我们知道过去几年由于物价上涨过快，导致很多普通百姓的生活发生了很大的改变。过去6个月澳洲媒体经常会报道某个家庭因为物价上涨太快而无法支付账单。或者某个家庭为了支付电费煤气费而不得不减少每天的中饭等等。

首先我要说，毫无疑问社会中肯定会有这样的情况存在，我们不能否认。但是在目前最低时薪已经超过23澳元之后，失业率还创下了几十年来的最低纪录。在这样的情况下，受伤更多的，应该不是那些付不起账单的家庭，而是因为电费而不得不裁员甚至关闭商店的小生意主。因为他们才是澳洲提供最多工作机会的雇主们。他们也是为我们的生活增添无数色彩的来源。如果按照最低23澳元计算，一天的工资税前应该就是在170澳元以上，如果5天工作，就应该是850一周，一个月就应该是3500澳元税前收入。一周850，属于绝对的低收入，政府会承担高达60%以上的幼儿园补助，加上各种儿童补助100一周，就算租房有很大开支，但是也绝不会沦落到要减少一顿中饭的地步。唯一媒体很多时候没有说明的就是，没有写出他们依然可能还会固定购买的酒精或外出聚会开支。然后，通过过度渲染悲剧化描写，来博取公众的眼球，似乎这些家庭的悲剧就是因为央行加息，和房东无情的涨租金，似乎只要把央行行长替换掉，把房东限制住，那他们的生活就会恢复到无忧无虑的美好光景中。

有着这样想法的，不仅仅是很多持有选票的租客，甚至于连澳洲某些党派也公开支持要求联邦政府冻结涨房租两年。

如果普通人这么说，也就算了。但是如果一个国家范围的政党把这个作为他们争取选票的主要纲领来宣传，那就绝对值得深思了：难道这些党派真的不知道，这么做将会给维州，甚至给澳洲带来巨大的伤害吗？

当然，他们关心的是选票，和所标榜的为民众争取利益，实际上，这个政策将会给所执行地区带来巨大的经济伤害，而且这个伤害特别是对于房地产的伤害将会是永久的。

好了，我尽量不涉及政治观点。但是有时候真的是气不过，公然地，恬不知耻的说辞让我实在是看不下去。

就在上周末，即将离任的澳联储行长罗行长表示，通过限制租金上涨的方式来缓解租赁危机，只会导致住房短缺的问题更加严重。在这里终于有个人愿意说实话了，我们知道罗行长即将离任，所以他是无所谓不怕得罪人，我完全同意他的判断。而在本周三，澳洲总理将在国家内阁会议上，与各州州长商讨租金飙升以及住房短缺等问题。那么问题来了，为什么会突然出现大量的住房短缺呢？因为今年联邦政府为了拯救经济不得不开闸放人，2023年的长期和短期移民数量是40万，明年是30万，两年一共会增加至少70万人，但是房子呢？别说70万套，就算7万套，估计都够呛。

那导致租金上涨的最大因素是什么？1. 银行加息，房东转嫁成本。2. 大量新增人口，对于住房的需求大大的超过了供应。

而作为主要西方国家的澳洲，一直以来都是坚持自由市场经济，如今居然要沦落到政府干预使用行政手段来强制冻结租金？真的奇葩啊。

提出这样想法的政客们难道会不知道租金上涨的真正原因吗？当然知道，那为啥还要提出冻结租金呢？因为这个政策如果执行，他们所能收获的选票将会多余因为得罪房东而丢失的选票。但是租金是冻结了，那房东的月供会不会也同时要求银行冻结？每个月新增的移民数量会不会冻结？都不可能。所以即使冻结了涨租，收益的是目前已经住进去的租客。但是那些没住进去，或者租约到期的租客将会面临一个什么情况呢？就是租金加倍暴涨，因为房东知道，如果两年只能涨一次房租，那这一次上涨，就需要等同于过去两年的涨幅。所以最终受伤的不仅仅是新的租客，更是房东，以及执行这个政策的州。因为一旦这个州开始执行这个政策，其投资房的回报率将会大大低于澳洲其他地区，从而导致大量原本投资这个州的投资者会选择去其他相对政策依然保持自由宽松的地区。

目前公开表态人士中保持清醒的罗行长说，解决住房危机的唯一办法，便是建造更多住房。“人们总是倾向于试图想出短期解决方案，但是在这方面（房屋短缺），没有短期解决方案。”

罗行长给出的解决方案必须是让住房市场的供应端更加灵活。这也意味着，解除当地政府对发展分区和规划的管制，也就是把原本只能造一套的限制提高到3，4套，把原本只能造3层公寓的限制提高到8层，这样才能最终，在有限的土地上，增加更多的住房。这话说的容易，其实很难。熟悉澳洲政治制度的朋友们应该知道，澳洲执行的是联邦，州和当地市区的三级政府，相互之间并不能直接要求命令，尤其是在当地土地规划以及发展区域划分上，当地政府有着巨大的影响力，可以完全不听州和联邦一级的管辖。因此要在全国范围内或者主要首府都修改土地规划法则，不能说100%不可能，但是基本上99%是不容易实现的。因为这意味着从联邦，到州一级，再到当地市一级政府都要统一意见，方案，并且贯彻执行。这在澳洲这个效率你懂的国家，我们只能呵呵了。

罗行长还说出了一个残酷的事实，就是无论是给人们更多的钱还是限制租金上涨，结果都会适得其反。因为前者直接导致了通货过度膨胀，而后者则会严重影响房地产投资的发展，其所带来的经济损失将会远大约冻结租金所减少的房租开支。

罗行长说，“在大多数情况下，租金管制会降低增加供应（造房和买投资房）的动力。这种政策可能在短期内有所帮助（租户）……但我们必须要有中长期的眼光。”“随着时间的推移，这会增加租赁住房的供应吗？我的判断是不会，而且实际上还可能会减少供应。这可能在短期内有所帮助，但从长远来看会产生问题。” 虽然他是背锅侠，不得不要退了，但是他说出了现在联邦政府里没人敢说的话，就是冻结租金，绝对是下下策。

我本人也是从留学生一步步走过来的，我完全明白冻结租金可以帮助现在已经签约的租客降低成本。但是，那没签约的人呢？那租约到期的人呢？那两年冻结期过了以后呢？那投资人不买投资房了，印花税收入减少怎么办？大家都不造公寓，不造投资房了，那建筑行业就业怎么办？这些都不想，就为了减少租客生活成本，牺牲整个房地产行业和经济？制定政策人是谁教的数学？

总结一下，虽然现在物价增速依然很高，但是从长远经济角度，房地产发展角度，房东和投资者角度，以及租客长期租金角度来看，冻结两年租金都不是一个好主意。

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