霜降后天气迅速转凉，早晚温差更大，晨起出门常见一地霜白。幸运的是这段时间日间气温仍保持双位数，旭日暖阳，更觉人间值得。

2022 年还剩最后俩月，节日气氛随着万圣节的开场逐渐浓厚，而近在咫尺的寒冬，也令一枝独秀的租房市场出现转淡迹象。

租金并未明显降落，找房人却没旺季那么多，房东们此刻上市招租会觉着不如春夏和秋初那么快出手，毕竟多数人都不愿天寒地冻的搬家。少数房东难免会有点儿焦虑，然而租房可急不来，租客历来鱼龙混杂，淡季里房东更应格外警醒，万不可掉以轻心，存侥幸心理，被赖租客钻了空子。

要说找租客也是老生常谈的话题，无非收入和信用这两个硬指标双向综合考虑即可。标准固定，人却是活的，疫情后租客群与以往又有不同。今天就此简单聊聊，房东在审查不同类别租客申请人过程中，应格外注意的事儿，一家之言，仅作参考。

1.落地新移民，持工签中短期工作人员。

加拿大疫情管控措施基本全面取消，大量积压的移民开始落地，2021年有超过 40 多万新移民入境加拿大，今年大约43 万人，未来三年里，新移民数量在此基础上只增不降。

根据本地媒体报道，目前大多伦多地区总人口中，外来族裔占了四分之一，这个比例未来还有增长趋势。

除了新落地的永久居民，也有持工作签证的外国雇员，无论这些短暂停留的外国人是否考虑在未来申请移民，目前他们和永久居民一样，属于租房大军里的主力。

新入境移民多数不可能在短期内找到工作，除非事先已经与本地公司签好工作合同，遇到这样的租客房东们自然感到幸运，然而所有新移民，无论是否事先找到雇主，都存在一个无法回避的事实：没有加拿大信用记录。

审查租客两大武器：稳定收入，良好信用，在新移民面前遁形。

我过去很不情愿建议我的房东客人考虑新移民，没工作没信用，真就是两眼一抹黑，没个抓头。这几年从我房东客人审查新移民过程中受到启发，同时现实面前不得不改变思路。不考虑新移民租客也许会错失很多好机会。

如何审查新移民呢？首先从租客经纪的介绍里，能听出很多有用信息，当然如果这经纪是租客打电话找到，过去完全不认识，这条等同于无。

其次要求有担保人，我个人认为担保人作用不大，但有比没有强，担保人是直系亲属会更好。

再次，多数新移民，尤其技术移民，在社交网站上很活跃，从Linkdin，Facebook，Twitter上能找到他们在自己祖国的工作经历，教育程度，个人喜好，家庭成员以及周围朋友和同事对贴主的评价。

上述前三条调查后，房东最好和租客见个面，聊聊。能做房东就不是一般人，观人术都略知一二，有个直观印象，有利最后决断。

最后，新移民租客申请人通常会主动提出并写在合同里，愿意预缴半年，甚至全年租金。好像挺让人放心，但要提醒房东，存在未必合理，违背规则的条款就算写在合同里，双方签字，也不会变合法。当然，租客想租房，房东有房出租，双方无事最好，富贵险中求嘛。我个人认为对新移民的多方调查和见面了解更重要。

2. 外国留学生，本地大学生。

多伦多地产局10 月地产数据，今年第三季度的多伦多市中心租金继续双位数上涨，除了还在观望中的首次置业者，上边提到的所有长短期新移民，最大助力就属大学生们了。

学生租客有两大特点：1.不赖租金。2. 糟蹋房子。

家长们为孩子求学方便，居住舒适，舍得把房租纳入正常开销，孩子们花大人钱不心疼，所以交房租没问题。糟蹋房子不是这些留学生刻意而为，他们在自己家时也这样。

外国留学生和新移民有点儿类似，没工作，没信用，本地大学生或者已经在加拿大生活过几年的学生，有自己的临时驾照，小额信用卡和各种保险，他们倒是有信用记录。

审查学生租客也要多方下手，查看他们的社交网站，要担保人，面谈，或者民不举官不究的一次性多交租金。

按时交租金的租客就是好租客，大学附近历来不乏买房出租的投资客，有房东就喜欢做学生租客的生意。滑铁卢大学周围租金难降，一房难求；而多伦多大学附近有几栋被富有的留学生们青睐的网红楼，高层 3卧 3 卫单元月租能达 $ 7000 多，且秒租。

3. 本土工作调动，孩子就近上学，家庭人员变化，以及，持币观望的准买家。

这类人群是真正的租客主力军，房东们平时最常遇到的租客群，也是我比较愿意考虑的申请人。

加拿大人平均每 5年换一次房，虽然说的是买卖，但也适合租客，事实上租客搬家更勤。理由各异：孩子大了要上学，新工作地点不在现住处附近，在一个地方住久后发现大环境不适合居住等等，租房就这点儿好，住满一年随时搬。

如今市场上又多了那些已经备好资金，甚至预批到贷款，但仍犹豫观望的准买家，这些人通常信用好，不差钱，更是租客优绩股。

审查这类有工作，有信用的人，相对容易很多，工作证明和信用报告两样达标，如果双方启用经纪，房东不必与租客见面。

需要注意的是，租客造假案例从来不少，近年来更多。工作信要和租房申请表上提供的信息结合着看，务必打电话到工作单位询问，不可省略这道手续。Linkdin等其它社交软件上查。

除了信用分数，最好也要阅读报告内容。信用报告看着密密麻麻，其实很简单，逐行看下去，能发现问题。

对我来说，信用分数不够700 分，审查程序画句号。

如果一家三个成年人申请，那就三个人签字，至少两人要过700 分，另一人接近 700 分；如果是夫妻两人，那就都要超过700 分，除非两人工作收入高且稳定，一人信用稍低也许可以酌情考虑，但不能低于680 分。

学生复课，破纪录新移民，城市返工白领，央行加息导致的潜在买家选择租房观望，如此多的租客群，而上月出租房源却比去年同期减少近30%。从大方向看，租金在未来的两年内仍然看涨。

所以，房东们要保持乐观，对未来有信心，虽然现在是淡季，仍要严格审查每例申请，不必轻易降价。