随着国际和境内边境的重新开放，澳大利亚将面临一场租房负担能力危机，其中，布里斯班受到的打击将最为严重。

当地待租赁房产新供应的不足，将推动未来5年房租每年上涨逾5%。

公寓供应不足使租金上涨

商业物业机构JLL 2021年第三季度公寓市场概况显示，国内边境对州际旅行的开放，国家边境对国际旅行的打开，以及移民和外国学生可能的返回，将给澳大利亚所有城市带来压力。

但在今年第三季度，全澳内城区公寓供应仅较三个月前就下降了7%。

这也是已经持续四年的供应下跌的最新写照。

该数据表明，随着边境的重新开放，供应形势将不断恶化。

JLL澳大利亚研究部高级主管Leigh Warner表示：“我们一直很关注房价的可承受性，但租金的可负担能力将成为一个真正的大问题。”

“人们将陷入住房困境。在未来几年里这是毫无疑问的。”

最新季度报告显示，到2025年，澳洲大陆首府城市的公寓供应管道将从今年第二季度的67,154套，降至62,655套。

这一数据包括今年已完工的公寓数量、在建数量、销售数量以及提交与批准开发计划的数量。

悉尼的总跌幅最大，而墨尔本则与此持平。但Warner表示，尽管布里斯班的供应量季度环比增长13%，但由于来自其他州的人口大量涌入，布里斯班将面临最大的压力。

今年第三季度，昆士兰州人口增长了0.9%，即增加了4.39万人，远高于全澳(和新南威尔士州)0.1%的涨幅和维多利亚州0.6%的萎缩。

他表示：“随着目前强劲的州际移民潮以及边境开放，布里斯班的供需平衡将面临更明显的危机时刻。”

“从长期来看，租金的涨幅应该略高于通胀，与工资涨幅保持一致。我认为，在五年的时间里，我们每年将实现超过5%的房租增长。”

非独立式住宅的批准数量正在增加。

9月份的最新官方数据显示，公寓、联排别墅和半独立式住宅的审批数量连续第二个月出现两位数增长，而独立住宅的审批数量则进一步下降。

但Warner表示，随着海外和本地投资者的减少，自2017年以来一直将注意力集中在较小项目市场上的房地产开发行业，无法迅速扩大规模。

这些项目大多面向精简住房规模的自住房业主，并致力于为其提供大空间的住房。

他指出：“大多数公司都专注于小型、精品的产品，这些产品针对的是缩小住房规模的人士以及高端市场，所以我们没有大量的房产供应。”

对许多私人房东来说，扭转最近高空置率的更紧缩的租赁市场，意味着更高的租金和收入。

但Warner表示，这种极端失衡将带来风险。

他表示：“很明显，一些人会为租金增长欢呼，但我觉得未来几年我们将进入一个时期，在这个时期内，租金的可承受性将真正成为一个全国性的问题。”

“租金的大幅上涨将带来了社会性后果。”

他表示，决策者面临的挑战将是持续增加供应，同时又不引发通常由刺激计划推动的大规模周期性波动。

租金上涨将鼓励更多“建后租”项目，因为这将使这些项目对投资者而言更具财务吸引力。

Warner表示，为了缓解低收入澳大利亚人的租房危机，政府需要确保“先建后租”项目包含一系列住房选择。

他指出：“他们需要继续鼓励在‘建后租’的项目类别中提供更多负担得起的甚至是社会性住房。”

全澳的租房负担能力已经恶化

最新的租赁房产可负担性指数显示，JobSeeker增补津贴的取消使得低收入租房家庭的状况比疫情前更糟，来自城市的移民也使偏远地区租金可负担力更弱。

这份基于截至今年6月私人租赁市场数据的年度报告显示，霍巴特仍是澳大利亚租房负担最重的城市，年收入为67,900澳元的普通家庭要支付年薪的34%才能租到一处房产。

但这份由National Shelter、SGS Economics & Planning、the Brotherhood of St Laurence 以及?Beyond Bank Australia?联合编制的报告显示，今年最大的变化来自房租的上涨和去年帮助了许多中低收入人群的社会保障福利的丧失。

慈善机构National Shelter的执行官Adrian Pisarski表示：“过去四年里，在任何地方，尤其是珀斯和布里斯班，都可以看到，人们的租房负担能力有所提高，而这一切在去年都消失了。”

“珀斯的租房可负担性出现了真正下降。”

截至6月底的数据显示，悉尼和墨尔本这两个工资普遍更高的最大城市的整体租金负担能力更好。

意味着人们更有能力偿还债务、支付医疗和其他费用的收入支持措施的取消，对低收入城市的租房负担能力产生了更大的影响。

SGS Economics & Planning的合作伙伴Ellen Witte表示，人们大量涌入澳大利亚偏远地区的情况对低收入人群在这些地区租房的能力产生了显著冲击。

疫情期间，向澳大利亚偏远地区净移民的人数曾达到了每季度约1.2万人的峰值。

Witte表示：“这份报告显示了自2015年我们首次发布RAI指数报告以来，租房负担能力发生的最显著变化——尤其是对JobSeeker求职津贴的接受者以及在偏远地区的租房人士。”

“在疫情流行期间，许多家庭从首府城市迁移到乡村，这对当地的住房需求产生了重大影响，从而导致租金负担能力大幅下降。”

“来自首府城市的家庭往往收入更高，把当地社区挤出了市场。”

报告也指出了不同城市不同收入阶层家庭的租金负担能力。

最极端的情况是在大悉尼地区，对于一个领JobSeeker求职补助的单身人士而言，当地的平均租金相当于家庭收入的110%。

另一个极端是有孩子的双收入夫妇，他们在悉尼的房租仅占收入的14%。

报告显示，越来越难以负担的房租对单身退休人员和从事兼职工作的单亲父母的打击也最大。

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