问: 悉尼和墨尔本作为澳洲两大热门投资城市,哪一个的回报率更高呢?

大船爱电话
2019-08-02
悉尼和墨尔本作为澳洲两大热门投资城市,哪一个的回报率更高呢?
搜问者:大船爱电话
发布于 2019-08-02
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李童




我们做任何投资.自然是得考虑我们将得到什么样回报,既然是买房投资房.你最需要考虑的一个问题便是它的回报率了。投资房的回报率是这样计算的,即以你全年的租金收入除以你的房屋买价。举例说明.如果你买了一个 $1,000,000 的房子.每个星期租金是$750,那么一年租金便是$39,000,用39,000除以1,000,000得数是39%,这便是你的回报率。



当然,除非你买的房子有较大的增值潜力(capital gain)例如,有改建、扩建的空间或是带有一块地.那么这个时候,也还是值得投资的.因为即使出租回报低,但增值潜力大一样可以赚钱。 另外,你也得考虑你的邻居将会有什么发展。譬如他们是否会在他们家的前院或是后院盖房?如果盖的话,新建的view会挡住你的view 如果会,这也是对你不太有利的。



总之,考虑的越全面,您投资 的不稳定性风险就会越低。 在选购投资房的时候,有以下几个主要参数需要特别留意:



1)地段和位置 英文中常说:the first of property are location, location and location即买房的首则是地点、地点还是地点。可见房子所处的地点或位置是多么重要。好的地区的房子既不愁租客,也不用担心房价会跌到哪里去.我们这儿所指的location并不单指哪个或是那几个好区或是高尚区,而强调的是房子的地点或位置是否便利,即是否离学校、购物中心或交通及公共设施非常方便。从租客的角度想问题,人们租房首先考虑的便是方便,如果办什么事还要辗转反复的话.是很麻烦的。专家提议,如果你买的出租房离大学(university)技术学院(如tafe)购物中心(ping centre)城镇中心(city town centre)以上任何一处的距离以走路计算在20分钟以内的话,那么你这个房子就不愁租不出去。关于location的另外一点建议便是最好买你所熟悉的地区的房子。甚至把这个范围约束在离你目前所住的地方十五公里内,因为在你熟悉的地区,你大致该知道房屋的价格,租金的水准及会招到什么样的租客,当然也容易照看或打理。



2)价格 买投资房与自住房不同的是:你大可买个 40万的居于自住。却不一定有必要买个如此价位的房子出租.一般认为,买投资房最好是买中,低价位的房子.理由如下:第一、中低价位的房子更容易支付得起.如果有向银行借款的话,租金基本上可以cover每周偿还给银行的本金与利息,这样你不用“贴”很多自己的钱. 第二:中低价位的厉子回报率高一个 20万两房一厅的房子,很有可能租到每周$210,一个40万的房子却不一定能租到每周$420。 第三、因为房子较便宜.租金自然也较便宜.这样租客的对象也会很多.特别是当经济恶化的时候,人们都想找租金便宜的房产。对好些家庭来说,二十元、三十元的租金差别还是非常可观的,一般来说,高价位投资厉的空相率都是高过低价位的投资房的。 第四、中低价位的房子你不用太担心租客会怎样对待你的房子,而高价位的房子出租的话,你多多少少有些。心惊肉跳,唯恐租客会损坏你的房子。 第五,如果有天你希望卖出这个投资房的话,中低价位的房子总是比较好脱手,因为有许多首次买房的人 (fist home buyer),他们所要找的房子正是你这个出租房的价位。



3)房子的类别 常有人间道:买投资房是买两房的 unit或apartment好呢?还是买个full section 的house 好?一般而言。unit或flat的回报率 (return) 较高,但增值(capatal gain)却稍显逊色,但house自然有增值的优势尤其足在一些好的地区。增值率是颇为可观的,因为house有地.而土地总是ttr值的。在这方面,unit apartment自然略逊一筹.



4)房子的特征 因为是投资房,所以最好不要买带着游泳池或花圃较大.较复杂的房子。因为租客并不想把他们的业余时间花费在打理这些东西上面.相信你自己也不想,因为你又不住在那里。



5)买投资房的主观因素 记住买投资房并不是为自己买房,某种程度上是在为“别人”买房、所以不要让你的主观愿望或自己的喜好来主导你的买房决策.例如,不要放弃或错过某个地段、价格及房子本身结构都不错,但其油漆颜色却让你倒胃口的房子,不要紧,因为你本身并不住那个居子。大多数的投资者总是以个人的喜好来买厉.感性有余,理性不足,往往是掩了芝麻却丢掉西瓜.



6)买房的策略 因为是买投资房.而不是自住房,所以你不一定非得买不可.如果你觉得并不是太合算的话,那么不要买它,继续寻找,直至找到一个你认为物有所值的房子。

综合来讲,还得看自己的投入比例。
2019-08-02