首先，要确定租房的地点与区域。例如你要去悉尼大学留学，那么悉尼大学周边的区域，以及交通方便就都是可选项。其次做好预算，租房的时候一般会有租金+押金两项，另外的水电气，上网费用看情况。最后算好租房的预算，大概清楚自己能接受什么价位的租房，大概有一个区间。

下面讲的观点是以新南威尔士州(NSW)的住宅租赁法规为例，澳洲其他各州大同小异，具体细节要看当地的租赁法(Residential Tenancy Act)。为了使文章更易读，文中用到的“中介”意指租赁中介或者房东。

在澳洲，无论是租房还是买房，基本都在周六看房。因此一些看房时间有可能重合或者接近，这时就需要大家在看房之前有一定的取舍，确定自己想要看的房子，并提前规划好行程和路线。

 

查房源(Search Rental Properties)

 

在澳洲找住宅房子，无论是买卖还是租赁，domain 和 realestate这两个网站都是最大和最正规的，房产中介一般都会在这两个之中的一个或者两个做广告。其他登租赁房子的网站还有Uhomes，sydneytoday等等。

 

看房子(Inspection)

 

为了保护自己的利益，建议大家亲自去看过房子再递交申请。起码要知道房子的基本情况和这个租金里面包含些什么。

 

其实大多数房产管理中介也为了避免日后不必的麻烦，都有相同的政策，要求租客签租约前一定要实地考察过要租的房子。

 

交定金 (Holding Deposit/Fee)

 

当中介决定接受租客的租房申请时，一般都会要求租客交付一周的定金，有些会要求加多一周的预付租金。

 

一周的定金作用是帮助准租客hold住这个房子七天。七天内准租客要么交付了押金(Bond)并签好租约(Residential Tenancy Agreement)，要么准租客改主意不租了并丧失这一周的定金。

 

交押金 (Bond)

 

新南威尔士政府为了保护房东和租客的权益，设置了一个信托账号(Rental Bond Board - RBB)来保存所有的押金，并且有押金记录的物业可以在民事行政法庭(NSW Civil and Administrative Tribunal-NCAT)上面予以受理接受纠纷仲裁。

 

所以，押金正确做法不是存放在中介的帐户，而是放在政府的信托帐户RBB里。以前租客是把押金交给中介，中介再上交到RBB。现在有了一个管理押金的电子平台Rental Bonds Online(RBO)，中介在RBO建立了文档之后，系统就会给租客发一个邮件并附有RBO的链接，租客按指示完成帐号的建立并交付押金，中介就会收到RBO发来的确认邮件。因为退押金的时候也需要登录RBO网站，租客要妥善保管好账号和密码！

 

除非租客自愿，否者住宅类型的物业，中介对押金要求不可以超过4周租金和对预付租金的要求不可以超过2周。

 

签租约(sign a Residential Tenancy Agreement)

 

只有双方签好了租赁合约，租赁关系才正式生效。

 

 

 

住宅房子的房东多数喜欢签订为期6个月到2年的租约。这种租约我们称之为固定期(Fixed Term Lease)合约，合约里面固定了租赁期、租金、最多居位人数(一个房间不能超过2个没亲属关系的成年人) 、以及各类中介和租客都要遵守的条款等。当然，具体情况不同可以要求不同。

租赁合约没有冷静期(cooling-off period)，所以租客要确定自己了解合约内容后再签署

入住和状况报告(Condition Report)

租约开始的第一天，中介就会把房子相关的钥匙(包括信箱钥匙、门禁卡和车库摇控器- 如果有的话) 以及一式两份的房子状况报告交给租客。租客入住后要仔细检查房子并根据状况如实在租客意见栏(Tenant Comments)填写同意(Y)或者不同意(N)中介写的意见, 如果文字无法清楚描述, 可以拍照片并且发邮件给中介确认, 并且在七天内签名后还一份报告给中介, 否则就以中介写的报告作为入住状况报告。

如果正常使用中有物品损坏，请第一时间报告给物业管理者, 比如水龙头脱落或者漏水、房顶漏水、热水器不工作、排气扇不工作、空调不制冷等。隐瞒或者拖延导致无法维修的话，房东有可能要求租客赔偿。当然，正常使用的情况下产生的损耗(Wear & Tear)是不应该让租客承担的。例如，地毯走多了，自然就跟新的不一样，只要租客不弄脏或者弄坏，保持干净就可以了。

 

到终止租赁关系时，这个状况报告将会是衡量租客有没有弄坏或者弄脏房子的依据。

 

终止租约(Lease End)

 

租客打算搬走，如果是固定租约到期(Fixed Term Lease)，租客需要提前至少两周书面(In Writing)通知中介不再续租了。如果已经过了固定租约期，租客需要提前至少三周书面通知中介不再继续租住了。

 

通知中介时，最好询问一下最后一期要付的租金金额，以及约好中介验房和退还钥匙的时间。如果你不想有不好的租房记录，记住租金是租金，押金是押金，千万别以为自己有放了4周押金，到最后几周就不交租了。押金是为了赔偿房东各方面的损失时使用的。

 

为确保能够全额返还押金，下面几点一定要做好：

 

1.退房前一定要把房子所有地方的清洁搞好。保持良好的卫生习惯，不仅能避免产生无法清洁的污渍和滋生害虫，还能减少退房清洁的额外时间和费用。

 

2.住出租房子就像住自己的新房子一样，注意爱惜和维护。千万别损坏租住物业的任何东西，包括花园里的花草树木。搬动家具、电器时要小心，避免刮花墙壁、地板、天花板和门框等地方。

 

3. 退房时不留下任何不属于房子的东西在房子里。

 

如果租客了解了自己的权益与义务，无论房子是从房东手中直接租的还是透过中介租的，双方都不容易产生矛盾。当然，前提是自己管理自己房子的房东也要懂租赁法才行。在租房的过程中，如果有什么疑问，可以打电话到消费者委员会(NSW Fair Trading)133 220询问。

 

篇幅有限，不能尽述。希望这篇租房指南对大家有所帮助。最后祝大家早日在澳洲有属于自己的家！