那么，你认为你知道澳洲租金上涨的原因。

你可能会认为是飞涨的利率和海啸般的移民潮。

事实是，过去一年中利率涨幅创下历史新高，迁徙浪潮也如火如荼。根据我们公布的最新数据，在2022年9月的六个月内，抵达的人数超过了离开的人数，共计达到了170,000人。

但问题在于，2021年末广告出租价格开始急剧上涨——比储备银行开始推高利率早六个月，而且当时并没有预测。

而且当房租飙升时，净移民人数是负的，即到达人数甚至不及离开人数。

有些其他的因素使得租金开始出现变动。

事实上，即使利率上升，也没有什么特别的理由认为利率会很快影响租金。如果较高的利率迫使一些房东销售，而他们又将房产出售给其他房东，出租物业的数量不会改变。如果这些房东将房产出售给本来会租房的业主，他们既减少了出租物业的数量，又减少了租房者的数量。

租金的关键，就像任何价格一样，取决于所定价产品的需求和供应。需求增加（更多的租户想要物业）价格上涨。供应增加（更多的出租物业可用）价格下降。

从表面上看，在COVID期间，需求和供应都没有太大变化，而租金开始攀升。澳大利亚的人口增长速度是现代历史上最慢的。而且，据我们所知，出租房屋的数量在增加，虽然增长缓慢。

根据储备银行研究部门的研究，COVID期间平均家庭人口数量发生了变化。

这个变化听起来并不大，平均每户居民从略高于2.6人降至略低于2.55人，但应用于数百万户家庭，意味着需要比原本多约14万套房屋和公寓。

突然的变化对建筑业来说非常困难，特别是在COVID的打击之下，建筑业难以应对。

为什么我们突然想要和更少的人一起生活？

银行经济部门负责人Luci Ellis认为是COVID本身和封锁措施导致了这种情况。我们突然变得更加珍惜共享的空间。

埃利斯表示，澳大利亚住在合租房的比例下降并保持了低水平。面对与大量室友一起生活和只与一个人（也许是恋人）生活的选择，许多租户离开了合租房，选择与对方同居。

去年她说：

当然，这只是其中的一部分，但在供求相对平衡的情况下（在COVID之前的四年中，租金每年增长不到1％，并在COVID的第一年下降），任何供求中的突然变化都可以迅速推动价格变动。

话虽如此，对于大多数租户来说，价格仍在缓慢上涨。过去一年，首都城市的广告租金上涨了13％，地区租金上涨了9％。但是平均租金（所有租户支付的平均值）仅上涨了4.8％。

持续租户的租金涨幅要比新租户慢得多，部分原因是因为房东通常喜欢他们的租户，另外，由于在第一年租房者通常有固定合同，所以租金涨幅也要缓慢得多。

随着租户搬家以及房东变得不那么挑剔，越来越多的租户往往会支付所公布的租金。这使得公布的租金增加成为一种不受欢迎的预兆。

这种情况可能会变得更糟。澳大利亚储备银行行长菲利普·洛表示，人口增长率预计将上升至2%，接近资源繁荣期间达到的峰值。

Lowe表示，上一次澳大利亚人口激增时，房屋供应需求得到充分响应大约需要五年的时间，我们将无法像那样快速建造房屋。

当然，我们有多种应对这个问题的方式。其中一种是重新采纳集体寓所，另一种是延迟离开父母家或者搬回去。

但是，即使发生这种情况，洛说，以他典型的轻描淡写的语气，租金通货膨胀率 - COVID之前极低 - 很可能会在一段时间内保持"相当高"。

彼得·马丁是澳大利亚国立大学克劳福德公共政策学院的访问学者。本文最初发表于The Conversation网站。

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