据realestate消息，目前绿党正在推动全澳范围的租金冻结政策，他们认为此举能够帮助租客们度过租赁危机，但新南威尔士大学对这一政策进行了权衡。

绿党认为工党有能力通过冻结租金2年，限制未来涨租，以及建设更多住房等方法来解决这个问题，新南威尔士大学研究了这个政策的正反两面，并表示两年的租金限制确实能够缓解租客们的危机，但后果可能是房东们被迫卖房。

新南威尔士大学城市未来研究中心高级研究员Chris·Martin博士表示，租金上涨的情况非常普遍，根据研究结果，全澳过去一年的租金平均上涨了11%。

其中悉尼的新租客们周租上涨了20%，平均达到了650澳币，对此Martin表示：“房子重新出租的时候，新的租客95%都会面临比前任租客更高的租金，其中大多数至少会涨10%，75%租赁房的现有租客也在过去一年中遭遇了涨租，25%的租客涨租超过10%。”

谁会受益？

Martin博士认为租金冻结和随后的租金限制政策无疑会保护现有的租客，他还认为显著的涨租信息对于业主们是个“残酷的价格风向标”，他认为应该鼓励增加新的租赁房供应，例如新建住房，或是释放Airbnb等为能充分利用的房源。

他说：“政策的目的应该是通过增加可用住房的方式拓宽租赁市场，目前的价格风向已经进入了现有存量，随着房东决定涨租，租客们被迫搬家，确实让市场上出现了空置房，但也意味着新租客找不到低成本的住房，甚至因此流离失所。”

“规范现有租客的租金额度，新租客市场的价格风向才会被引导到真正的新存量市场。”

谁会被制裁？

新南威尔士大学研究显示，随着利率上涨，月供也水涨船高，这一政策会对业主造成严重的影响。

新南威尔士大学银行金融学院教授Peter·Swan博士表示，如果租金冻结政策生效，那么将会同时对租客和房东产生更恶劣的影响。

他说：“虽然没被赶出门的租客会暂时受益，但随着租赁房不断撤出市场，存量越来越少，租金管控政策又缺乏维护，这对租客而言整体上是吃亏的。”

Swan博士强调，堪培拉现有的1997年租客保护法案，在2019年让当地租赁市场恶化程度翻了一倍：“这一法案限制涨租额度不能超过10%，但以前这一幅度是20%，这已经让很多房东不得不卖房求存，被赶出门的租户们只能重新进入更加紧张的租赁市场。”

还有更好的解决办法吗？

新南威尔士大学研究团队称，这一政策是一把双刃剑，需要平衡房东和租客面对的两种挑战：“解决方案最终要落在增加住房供应上，但政府和council在面对新的开发案和精简程序，摆脱过度监管和长期拖延时，往往会表现出抵触情绪。”

Martin表示应该把所有的租赁规范摆上桌面，其中包括国际案例和备选方案：“苏格兰曾在2022年9月推出类似政策，在2023年4月，租金涨幅被限制在3%。”

“多年来，加拿大各省都一直有租金限制，在当地被称为‘租金指南’，其中政府对租金的涨幅进行了一定程度的限制。”

“爱尔兰也有着‘租金压力区’这种系统，如果当地政府发现中位价涨幅达到一定程度，就会触发限制，目前是2%，而且一年内往往只会触发一次。”