昨天上午,澳洲权威地产数据公司CoreLogic公布了一则骇人的消息:
澳大利亚房租价格已经创下历史新高,突破了每周600澳元的中位价(median cost,折合2,802元人民币),再次为不断上升的生活成本敲响了警钟。
在CoreLogic的第四季度报告中,我们可以看到全澳16个地区的房租中位价全线上涨,而今年以来的涨幅已经达到了8.3%。
对于在重灾区悉尼租房的人来说,这次房租再次飙升的感受是最明显的,平均中位价租金上涨至每周745澳元,而东区和北区更是轻松突破了1,000澳元大关。
毫无疑问,作为支出大头的房租继续上涨,已经将许多澳洲家庭逼入绝境。
据澳洲统计局(ABS)最新数据,澳洲人均收入为每周789澳元,而家庭收入则是1,770澳元,后者换算下来相当于每年92,040澳元收入。
而如果以目前的每周600澳元租金计算,每年支出将会是31,200澳元,大约占到了平均家庭收入的30%左右。
但是,我们不要忘了,92,040澳元是税前收入,如果按照澳洲税务局2022-2023年的个人所得税计算,收入92,040澳元的家庭应缴纳个人所得税之后的可支配收入(到手的收入),应该是在71,660~81,193澳元之间(单薪和双薪家庭)。
换句话说,这笔租金占到了一个家庭可支配收入的34.27~43.61%,对于任何家庭来说都是难以承担的重负。
结合CoreLogic的报告和近来的经济数据,导致租金不断上涨一共有四大元凶:
1、建筑成本过高——
建筑成本,也就是材料和人工成本本身就随着通胀不断走高,而旺盛的市场需求导致了人工成本的进一步上升。不仅如此,目前澳洲的高利率环境也造就了居高不下的融资成本(借贷成本),这就导致了建筑商在成本控制方面面临巨大挑战,最终降低了地产项目的吸引力。
2、建筑产能的流失——
除了疫情造成的4,800多家建筑公司破产(其中包括多家全澳最大规模的量化民宅建筑商),建筑行业的破产潮在后疫情时代仍在继续。据澳大利亚投资证券委员会(ASIC)数据显示,2023年共有2,349家建筑公司破产,而仅在第四季度就有多达785家。
所以,建筑行业的产能早已捉襟见肘,在产能严重缺失的情况下,想要在短期填补需求端的空缺,将是难上加难。
3、审批进度惨不忍睹——
笔者在上周发布的《澳大利亚,历史性“死局”出现!》一文中已经介绍过,澳洲年度新建住房的审批数量跌到了10年来的最低水平,审批部门的龟速一方面限制了私营企业参与建筑的速度,另一方面也阻碍了澳洲联邦政府未来5年目标打造120万套经济适用房的宏伟大计(按目前进度只能完成83万套)。
4、最后一个属于客观原因
那就是澳洲家庭的人口结构在过去几十年里已经悄然发生了改变,从几十年前的大户型和大家庭共同居住模式,变成了今天的小家庭小户型独立居住模式,再加上房价的不断上涨,导致了小家庭无法负担大户型,最终造成了市场高度缺乏小户型住宅的现状,而小户型的供给难以跟上市场需求,又是上述几个因素造成的尴尬结果。
除了这些微观经济因素以外,最大的一个宏观诱因,就是大量涌入澳洲的海外移民,与澳洲本地人争夺宝贵的房源。
当然,除了这些坏消息以外,也有好消息——房租的涨幅开始下降了,从2021年的9.6%正增长下降到了2023年的8.3%。
如果这么一直等下去,没准真能等到房租“正常化”的一天。
但是究竟有多少家庭能够等到哪一天呢?
对于现在的绝大多数租房家庭来说,最直观的选择并没有太多:要么继续用40%左右的税后收入去支付房租,要么直接搬迁到房租更低的相对偏远地区,又或者飞来一笔横财,直接买房为安。
最后一个选项只属于极少数人,往远郊定居是相当一部分家庭的无奈之选,而继续硬抗,也许是许多家庭在逆境中的最后一道防线。
但是,对于硬抗的家庭来说,能不能扛得住,有一个前提——收入能不能保障?
如果连维持现状的收入都不存在,那么也就无法熬到房租“正常化”的一天。
屋漏又逢连夜雨,澳洲国民银行(NAB)在近期的民调正好带来了一个关键的切入点——大量的澳洲家庭现在最担心的事情就是丢掉工作。
无独有偶,在澳洲统计局(ABS)刚刚公布的2023年12月就业数据显示,12月新增就业人数出现了惊人负增长——达到65,000人。
换句话说,12月的新增就业人数减少了65,000人。
虽然统计局发言人表示,本次就业数据的骤降是因为10月和11月的新增人数过多,造成了较大的基数效应,但是这番发言并不能否认一个很直观现实——高利率已经让澳洲经济迅速减速,而就业市场正是反应经济强度的最直观指标。
所以,如果我们回顾造成建筑项目吸引力低、建筑行业产能缺失、房租价格暴涨以及居民对经济水平感到焦虑的原因,就会发现核心因素其实就在于利率。
如果利率下降,那么建筑公司的融资成本可以下降,更多的建筑公司可以加入到填补市场空缺的行列中。
如果利率下降,那么出租房的房东还贷压力也会下降,从而减少对租客转嫁的利率成本。
如果利率下降,那么全澳的商业活动和信贷流通条件会逐步改善,减少企业的运营负担其实就是增加了员工的就业安全感。
那么澳联储到底会不会在今年降息呢?
答案是非常可能。
回顾2022年上旬开始全球加息周期,以及以往数十年的多个经济周期,我们会发现带头启动加息和降息周期的基本都是美联储,所以一旦美联储接近降息周期,那么包括澳大利亚在内的其他西方发达经济体,也将大概率跟随。
就在上周,美联储董事之一的伯斯提克大展鸽派,表示只要美国通胀回归至美联储的目标水平(2%),就会考虑提前降息(3月),伯斯提克的温和发言不仅将道琼斯平均工业指数首次推上了38,000点大关,也让长期承压的标普500指数创下历史新高。
所以,资本市场仍然在乐观计价美联储3月降息。
如果如期发生,那么经济已经陷入零增长的欧洲央行和困境重重的英国央行,加上“民不聊生”的澳联储,都将有望在未来几个月内跟进降息。
如此一来,这场肆虐澳洲多年的后疫情时代租房危机也许终将进入尾声。
至于澳联储在2月6日的利率上会如何表态,全澳百姓将拭目以待。
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