最近几年有很多投资者买地块较大的旧房推倒重建然后销售，往往能够获得相对于普通买卖房子更大收益。但是，巨大的收益往往是更大的成本和风险。旧房翻建，到底需要政府部门的哪些审批程序?



第一步：选择合适的位置



“地点”一直以来都是房产买卖中最被看重的因素，物业的价值有一大部分都体现在它所处位置。对于以自住为目标的旧房翻建，那么你只需选择自己喜欢的社区或地址，如果是以销售为最终目标的旧房翻建，那么地址的选择就要取决于市场热点。在不同的社区盖房，成本几乎一样，但是销售溢价则相差巨大，所以，选择旧宅推倒重建，般要放在豪宅区才能获取较大的收益。



第二部：设计阶段



购买好地皮或者旧宅后，你需要请一家建筑设计公司为新屋设计蓝图。你要将你的理想中的房屋明确无误地告诉对方，

设计的过程中，要不断地修改。你要考虑各个方面的因素，总而言之就是协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计，是完成整个工程的一半，这是事无巨细过程：从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理，到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节，卫浴厨房设备的选择，科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦。



第三部：政府申请阶段



业主申请拿到政府建筑许可大约需要3个月的时间。申请许可时，申请人要把供暖图和排水管线图等文件以及写有业主、设计方和项目信息的表格，连同房屋图纸一起递交给政府进行审批，安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。如省政府有“planningact”，明确了土地用途。市政府如cityof toronto, town of markham均有相应的planningdepartment和building department等管理部门，依据“masterplanning act”、“zoningby laws”、“ontariobuilding code”等法规进行管理。



翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难，主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。如果一条街道上的很多老住房都已改造成professionaloffice，那么买下某一住宅改做office则较为容易。如果整条街道都是住宅，那么改建为零售店就相对困难得多。



还有，也有些人买了连着2-3块(甚至更多)的沿街大地块旧宅，希望推倒新建townhouse，如果所在街道已经有类似的建设，那么申请将会简单很多，如果你是第一家，那么，你的工作量将会大很多。





第四部，选择合适的建筑商



在等待政府部门批复的时间里面，可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后，就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手，但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣，否则还是选择一个放心的建筑商。

我们还可以采取总承建商（general contractor）方式 。总承建商负责做施工管理，再把各工种分包给各分包商（sub-contractor）。优点是最为投资人省心省力省时间；缺点是需要一定资金，并且还需要建筑师或第三方进行监督。

承建商需要有建房的经验、技术、保险。承包商报价的内容一般包括：拆房、挖掘、地基、管道、电、房屋主体、屋顶、外墙、园艺、门窗、保温及内墙、空调采暖、电器、室内装修等等。业主需要与承包商一起分析用料及成本，知道每个项目的具体花费。 新房最终的造价也就取决于各项的用料、工艺及人工的费用。





第五部分：施工

先是打地基、造地库。做好了地基，要整屋架，这里是先造个木框架，然后是铺设水电管道，接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分：所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等。

另外，电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表，在这里要找煤气公司，并由煤气部门(给你个煤气许可证，做电，要由专业的电工给个电路许可证，房子要有自来水系统，要由专业的水管工给你水管合格证。

最后，再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备：洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等，当然还有马桶、洗浴设施等，最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查，对水路系统和供暖系统做最后的检查。



第六部分：成本计算



一般来讲，翻建成本具体包括土地价格+设计审批+建造费用+贷款利息+律师费用+税款。 其中最大部分是土地和建筑费用。

旧房翻建，利益虽大，风险也大。首先，你必须具有较大的财力和资金沉淀能力，因为你无法保证翻盖后的房子能够在多快的时间里卖出去。另外，申请demolitionpermit(拆除许可证)的时间要视所要拆除建筑物的性质而定。再者，政府的审批可能和你的原先设想差异很大，造成你的投资风险。

所以，作为投资者事先应该做好详尽的调研“功课”，请专业地产人士来协助运作整个过程，成功率会大大提高。