澳洲各地的房价与租金今年将再度飙涨，但墨尔本却是惊人的例外。

由于房屋供不应求，加上移民人数增加，全澳平均房价今年料将上涨约8%，但澳洲第二大城市墨尔本却没有跟上步伐。

事实上，墨尔本已有部分地区的房价正在下跌。CoreLogic最新的年初至今数据显示，墨尔本房价下跌了0.9%，而全澳房价则上涨了4.3%。

AMP经济学家穆希娜（Diana Mousina）发布了一份有关全澳住房市场的新报告，指出新州和昆州的新房“供不应求”：相比之下，维州却罕见地出现了供过于求的情况。

穆希娜说：“近年来整体人口成长率偏高，住宅兴建量偏低，使得房屋短缺问题更加严重。我们认为，（全澳）建筑水平仍将低于基本需求，并持续对房屋价格造成上涨压力。”

她的报告发现，昆州和新州的供不应求是推高房价的关键因素。

相比之下，维州的供不应求与墨尔本作为投资者眼中最弱大都市市场的地位不谋而合。

西澳的房价成长最为强劲，然而与东部各州相比，该州的房价承受力特别高。

一些产业分析师曾警告，在7月较为疲软的数据出现后，房市在今年年中会出现疲软，但AMP报告认为，这几乎不会改变已连续两年推高房市的现有动力。

新屋兴建量在2019年创下高峰，但房屋产业的突出问题是新屋兴建量从未恢复。截至3月的一年内，共有17.2万套住宅完工，但最近的数据显示，在未来12个月内，每年的完工量将降至16万套。

CoreLogic经济学家欧文（Eliza Owen）表示：“墨尔本与众不同——整个维州都有非常庞大的建房计划——在过去十年中，墨尔本可能比新州多建了约10万套住宅。除此之外，卖家多于买家，这意味着维州的市场与其他地区截然不同”。

就全澳而言，昆州和新州的房屋供不应求情况最严重，其次是塔州、北领地、西澳和南澳。

与此同时，维州住宅供过于求的情况最为严重，而ACT也出现了一些供过于求的情况。

另外，住宅价格上涨的前景意味着租户的租金成本也会上涨——就全澳而言，租赁市场仍然紧张，AMP的穆希娜预计，截至3月的一年内，租金成长率为8%、

然而，移民人数下降可能开始压抑租金成长。她估计未来的租金增幅将接近5%。在此水平上，租金增长将继续领先通胀。

正如AMP报告的结论：“从基本面来看，澳洲正在建造的房屋数量不足以满足需求，这对房价和租金造成了上涨压力”。