不错的交易，因为其它大楼的同类公寓售价会可能会超过250万澳元。

Opal Tower内一共有近400套公寓。据称，楼内的许多公寓现在都已归新州政府所有。

2019年发布的一份政府报告将澳宝塔楼的裂缝归咎于设计和施工缺陷。修复工作于2020年完成。

04 墨尔本将新增50个区会加快处理高层公寓开发

在一个塑造城市，在50个区快速处理几十万涛新房的城市计划中，墨尔本的郊区将被改造转型。

这个大胆的计划将重塑天际线，高楼在郊区竖起- 尤其在墨尔本东区和东南区一些最为绿树成荫和昂贵的地区竖起。

州长艾伦今天将披露包括Toorak, Armadale, Brighton 和Sandringham 等区都被包括在重新为高密度生活分区的50个新的活动中心- 交通中心里，以帮助缓解房市危机。

50个地方将加快处理更高的公寓楼，城市东南的天际线将被改变。

这是宣布郊区铁路环线后工党最为大胆的建设城市的愿景，但这必将遭遇联盟党和居民们的强烈反对，他们也曾强烈反对8月披露的头10个活动中心 – Broadmeadows, Camberwell Junction, Chadstone, Epping, Frankston, Moorabbin, Niddrie, North Essendon, Preston 和Ringwood。

头10个区的公寓楼的高度在3-20层之间，但是不知道新的50个活动中心的限高会是多少。

因为地方政府选举，各市政厅目前处于看管模式，影响了他们反对州政府掌握规划控制的能力。

这50个新的“火车和电车”活动中心都坐落在火车沿线，将在2026年前开始快速发展多层开发。今天将宣布的25个点都集中于墨尔本东区和东南区的“中环”，有些是墨尔本房价最高的地方。

Frankston沿线将有四个活动中心 -Toorak, Hawksburn, Armadale和 Malvern 站。东南区增加的活动中心包括Carnegie, Murrumbeena, Hughesdale, Oakleigh, Tooronga, Gardiner 和Darling站。

Sandringham线沿线将新增四个 – North Brighton, Middle Brighton, Hampton 和 Sandringham。

Belgrave和Lilydale沿线将新增六个 – Hawthorn, Glenferrie, Auburn, Blackburn, Nunawading 和 Mitcham 站。

西区将新增的是Middle Footscray, West Footscray 和 Tottenham 站。

艾伦政府说这些站周围适合开发，因为有繁忙的火车线通过，并且受益于平交道口的移除，而且2025年地铁隧道开通会更方便。

在政府现有的活动中心提案中，对多层建筑楼的规划会从最高5年减少到只需12个月。满足新限高的住宅建筑的开发流程也会被简化。

10个现有的中心- ?Broadmeadows, Camberwell, Chadstone, Epping, Frankston, Moorabbin, Niddrie, North Essendon, Preston 和Ringwood – 大多数的限高在12 层，如果离开车站一定远之后会降低到6层。

但是政府许诺会对50个新中心以及离开当地交通中心800米以内的地区的限高咨询市政厅和当地居民。

在已知的25个新中心里有24个是附着于火车站。政府说这是头10个中心得到的反馈。唯一的例外是Toorak Village ，那里有58路电车直接通过。

另外25个地方将在今年晚些时候宣布。

现有的10个中心预计将为墨尔本郊区增加6万套住房。而周日的宣布将快速处理更多开发。