加拿大租房空置率跌至20年新低，加拿大国家住房机构的新数据凸显了住房负担能力的挑战已蔓延到租赁市场的程度，推高了租金并将空置率推至数十年来的低点。

加拿大抵押和住房公司（Canada Mortgage and Housing Corporation，CMHC ）1月26日发布的年度租赁市场报告显示，2022年加拿大专用公寓的空置率从2021年的3.1%跌至2022年的1.9%，是自2001年以来的最低水平。包括多伦多、蒙特利尔及温哥华在内，大多数都市区的空置率都有所下降。其中降幅最大的是多伦多，从4.4%下降至1.7%。

两室一厅的公寓租金也大幅跃升，上涨了5.6%，加拿大平均租金为1,258元。列全加之首的是温哥华，平均租金为2,002元；其次是多伦多，平均租金为1,779元。

该机构将市场的广泛紧缩归因于移民的增加、大专生重返校园及更高的抵押贷款利率，后者将潜在买家推向了租赁市场。

CMHC首席经济学家鲍勃·杜根（Bob Dugan）在接受《卡尔加里先驱报》采访时说：“房屋所有权的可负担性确实变得更加困难，现将这种压力推向了租赁市场。”

该机构还首次列出了针对新租户与现租户在租金增长方面的差异。对于新租户来说，房租增长了18.2%，是现租户租金增长率2.8%的六倍多。在一些大型市场中，这种差异甚至更大，例如在多伦多，转手的单元平均租金增长了29.1%，而现有租户的租金增长只有2.3%。其它城市，如埃德蒙顿，这两者之间几乎没有差别，表明市场更加平衡。

全国总体的租户更换频率也有所下降，从2021年的15.5%降至2022年的13.6%。

杜根说，以前的数据只关注平均租金，未能反映出新租户，尤其是年轻人和新移民，以及那些为了工作而搬迁人士所面临的负担能力挑战的程度。而后一种情况，对于那些更换工作的人来说，租金的急剧上升或导致“劳动力流动的障碍”，并可能带来更大的经济上的影响。

新数据还让我们更深入地了解哪些市场面临最严峻的供应问题，杜根指出，“我们确实需要供应，我们需要考虑整个住房市场：在试图解决负担能力问题时，租金、所有权都要一起考虑。”

其它选择，如租金控制，可能在短期内有一些效果，但杜根不太赞同这个想法。

“我们需要吸引投资进入房地产市场，以建造更多的单元房。”杜根说，“租金管制会对相对回报率产生影响，所以如果你降低租金回报率，可能就不会吸引那么多投资者。我们必须非常仔细地考虑这一点，因为我们需要投资来增加供应。”

尽管供应强劲增长，但市场在2022年收紧，这凸显了加拿大供应挑战的严峻性。

在去年6月的一份报告中，CMHC预计，到2030年，加拿大将需要增建350万套住房，以使所有人都能负担得起住房，这需要住房开工的速度比当前的水平增加一倍以上。

最新的这份报告显示，2022年在加拿大全境范围内，加拿大出租公寓供应增加了5.5万套，增幅为2.6%，但需求增加了7.9万套。多伦多新建公寓的增长是“几十年来最强劲的”，但也被大量需求所淹没。