侯可菲
您好！美国常见房产类型包括single family house(独栋别墅），townhouse(联排别墅），condo(公寓），multi-family flats(多家庭/多层楼单位）。这些也都是比较常见的出租房产。
别墅就是独门独户，大部分都带后院和车库，完全独立的水电气等管道。condo就像国内住宅楼，业主每月固定交物业费到业主委员会或者业主委员会委托的物业管理公司，用来维护和管理整栋楼公共区域。condo楼一般少则4户，多则可以上百户。multi-family flats是指一栋楼有几层（最常见是2-4层），每层单独一户，每层都相对独立，可以是不同的户型（比如一层是2卧室单位，二层是3卧室单位）。multi-family flats业主是拥有整栋楼的产权，买卖都是针对整栋楼，而不能是其中的一层。multi-family flats有点像condo和house的结合。
简单说下各种类型在出租方面的一些不同之处。
1 取决于具体的地理位置，城市的不同地方占主导地位的出租房产类型可能会由不同。因此，取决于你在城市的什么位置买房子，买在这个位置占主导地位的房子类型可能会更容易出租，更有市场。
一般来说，市中心主要以商业区为主，公司、白领和学生相对比较密集，基本属于寸土寸金的地方，房产类型以condo为主，从开发商角度而言在单位土地面积上可以取得最大收益。因此出租也大都是condo高层公寓形式，具体细分主要包括studio（只有一个单独空间，没有单独隔出的卧室），1-bedroom（1个卧室），2-bedroom（2个卧室），3-bedroom（3个卧室）等。其他房产类型相对比较少见。
在城市的suburb（郊区），因为主要是居民区，大部分是以single family house或者 townhouse为主，condo和multi-family flats相对比较少。
在市中心和郊区的过渡区域，基本上是多种类型的混合。越靠近市中心，condo越多，越靠近郊区，house越多。
2 租金差别
一般来说，在同样的区域，house的租金比condo要高，因为house的价格比condo要高。multi-family flats在出租的时候可以每一层单独租，租金参照该区域同户型condo的价格。一般越靠近市中心，整体租金都会越来越贵。
3 业主维护工作差别
house或者multi-family flats都是需要业主负责整个房子或者整栋楼的正常运作，包括水电气所有管道和设备。因此在维护费用和风险上相对比较大。condo主要是管理公司使用大家交的物业费来对整栋楼进行管理和维护，维护费用和风险是由整栋楼内所有业主来共同承担。因此在维护风险上相对较小。
4 投资回报率差别
这里只说出租回报率。房产本身升值的回报率受市场影响大，不确定性也比较大，先不讨论。我个人体会是在外部条件（地理位置和房产类型)相同的前提下，是越便宜的房子更容易获得较高的出租回报。所以condo相对house来说，更容易取得高回报率。价格便宜的condo比价格贵的condo更容易取得高回报率。虽然价格高的房产一般租金也会高，但是租金涨幅所带来的收益一般会低于价格涨幅所带来的成本。multi-family flats因为一般都会有接近house的价格，同时取得比house更高的租金（因为是每层单独出租，整体租金收益会较高），所以一般会有不错的投资回报率。
投资回报率的计算受很多因素影响，这里也是说一个大概的趋势。如果您有兴趣，我自己有投资回报分析模型，可以帮助您做具体计算分析。
