银行批准一个贷款，要做到两方面的审核：

（servicing）+（security）= formal approval

如果您点击分别对应的链接，也就是「my home loan 我们的服务」中涉及的两个部分，即：

对借贷能力的审核，也就是借款人收入的接受程度（包括工作收入、生意收入、或是投资房租金收入、或是分红等等）

抵押物的审核，银行通过房产价值的评估，从而判断抵押物借贷的风险，有些物业可以借贷 90%，正常借贷 80%，也有许多物业因为面积、区域限制或是物业自身原因只能借贷 70% 或更低，甚至不接受该物业作为抵押物。

这两方面都是相辅相成，如果您的收入很好即便获得贷款预批，但因为抵押物出现问题（估价低估，资金 funds to plete 不够，或抵押物 unacceptable）都将无法获得贷款最终的批准；或是资产资金充裕，房子银行接受，但因为借款能力，只能获得低于预期的贷款比例也无法顺利 settle。 因此我们建议在寻找房子时与我们的贷款经理做一些简单的沟通，一了解自己的贷款能力，二确保房产是对应银行可接受的抵押物，再继续签订合同交付定金，保证自己的利益，顺利 settle。

那是不是，确保以上两点后贷款就一定会获得批准呢？ 答案并不一定，另外一个格外重要，但又很容易被大家忽略的就是自己的「信用报告（credit report）」。 房贷虽是有抵押的借贷，也是基于信用的借贷。因此银行或机构做贷款申请审批时第一个步骤就是要确认申请人是否有健康的信用历史。详细信息就请点击阅读了解自己在澳洲的信用记录吧。 贷款申请是一个复杂的信用审批，有许多方面都要从细节把关。我们的工作就是作为您的专业顾问，从您的实际情况出发，通过了解您的信息和材料，结合对每个银行 credit policy 的解读，用合理的 structure 帮助您获取贷款的批准。或许您认为借款能力不够，但我们的贷款经理通过重新调整借款方案和银行选择，或许会帮助您实现购房的梦想。