在签署了loan doc后，文件再送回银行审核无误，银行就可以放款。通常会在签署后48小时之内放款。这里简单介绍一下贷款流程。



在美国申请房贷的流程，过程大致分为选择贷款机构——获取贷款机构预先资格——贷款机构审核申请人资质——房产评估——贷款机构放贷。



贷款前的预备工作

一旦找到了放贷机构，下一步就是获得申请贷款的预批资格。这是在贷款程序开始之前，也就是在和他们接洽之后的步骤。 



美国房贷的申请，需要提供许多材料，包括近期的工资单，银行对帐单，税表，id等材料。将这些材料提前准备好，可以节省很多时间。



贷款通常可以委托购房经纪人选择专业的贷款经纪(loan broker)。由于自身的专业，他们与银行更加熟悉，方便顺利快速批复贷款。选择好的房地产经纪人是十分重要的，会使买房经历轻松而愉快。好的房地产经纪人不但经验丰富，了解目前市场行情，信息灵通，还可以为客户把关。接着就是提交贷款申请(loan application)，如果是直接和银行贷款，推荐选择美国本土银行或者提供贷款业务的国际银行如：汇丰银行、国泰银行、华美银行等等。无论购买的是新房还是二手房，经纪人为买主的服务都是免费的，一般房地产经纪人的佣金是由卖主来支付的。



银行一般会考虑以下七个主要因素，综合评定以决定是否给予申贷人“预先合格”资格：

（1）是否有稳定的收入来源(比如有份工作)；

（2）过去两三年是否有份稳定的工作；

（3）目前的收入是否可靠；

（4）付款记录是否良好；

（5）长期借债是否不多，比如贷款买车；

（6）是否有一笔存款用于首期款的支付；

（7）是否有能力每个月支付月供款以及所增加的成本。

其中头款（首付）需在各个银行的规定下，在购房者名下存够一定的时间（1-3个月），所以提早开通美国账号是很必要的！



贷款过程中的工作



1预约评估 预约房屋估价(appraisal)

贷款机构或银行需要派专门的估价师对申请人要贷款的房屋进行房屋估价。估价师会提前打电话预约时间。

2锁定利率

锁定贷款利率(lock rate)，贷款利率每天都会上下浮动，有所变化。利率一旦锁定，就不会变更，在锁定的期限内，利率就会有所保障。一般锁定的期限有1年、3年、5年、10年、15年、30年。锁定的期限越长，利率会越高。

3补充材料

提供补充材料(conditional approval)，对提供的贷款材料进行审批后，贷款机构会对客户提交的材料不完整或不符合规范的地方，要求其及时补齐材料或重新提供材料。



在以上环节中，一旦抵押贷款职员认可贷款资格，下一步就是审核。放贷机构需要审核：

（1）收入证明：雇主信或者公司营业执照

（2）存款证明：近期银行月结单

（3）身份证明：有效的入境签证与护照

（4）房屋购买合同

（5）房贷申请书

（6）资产证明：资产总额



放贷过程中的工作



如果一切顺利便可以批贷了。从接洽放贷机构到银行预审，再到资格审核直至放贷，每一个环节都需要非常仔细认真。 

1签署文件

签署贷款文件(sign loan doc)，签署银行正式贷款条约及文件。

2银行放款

银行放款(funding)，当贷款机构或银行所有的条件都满足后，银行就可以在48小时内放款。

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