首先,需要了解的是,在美国，当人们无法每月按时房贷时，可以在银行给予的一定宽限期内向银行申请亏本出售(short sale)--将房产以市场的价格或是略低於市场价的价格出售，通常销售所得不足以偿还贷款，银行需要承担部分损失，所以银行需要根据屋主的经济情况决定是否同意业主亏本出售。此时业主仍拥有房屋的产权。这是第一步



接下来第二步, 宽限期结束後，如果屋主仍然不能及时还贷，那麽业主抵押给银行的房屋的赎回权将被取消(这种情况丧失抵押品赎回权的情况就被称为foreclosure)，其房产就会被公开拍卖(public auction)。此时屋主已不再拥有该房产的产权了。

所以您说说的法拍屋,已经是第二步了



但是私下给您讲, 我们还要明白的一件最关键的事是，一个房屋需要走到法拍屋的那一步之前还经历了许多波折，而不是人们想象中的屋主违约、银行拍卖、群众竞价，然后就完事了。这里面的水很深、很深、非常深。



购买廉价房/法拍屋的风险



1) 房屋的状况可能欠佳

有些法拍屋的业主已经离开很久，房屋疏于养护，或者是业主破产无力养护；有些业主意识到房子被银行收走，不再关心房子的状况，甚至恶意糟蹋房屋以泄愤。因此相当多的法拍屋状况并不好。所以，前任业主欠房子的维修和保养，必将传递到新的买家来补上。



2) 购买需要大量时间和耐心

拍卖中的法拍屋(foreclosure): 在拍卖中，买家已经将看中的房子拍下来(还未过户)，这时原业主若又能够承担贷款，想要把房子赎回来，他就拥有优先购买的权利，于是买家只能花费很多精力拍下来的房子只能拱手相让。

银行持有的法拍屋(reo)

银行通常“公事公办”，整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程的安排基本上都是银行说了算, 买家必须有充裕的时间配合。



3) 房屋可能涉及法律问题

购买法拍屋的最大法律风险是原来的业主不肯搬离。原来的业主房子被拍卖了，经济上也可能破产了，破罐子破摔，他不搬家，买家只好诉诸法律，由法庭驱逐他。驱逐的法律过程漫长，费心费力。另外，法拍屋还可能隐藏其他法律问题，比如原业主拖欠所欠税款、拖欠工程款等，这些费用有可能会转移给新的业主。



第一次买拍卖屋的人，常常会忽略到装修费用的重置成本，往往以为自己买到了便宜货，结果却占不到便宜。

不少专家总结出来的一些买拍卖屋的注意事项﹕

• 挑选适合的房子，首重治安好的地区 (好邻居 )。 

• 向银行查寻，债权顺位及欠款金额。 

• 向产权公司查寻产权抵押登记的纪录。 

• 向地产经纪或估价师打听市价行情。 

• 向装修工人或承包商预估装修费用。 

• 向市政府查寻加盖或重建的法规限制。 

• 查寻有否欠税或有其它的留置权 。 

• 不断追踪个案，以免拍卖被取销还不知道。 

• 各项资料都要事先求证清楚 ，因为拍卖屋是没保证的。 

• 竞标出价，最高不要超过公平市价的80 % ，扣除费用后至少要省到 8 % 或 五万以上 。 

• 及早抵达拍卖会场，以免塞车错失机会。 

• 在拍卖会场注意手提包、钱包安全，以避免遭小偷光顾。



什么样的人适合购买法拍屋?



1) 现金充裕

美国房屋的卖家通常都希望买家用现金成交，这样便可以快速过户。所以拥有充足现金的买家会有更多的机会抢购到自己中意的房子，另外也会有更多的机会获得折扣。

2) 消息灵通

买家最好人在当地，因为好的法拍屋房源一定是第一时间被当地人抢购一空的，不会在市场上停留太久。另一方面，人在当地也方便实地调查房屋的情况，避免买到质量存在问题的房屋。

3) 丰富的行业知识以及敏锐的判断力

购买廉价房屋的过程与其他挂牌房源有很多不同之处，若没有丰富的经验很可能遭遇巨大的风险，不仅没有捡到便宜还可能麻烦无穷。另外，发现了优质的屋业需要立即抉择，机会一定是稍纵即逝。



其实,有些客人因为资金雄厚, 比如一些专业炒房的大主顾, 大型房地产公司之类的,银行都会提前将不少房源做成一个大package, 十几二十套,打包一起推荐给这种大主顾优先选择 大主顾把整个package买下来，然后自己团队去整理维修那些房子，再放到市场上以正常价格卖出, 从而大赚一笔 从银行角度,他们因为之前和这些大型房地产公司打过交道,知道他们资金雄厚,信用好,也愿意低价,快速的转让给这些人,省去了不少麻烦事 他们不要的剩房,才会流落到市场上参与大众竞拍